买房让日本人幸福了吗？（译文坐标）

日本资深房产顾问撕开土地神话，结合泡沫时代的教训，冷静剖析置业背后潜藏的贬值与负债风险，启发读者跳出固有执念，理性看待买房这件事。

很不错的一本书，写了日本房地产的困境和现状，有以下几点收获： 1.在大城市买房置业，购买尽可能新的房地产。 2.尽可能选择离工作地点近的房地产。 3.老破小，因为业主太多，如果没有开发商来拆迁赔偿，以后可能会跟二手车一样，变得分文不值。因为很难组织起来这么多业主，共同出资拆除重建。 4.如果只有一套住宅，不管房价如何暴涨，都与你无关，哪怕买的时候一百万，20年以后一个亿，你也不会出售，因为如果你需要住房，你还是需要再购买同样昂贵的住宅，没有卖出，就是浮盈，是消费品而不是投资品，反之，如果大幅降价，你也不会出售。因为这套刚需住房就像买车一样，是消费品。只有在你准备更换住宅的时候，且房价持续暴涨，有房子和没有房子的差别是很明显的。 5.房子该买还是要买，在宁波这样人口持续流入的大城市，不会有很大的系统性风险。

在图书馆看到这本书，被书名吸引了。内容远没有其书名精彩，可以通过作者的观察简单了解日本房地产行业，但是对于现代楼房对人的健康、社会等等方面的影响的描述有点浅，更多是作者个人观察，缺乏严谨性。

整体感觉一般般吧 ，所以就草草翻完了 主要讲的是作者对日本住宅市场的观察和思考。 书名起的太大了 总结来说大概就是说楼房不好 别买。 普通人想从中获利难 ，楼房老龄化时候难办 重建可能的条件： 1．房子位于对楼房需求高的地区。 2．建筑基地的容积率有很大剩余。 满足这两个条件后，重建就比较容易进行。 因为重建后，除了原有数量的房屋外，还可以盖出很多新房。通过销售新房能赚回建筑成本，且有盈利。 然后最后说： “买房让日本人变得幸福。 不过，这种幸福不是唾手可得的。” 但我感觉整个内容传递给读者的是 并不幸福…

在日本留学的时候就注意到，日本的房子都好新啊——再加上日本人自带的小心维持，租住公寓基本都有的墙纸保护，就我自己的租住和探访情况而言，公寓基本上都是不止于外观的“新”，其内部也是真·锃新瓦亮。如今，在这本书里，我找到了很多对当时观察的答案，比如，房地产公司的广告中，为什么会特别强调“新筑**年”；比如，为什么中国人会热衷于在日本“爆买”房产；比如，日本人对独栋及公寓，如何以及为何有着微妙的不同心态......同时，又不止于此，这本书可谓让我对日本的整个楼市及其产业，都有了初步的了解。

我是看后许久才来写书评的，因为刚看完时，有点愤怒，有点失落，存有很大的置疑：为什么日本房地产的金融属性泡沫，早在20年前就已破裂，为什么我们还是前赴后继，重复了类似的结局？甚至比日本的房产泡沫还要大？后果会不会更严重？ 此书，与其说作者在写买房让日本人幸福了吗？不如说作者在写经济下行周期里日本人对消费的认知。因为是事后，此书很真实的记录了日本在”失去的三十年“里，对拥有房子的感受与反思。 有些日本出现的现象，正在中国蔓延。例如：高层建筑过多。超过25层以上，突发心脏病被救回来的概率为0！因为抢救时间的问题。----我们不也是高层住宅建得特别多？ 再例如：“半价房”。建成10年以上的房子未来不断增加，而大城市的人口却在不断下降。谁不知道保值？日本人也努力了，还是没有成功。----我们去挑战这一高难度，有可能成功，只是概率太小。 还有：房贷”35年还清“这个机制，非常不切实际。作者说，有谁能保证自己35年都能获得稳定的收入？即使是日本的大企业，一旦陷入经营不善，也会裁员。除了公务员，几乎所有职业都不可能。----中国当下的情况，与日本房价泡沫多么类似？贷款买房是给银行等机构打工啊。中日都一样。 再有：作者说房屋出租的收益率低于4%或5%，就表明房价有泡沫了。----中国很多城市的空置房子，不是收益率低于4%的概念，而是没有人来租的现实！0收益。 日本是亚洲四小龙中的最出色的一个国家，日本人搞经济，搞制造，很有一套。回到我的最初问题，聪明的日本人，为什么没有解决房价泡沫的问题？我相信很多国内的经济学家，也有不少人在研究那个著名的“失去的30年“，为什么还是走上了泡沫的路？ 自大，总觉得东方大国的崛起，是自己的能力原因，资产泡沫化，就是经济周期的表现。充分准备下，仍然一地鸡毛。

