產業園區產業地產規劃、招商、運營實戰

★投資主體 1、政府主導模式：產業資源有絕對優勢，但市場化運作和創新能力不足。 2、企業主導模式：機制靈活、效率高，但產業導入和運營能力待提高。 ★園區盈利模式 1、地產增值：基於土地溢價的盈利渠道，出租出售給企業。工業廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商務配套等。 2、產業增值：產業投資、中介服務、平臺服務、政府補貼、稅收獎勵。 ★產業地產 當下的產業地產，以區域經濟發展和產業規劃佈局爲依託，以高成長產業聚集爲核心，融匯科研生產、商務辦公、會展會議、餐飲商住、文化休閒等綜合功能，建設和提供全方位、系統化的產業生態環境與公共服務平臺，有效地引進目標企業和服務於企業，滿足企業一體化需求，形成相互依存、相互助益的具有強烈都市意向的高效產業綜合體。 ★園區規劃（一）產業規劃 1、聚焦政府鼓勵的產業，且行業政策落實到位； 2、結合區域產業基礎和發展潛力，而不只是概念； 3、排除存在產能過剩風險的熱門產業； 4、鎖定核心產業和重點產業； 5、分析產業鏈上下游具體企業的分佈情況，及產業的支撐機構，爲招商奠定基礎。 ★ 園區規劃（二）建設規劃 1、建設規劃： ①選址：考慮區域產業基礎、產業集中度、技術支持、物流配送與交通配套、環境污染等。 ②控規和城市設計：對產業辦公、商業配套、住宅配套，甚至教育醫療配套，規劃合理的開發建設比例和空間佈局。 2、建築規劃： ①方案設計：針對產業定位，確定建築標準。 科技園的辦公室100-300㎡較受歡迎； 承重和層高，要考慮中大型儀器設備； ②配套設計： 電力方案，不能斷電、雙路電源、變電站； 寬帶，10M以上帶寬； 中央空調，可獨立調節的VRF空調系統； 消防系統，有些機房不能設噴淋系統，用氣體滅火系統或懸掛式全自動乾粉滅火球； 電梯：品牌、速度、平穩性； 三廢排放：產業區域集中設置，避免業態混雜； 景觀環境：環境優美利於人思考和交流。 3、工程規劃： ①結合產業規劃和招商計劃，明確工程建設時序。可先建一個與目標產業相關聯且獨具特色的載體設施，吸引人氣，再同步引入關聯機構。 ②如：科技園先引進專業技術檢測認證中心、體驗培訓中心，或高級別實驗室；工業園先建工業博物館等。 ★ 園區規劃（三）招商規劃 1、目標客羣：基於產業規劃時的上下游企業分析。 2、優惠政策：除去普惠政策，必須有一事一議的殺手鐧政策。 3、招商策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度。 ★園區規劃（四）運營規劃 研究分析產業鏈上各類企業分工協作的特點和企業在不同發展階段的服務需求，尤其需要確定關鍵的共性需求，從而有的放矢地籌劃園區產業運營的重點內容和推進步驟。 運營內容：物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規範化、園區內生髮展與品牌複製經營模式。 ★園區規劃（五）經濟指標規劃 1、技術經濟指標：營業指標、營業收入構成（地產增值和產業增值）、財務盈利能力（內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率）、清償能力（盈虧平衡分析、敏感性分析）等。 2、經營指標：企業總產值與利稅、進駐企業數量、行業龍頭企業數量或上市企業數量、投資密度、就業人數、人均產值等。※科技園特殊指標：科研人員數量與構成、技術研發投入比例、知識產權數量與構成。 ★園區招商 1、規劃產業定位： 高科技產業園要考慮科研資源、教育資源；製造業園區則對地理位置要求更高些。 2、制定招商目標： 根據產業鏈上企業的分佈，梳理龍頭企業和關鍵人物，以及能夠統籌這些企業和人物的行業組織，制定招商目標、指標、路線和步驟。 3、出臺優惠政策： 稅收、獎勵金、人才戶口、生產作業用房和辦公用房的補貼、土地價格等。普惠政策+一企一策。 4、確定營銷價格： 不同面積段的折扣；階段性價格上漲。 5、整合營銷推廣： 線上+線下，組合拳。 如：浙大網新科技園，定期向行業圈層客戶發佈行業資訊，《行業觀察》、《產業研究》、《科技前沿》、《網新動態》。 6、招商服務跟進： USP獨特賣點：優惠政策+服務跟進；區位；產業基礎+產業集羣；公共服務平臺；運營品牌。 ★園區運營 1、物業管理：規範化、專業化以及應急性。涉及水、電、暖、空調、通信網絡、衛生、停車、安保等。 2、商業配套：主體客羣是職場商務人羣。涉及各式餐廳、便利超市、數碼速印店、住宿酒店、街區商場；公寓、銀行、電訊店、洗衣房、咖啡店、健身房；酒吧、美容店、書店、圖書館、影院等。 3、產業運營：包含創業孵化、公共服務平臺搭建、園區公共關係建設，以及園區品牌複製等。 ①創業孵化：硬件設施+軟件服務。 ②公共服務平臺：實驗檢測、技術認證、融資貸款、營銷推廣、人才培育、信息交流、管理諮詢、項目申報等。 ③園區品牌複製：硬建設投拓模式、軟輸出拓展模式。

有些內容值得借鑑，尤其在目前疫情之下，產業園如何堅守自己的底線，準確定位，產業園運用很大一部分是由招商主導的，而招商則是一個系統性的工作，從產業定位、團隊組建、客戶跟蹤、招商後的穩定，一條龍的服務是招商成功的關鍵。中國產業園如雨後春筍一樣，但真正做得成功的也屈指可數，特色小鎮大行其道，但卻免不了落於俗套，拿來主義在中國依然很盛行，因爲看着別人怎麼做自己就依樣畫葫蘆。許多年前很多產業園都定位自己生物醫藥，但本身產業園基礎薄弱，在招商上根本就沒有吸引力。正確的做法應該是政府、企業統籌協調，下好這盤棋。

