地产百年启示录

阅读完对地产在美德日新澳中这些国家的发展历史有初步了解。 总的来说，按用途功能地产可分为住宅地产（即房地产），商业地产，工业地产，特殊用途地产。本书阐述了前三类，其实最根本的还是土地这种有限资源与人的关系，与个人，与团体，与社会深深绑定。对这种资源的占有与使用也在资本的原始积累与增值范围内。 每一次的地产泡沫与债务危机，往往是资本盲目扩张的结果。比如城市扩张过快，开发商为了快速扩张常常会违规挪用资金，把原本用于建设a项目的资金转投到购买新项目b的地皮上去，监管不力之下，这种激进扩张与高杠杆模式存在巨大的风险，一旦政策收紧，房企就会存在资金链断裂的风险。从而导致烂尾楼出现，在巨大的利益之下，无人在意泡沫下还未建成的房子，大家在购房炒房的潮流里狂热地追求资本的增值。投机客买房炒房只是为了在这场房产的虚假繁荣里找到击鼓传花的下一位投机者，于是某区域的房产供需上出现供远大于需的结果，政策一收紧，房企资金链断裂，项目搁置烂尾，导致鬼城出现。 每一次的泡沫都是资本为了追求短期迅速增值而盲目扩张的结果，而这些泡沫，最终会让土地上的每个人付出代价。 在城市化进程中，城镇化率的大幅提升往往伴随着房地产的繁荣，在这之中，交通是一不可忽略的重要因素。从物产丰饶的澳大利亚来看，它原本是流放犯人的荒地，但因牧羊这种产业的发展推动了资本的原始积累，当地产生农业文明。后来金矿的发现引起巨大轰动，于是铁路铺向西方，平平无奇的土地因黄金的存在而变成了聚宝盆，围绕黄金这一稀有资源进行的一系列动作，就像纱网一样让金子流向各个能接住它的地方。开采，运输，和加工，买卖，回收。如何获取这一资源？最重要的交通运输环节出现了，而铁路会载着含黄金的沙土，将这份财富辐射到沿线各地。沿线各地也会因为这份辐射，土地会更值钱。不管是澳洲当时兴起的铁路建设还是美国兴起的运河建设，只要是能接触到稀缺资源的生产环节，都会集中式地产生资本的原始积累。也就是资源-原始积累-产业-文明这个loop。 谈到产业这个环节，不可避免地联想到德国的产业转型升级，当时德国缺高精尖人才，于是开放了移民政策，吸引了大量科技人才。产业的成功升级推动经济的繁荣，也带来了房地产牛市。在城市化进程的后期，存量竞争是房产市场的主力。在需求减少的情况下，如何开辟新的盈利增长点？日本给出了一个满分问卷-积极增持物业，通过专业化的运营管理获得收益。日本的商业地产也值得一说，不过有点忘记了。之后再补补，总的来说这本书侧重于讲解房产的发展历史，也有提到商业地产的部分，但不多。如果是有买房的需求，我建议可以先看看这本书，了解环境的动态发展，来看准买房时机。

有几个点印象较深： 1、时间，中国房地产98年市场化，5年一个阶段，到2018年，近20年腾飞，后来缓慢下行，到今天也不过28年的市场变化，时间不长，却对生活造成巨大影响，今天才知道这个历史。 2、波动曲线，时间是横轴，金额是众轴，商品价格是一条曲线，上下摇摆，未来往上摆吗？ 3、全球视角，美国，日本，新加波，德国，澳大利亚房价的变化，各国有很多不同，文化，政策，人口等，未来的地产的样子不一定一样，但也值得参考，扩宽视野。底特律100年前房价开始上升，100年后1元卖房？ 对自己未来的行动会有改变吗？

流水式历史回顾，缺乏深度却也值得一看，会发现历史的循环往复。最深的感触，①房地产的发展还是要回到人口流动趋势去看其整体走向。事实上脱离成本定价已经很久了。还是以供求变动为核心。②房地产行业确实很难逃避其金融属性了。

书中介绍了美德澳日新中六个国家房地产的发展史，比较粗糙简要，缺乏深层次的思考，可做普及性读物看一看。

比较系统地介绍了美国、德国、日本、新加坡的情况，对我国房地产都有一些借鉴意义，但是具体国情差别还是很大。比较印象深刻的是美国德国的产业变迁对地产的作用，日本年龄结构和国家宏观经济对地产的作用以及新加坡多样化的住房体系。此外，新加坡的国家发展史也很励志。

从百年视角看不同国家房地产发展史。万变不离其宗，供需关系是核心，产业发展、财富水平、人口流入、交通变化、资金环境、政策调控、供给量等等都曾在不同时代不同国家主导楼市价格变动。

这本书大概描述了不同国家的房产发展历史，值得一看。 但美中不足的是没有任何资料引用的信息提供。文中很多介绍都十分粗略，如果想要进一步了解，需要继续进行大量相关主题阅读，当该书没有进一步提供参考文献，有些可惜。

地产的发展总是伴随着产业和经济的发展。本书讲地产发展史，更是经济发展史。地产与经济相互裹挟、相互促进，绘出一段段波澜壮阔的人类发展史。

比较简洁介绍，有点叙事，作为了解级书目合适

值得一读，回顾了世界上主要国家的房地产发展历程，可以带给人一定的启发。