打开小红书，看到很多都在分享自家的房子，装修风格是我喜欢的款，看到的都是那么干净舒适的居家环境，我也想拥有这样的一个家。 当身边很多人都住进了新房子，我也想着去供一套房子。想着住进新家，我就心情清爽，生活惬意。也曾头脑发热，冲动想去买房。 但很重要的一点，在没有经济负担的情况下，买房住新房才是一件舒适且不需要考虑太多的事情。 买房需要谨慎，这是我越来越体会到的事情，就像书中所写的： 用三十五年房贷购买这种楼房，买后几年其资产价值就跌破房贷余额也不是没有可能。这种情况下，购房者的人生选项只有“继续支付房贷”，他们不得不吞下苦果，继续生活下去。这种楼房将购房者束缚在无法做更多选择的人生中，它们的大量存在，真能为日本人带来幸福吗？ 对于工薪阶层来说，光是房贷一年利息，也都是要挤出来的。还有，这些用于还利息的钱，给父母养老不香吗？ 大环境的鼓吹，让买房变成一件势必在行的事情（刚需的另说），很多人辛苦赚钱省钱给房地产商、给银行打工。这样真的好吗？ 买房真的需要量力而行啊！ 本书有用的章节是第四章“楼房开盘前的流程”、“房地产界的优衣库”、“三十五年房贷急速扩大了购房需求”；第七章、第八章提出的观点值得思考。 1. 楼房是一种容器，不是一种生物，它不可能拥有比住在那里的人们的健康和幸福更高的价值。 2.老旧楼房的改造比较棘手，是一个社会问题。改造至少需要满足两个条件，一是地理位置优越；二是原有小区容积率偏低，改造后有多余楼房可出售获利。 3. 对于大多数美国人来说，“适合养育孩子的环境”应该是能欣赏到郊外优美风光的地方，是拥有河流、草原、球场的地方。而非高层楼房。 4. 要想在楼房里幸福生活，需要不偏袒供给方的行业立场，重视从居住者视角出发的科学探索。而非供给方一味追求利益最大化地建造“混凝土箱子”的楼房。 5. 就像人类的身体老化后，会发生动脉硬化、血流不畅一样，楼房老化后，管理运营上的各种机制也会失效。 本书对于我们重新思考、理解楼房这一居住形态，以及在此基础上考虑各种问题（如楼房的运行管理机制，楼房对人类健康影响等）的解决之道，有所帮助。 总结：“楼房”这种住宅形态是能够成为给人“带来幸福的存在”。不过，这种幸福不是唾手可得的。要想从“楼房”这种居住形态中获得幸福，就需要普通住宅楼的每一位业主和租赁型楼房的每一位房东，具备相应的财力和劳力。