這也是必讀書單，以前想了解的都在書裏，比現場講座還要全結合當地政策來看。

書說有認知，纔有方向；知形勢，方知走勢。對於一個門外漢來說閱讀此書可以初步地瞭解我國產業園區的建設、發展和具體實踐。 得產業者，得天下。產業集聚能夠促進地區經濟發展、產業結構轉型升級，各地政府在將招商引資作爲政府工作的重要內容時形成了由政府主導，參與建設，經營管理的產業園，大致會經歷初創、發展、成熟、衰退四個階段，階段時間發展不一，也受某種因素影響，在產業區建設中往往會出現投機主義、只重面子不重裏子、徒有其表，導致了產業園區前景停留於政策文件之中，現實中一團糟，那麼做好產業園區需要考慮哪些因素，作者羅列了幾點要素：政策是否支持且行業政策是否能夠落實、產業是否具有發展基礎和潛力、熱門產業是否存在過剩風險、園區建設主導的產業鏈和持續發展的條件是什麼（關鍵）、自身優劣勢和地方政府關係等，需要在具體產業園建設中結合本地實際情況予以考慮。 產業地產，做地產，更做產業。地產是手段，產業是目的。重視運營和持續發展， 產業發展絕不是單一的產業羅列，而應有產業上下游，產業的配套設施等等，形成一體化的服務能力。如何面對同質化競爭，文中提到要求真務實，做好產業規劃，加強區域研究、產業分析，評估區域經濟基礎、產業資源和科技實力，考量產業拓展能力、招商引資能力和產業服務能力，在結合自身優勢和政策等確定園區定位。產業是實業，容不得捨實求虛 通則不痛，痛則不痛。新九通一平：信息通、市場通、法規通、配套通、物流通、資金通、人才通、技術通、服務通和園區平衡發展。即園區做好服務角色，全方位地爲園區產業提供契合時代的各項便利，做到人無我有，人有我優，形成競爭優勢，進而實現產業園區的平衡發展。

二零二一年讀完的第四十一本，在深圳飛上海的航班上讀完的，總的來說這本書確實給我補充了不少產業園區的相關業務知識點，很高深的見解也倒沒有但是當成一本入門讀物還是相當不錯的。未來希望能有更多的時間去研究產業園區這個業態。

三流理論闡述，四流觀點看法，下流案例分析。膚淺得肯定不是實力派！從第一章便可見一斑： 第一章 認知。 講的是產業園區的溯源和基本現狀，也例舉了美國“硅谷”和“128公路”案例。但既然是“認知”，回顧過去，立足現在，展望未來。本章僅有過去和部分現在，缺乏對產業園區未來發展形態的理解和觀點；例舉的美國“硅谷”和“128公路”，作者的描述千篇一律，幾乎沒有什麼新穎觀點和信息，並且對“硅谷”的核心精神的理解都是偏謬的。 硅谷的創新精神之所以爲世界所矚目，是因爲它的“烏托邦”根源，通過“羣體加速創新”，不斷推動產業技術發展，這種驅動力強大之處在於它是非商業化的、不盈利的，純粹內在驅動。所以我們可以看到，硅谷的新技術持續出現以及“開源”，開源是不斷疊加創新的基礎，新老技術迭代週期縮短，技術市場一片繁榮！同時美國很早就建立了以《拜杜法案》爲標誌的技術轉移轉化法律體系，創新技術最終能通過市場落地到產業升級的實處；包括斯坦福大學的科技轉化，也是這個道理。這纔是硅谷的內涵。 第二章，規劃 基本可以不用看 第三章，招商 比較有價值的是“第三節 基於產業鏈的招商”和“第六節 場所精神與圈層營銷”。不是作者講的好，主要是這裏面的概念以前沒接觸過，作者的案例分析同樣空洞無物。 至於營銷推廣的相關描述，偏謬較多，並且顯然是落後理論。 第四章 運營 基本可以不用看

第13本，閱讀時長：2小時34分 總結：雖然在書名、章節給人一種架構清晰的感慨，但整體內容零散、重複。當然也有一些金句、實用的內容，可以看出作者還是花了精力。所以，作爲掃盲科普，可以花一兩個小時快速過一遍，關注的內容看一看即可。

如何實現產業增值服務收入，應該是目前行業需突破的問題，否則產業孵化概念故事很難在講吓去，就如同作者所說，產業孵化服務必須開始創新，不能繼續停留在項目申報，培訓，工商稅務代理等層面，應該升級或者更深入的瞭解到企業的真實需求，就如同如今的孵化面臨的問題，我們對外宣佈再多的服務功能，搭建了各種配套平臺，企業壓根就不搭理我們，有點黃婆賣瓜的感覺，其次，大多數企業都在組建內部部門承擔了相應的工作，那基礎的產業孵化服務該如何創新，值得同行們一起深入探討。此外，國內目前的產業園，孵化器等創業載體數量的增長與質量發展不匹配，相識功能太雷同，大家千篇一律，打着創業服務的旗子喫政策飯的較多，我覺得主管部門應該要有所行動，對行業進行資源整合，做強做大做精幾家已形成規模甚至已經產生效應的園區，集中力量，打造屬於區域屬性的谷，纔有可能真正實現產業孵化的核心價值！

產業園區作爲產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標誌，它肩負着聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。

看完作者不同時期出版的兩本書，有創新和時代政策的跟進和不同產業園的規劃，招商模式和發展思路，與時俱進！