《买房让日本人幸福了吗？》 作者提了一个很有意思的观点是他认为正是国家对住宅所有权的过度保护才导致目前的社区存在大量的问题。 其一关于物业公司，一般来说，最开始入驻的物业公司基本都是房地产商自己设立的分公司，这种物业公司经常尸位素餐，无法做到好好服务社区，但是更换难度却非常大，因为像这样的重大事项是需要小区过半数以上认书同意的，但实际中往往无法凑齐这么多人，也就无法顺利更换； 其二关于社区的民主制度，对小区采取的很多重大决策都需要经过业主大会或者业委会，如果业主大会无法启动，就需要业委会介入，而业委会主任却很容易中饱私囊，要么联合维修公司过分增加住宅维修的费用，要么利用职权对自己的房屋进行很好的装饰，而不管社区中的其他住户，法律制定的基础是相信人心向善，所有人都会好好爱护自己的住宅，但是却给一些人提供了漏洞，让其有机可趁； 其三关于社区居民，作者认为正确、积极参与社区活动不光是居民的权利，还是一项义务，如果有居民在不积极参与业主大会表决或者违反管理规约的时候，就应该对其采取相应的措施，最严重的可以做到驱逐出社区，当然实践中法院通常认为小摩擦不至于做到驱逐的程度，这就导致很多违规行为无法得到处置。 我看到作者最后一条观点的时候真的震惊了，做到这种程度还是让人觉得有点不至于，而对住宅所有权的过分保护听起来也蛮另类的，一般观点还是认为房子对人们来说是非常重大的事项，如果轻易就被侵犯会导致人们的安全感和信任度大大降低的吧，而且也难以避免因为个人恩怨打击报复的情形。 书中还介绍了下日本楼市发展的背景，一个原因是城市周边的农村居民大量涌入市区导致房屋供不应求，还有战争过后大量的房屋被摧毁，人民流离失所，所以对房屋重建的需求特别大。书中还提到近些年很多外国人喜欢在日本购置房产，主要原因是他们认为日本国家对住宅私有的保护非常严格（当然了，这个我觉得比较离谱，起码中国人应该不至于因为这样就大举在日本买房）。楼房的住户增多也影响了日本的少子化和小家庭化。一个是因为楼房的居住空间小，不适合太多的家庭成员一起居住，也就导致了年轻人生小孩没有人照顾。 作者后续还提到了房屋的属性如何从居住演变为疯狂的投资，以及房地产泡沫化的整个过程，我个人觉得这部分比较有意思，能了解很多东西。 二十世纪五十年代出台的35年购房贷款政策让很多人看到了买房的希望，激发了购房热潮，而房地产开发的流程简单也使得各行各业的资本都想从中分一杯羹。作者在书中分析了房屋构建的成本与售价，如何采用一些手段让房屋更加好卖，比如豪华的售楼处和样板房、线上无法告知只有线下才能得知的房价、使用该价格只有最后几天的话术促使消费者购买…… 除此之外，在二手房销售中，房屋中介也会使用对出售房屋的用户说房屋没人看要不要降价以及拒绝其他感兴趣的客户对房屋的询价请求，利用一来一回的心理掌控从中牟利，中介公司先进行压价，再以低价买入，最后高价卖出。其中一个原因就是二手房交易的平台是完全隐藏的，只有行业内部人士才能登陆使用的，靠着信息差赚钱就是一些房屋中介的手段。 作者同时提到房屋中介一边负责卖房一边负责买房的客户，这种行为其实是一种双向代理，这种行为正常应该是被禁止的，但是在该领域却可以大张旗鼓的存在。中国也有类似的规定， 如《民法典》第一百六十八条第二款的规定：代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。这点确实是之前没有意识到，中间的弯弯绕绕确实也给了一些中介可乘之机吧。 对于房地产泡沫，作者主要从房屋销售，包括二手房的三个主要涉及环节进行分析，分别是开发商、二手房中介以及代理商。2012年日本政府为了应对金融危机带来的消费市场的低迷，出台了一系列刺激消费的措施，但是此次疯狂的消费却没有内生动力，完全是依赖着政策的扶持才进行的，引用原文：“第一次平成泡沫是与团块世代（即1947年到1949年间，日本第一次人口爆发期间出生的人）的住房需求相重叠，第二次的房地产迷你泡沫是与第二团块世代（即1971年到1974年间，日本第二次人口爆发期间出生的人）的住房需求相重叠。也就是说，两者都相应地伴随着“确实想住”的需求。然而，​“黑田泡沫”里却看不见“确实想住”的刚需群体的动向，基本上只是出于“升值”​“用于租赁”以及“应对遗产税”等投机性需求。”其中的原理和2008年美国金融危机的崩盘差不多。 用房屋做投资主要有两种回本方式，一种是低买高卖，当然在这种情况下，很多人会赚到钱，但是同时想要继续还得用更高的价格再次购入。另一种是出租，作者也分析了租房需求是固定的，不会因为房价增高就导致租房需求增加，所以租房市场也会存在供过于求的现象，这就导致这种投资方式其实是非常不稳妥的。 最后作者还基于日本本身的地理位置和国内资源问题提到的房屋的危险性，从供电、地震等方面进行论述，以及楼房本身也会对人们的健康产生影响，比如影响体温、国民、育儿坠楼、发病救助等。这部分就见仁见智啦。 其实这本书看到一半的时候就有些后悔没有做笔记了，一方面还是觉得作者写得不够详细，打算随便看看就好了，另一方面是有些地方确实重读两三遍还捋不清逻辑我就有些囫囵吞枣了，所以导致这篇读书笔记写的我也不是很满意，更多都是摘抄，而缺乏自己的思考，就连知识性的内容也没有完全搞明白，确实是非常遗憾了。

作者对于日本的房地产建造和售卖情况还是比较了解的。但是对于一些类似于高层建筑不利于幼儿身心健康，高层建筑对身体健康的影响部分，则是没有进行严谨求证，仅凭个人主观感觉来发言的。其可靠性有待商榷。 泡沫破裂之前的日本，可是号称整个东京能买下美国。可想而知，泡沫巅峰时期日本东京的房价。东京的高房价还进行外溢，很多地方财政投入大笔资金建设旅游配套设施，并且吸引了很多民间资本投资房地产。日本从失去的十年，到二十年，再到现在的三十年。买房的苦恼是让年轻一代吃尽了时代“黑利”。

2023.10.11，《买房让日本人更幸福了吗》。 本是旅途中无意翻阅到的一本小书，短短的几万字，读后却让人后背发凉，感觉日本房地产与当下的中国房地产发展如出一辙。包括房地产开发的流程，销售的方法，运营的模式等，几乎完全一致。 与日本一样，在中国，房地产应该是与老百姓联系非常密切的一个行业。所谓“衣食住行”。住，房地产解决人基本的生理需求。中国房地产严格意义来说是从1998年开始的，迄今才二十多年的时间。这二十多年，房地产推进了中国的城市化进程，改善了中国老百姓的居住条件。同时由于房地产又具备金融属性，所以赋予的含义又更丰富。早期购买了商品房的消费者都或多或少享受到了房地产的红利，实现了不动产的保值，升值。更是让一些职业投资者靠房地产挣得盆满钵满。 二十多年的发展，当下一线大城市房价高企，让很多人特别是年轻人望楼兴叹。但是同时租售不同权，房子与户口、学区等挂勾，拼尽全力也要买下一套房。退而求其次，回到家乡的省会城市甚至老家县城也要买一套房子。 掏空了六个钱包或许才能在大城市获得安身立命的一套房子。而背负的房贷压力让年轻人不敢失业，不敢生孩子，不敢有其他消费。所以又压制了消费需求，不利于经济发展。 和日本人一样，中国人也是更喜欢买新房。估计这也是亚洲民族普通的心理趋同。而西方却相反，人们更愿意买二手房。这其中有多方面的原因：首先是品质的原因，大多数商品房或者早期的福利分房品质都很一般，虽然中国住宅产权限定是70年，但仅经过一二十年后，住宅无论是社区品质，还是建筑形象，建筑部品等都开始老旧；其次，中国城市化还在继续，新的住宅区、学校、商场层出不穷，消费者会优先选择购买新房；再次，就是文化因素，这个民族更喜欢新的物件，更喜欢买新的东西。但随着城市化进程结束，二手房的交易会慢慢超过新房。现在一线大城市已经出现了这种趋势。 关于书中提及的几个关于高层住宅的问题，其实我们自己作为消费者也要面对，也要思考。 1、高层住宅是否有损健康及生命 书中提到高层住宅相对低层住宅而言育儿的风险，健康的负面影响等都要高。这个结论其实值得商榷，目前还没有确切的结论。只是在特殊情况之下才会存在此类情况。比如突发疾病的住户遇上电梯无法运行或运行缓慢会耽误救治的时间。高层住宅还有一个较大风险，就是火灾的风险，这是高层住宅时时需要注意的。 目前绝大多数城市高层住宅都为百米建筑为主，超过百米的超高层住宅也不鲜见。甚至在很多县城也耸立着一栋栋百米高层住宅。但近期政府对于县城高层建筑开始进行限制。也许未来，新建的住宅中，中低楼层住宅将会成为市场主流。 2、未来高层住宅会不会成为贫民窟 作者主要是觉得房子老化所带来一系列的问题，比如电梯的维护，比如停水停电，比如物业管理不当等。这些问题在当前的中国的城市住宅中也开始显现出来了，特别是那些高层住宅。有钱有实力的消费者开始搬离，置换品质更高的新房，实现了消费升级。而更多无力更换新房的消费者要面对这些问题。特别是当下物业公司与住户之间的矛盾愈加明显，这对住宅品质的维护是至命的。未来，这些高层住宅或许会成为无人关注的“飞地”，成为滋生犯罪的温床。 3、数十年的房贷压力如何承担 当前经济下行，失业，降薪已经在各行各业蔓延，一片哀鸿。现在购买住宅，特别是背负20-30年的按揭贷款，未来的压力确实是不可预知的，中国住宅按揭最长30年，可能退休之后还在还按揭贷款。所以对未来不要盲目乐观，要有一定的负向预期。 作者认为日本大概率会出现郊外的房子降价五成。如果成真，那么按揭还贷的余额可能足以重新买一套房子，出现这种情况，消费者就会断供，连锁反应会影响金融市场，导致严重的经济危机。这种情况在今年中国房地产市场已经零星出现。主要原因是房企“暴雷”，导致停工不能按期交房，而消费者还在继续还供，是消费者主观上的一种“断供”。 作为消费者，在购买房子时要量力而行，不要背负不切实际的压力。同时不断强化自己的能力，便自己更加“值钱”，让房货占家庭收入的比例更小一些。此外，作为银行在利率方面要适当让利消费者。 如作者在本书结尾处得出的结论一样，我认为整体而言买房也使中国人更幸福了。首先确实改善了我们的居住条件，上个世纪90年代之前我们是什么样的居住环境，我相信那个年代走过来的人都深有体会。房地产确实让我们住得更好了。中国的房地产开发虽然诟病不少，但放在全世界来看，其实还是不错的。特别是园林绿化、商业配套和车位设计等方面比绝大多数国家房地产开发要好。 房子承载了一个人的梦想，一个家庭的梦想，在当下中国城乡差距日益加大的背景之下，每个乡村小镇青年来到城市落脚并生根，这是最朴素的愿望。对他们而言，只有买了房才属于这个城市，不然总觉得自己只是过客。 房子承载了一个城市的梦想。房地产是国民经济的支柱产业，房地产兴盛，才会反哺城市，城市可以修建更多的地铁、学校、艺术馆、公园、工厂等，增强了城市的吸引力，更多人就会来到城市，让城市更有活力。 这两年，对于消费者来说，买房确实不容易。哪怕手里有钱，也要睁大眼睛，生怕一不小心掉到坑里。曾经财大气粗的世界五百强房企说暴雷就暴雷了，说停工就停工，但房贷还不能停。购房过程中的信息不对称，自己高价买的房子，冷不防你楼下的邻居九折甚至八折就买到了，房子还没有住上，就白白损失几十万！熬过两三年快要交房了，还担惊受怕房子质量问题…… 城市化进程放缓、人口老龄化到来、房地产进入深度调整，租赁住宅方兴未艾……或许买房的逻辑都在悄然发生变化。如何让每个来到城市的人都有所居，如何让房地产业良性发展，为城市发展提供源动力，如何让住宅居住的品质更高更好，这确实是一个值得深思的问题。