负动产时代

不止自住，还希望成为房东收房租，这种人后来过得怎么样呢？似乎所有人都有“房东梦”，他们希望有一套自住房，再多出一套房用于出租，把房租用来偿还房贷，还清贷款之后的租金都是纯利。《负动产时代》给我们展示了真实的状况，是清醒的时候了。不要因为没钱买房就不看书，本书提供的视角值得思考。 日本泡沫经济时代高位接盘买房的人，不止自住还希望成为房东收房租，后来都过得怎么样呢？ 答：资产都已成为负担。他们的后代由于交不起每年的相关费用，要出钱给中介，让后者处理房产的情况，像处理大件垃圾。 曾经的“土地神话”，就是总认为土地只涨不跌，至少在日本已化为泡影。2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。随着老龄化与少子化加剧，这种趋势只会加重。书中提到日本有些人口过少的地区已经开始“退屋还田”，房子长期空着浪费资源，不如改成耕地。 本书前言里提到的三个期望：年轻时努力买下昂贵的房子，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思就继承了已故亲人的遗产，认为房产再多一两处无所谓。 以上三点期望，书里都讲了是如何落空的。 年轻时买的昂贵房子都成了老破小，又贵又没人要，维护费用已经压垮一些人。 由于人口持续减少，一些人经营长租公寓失败，结果贷款还不上，自己的房子被银行收回，只能外出租房或者流落街头。 继承了已故亲人的房子，由于变现困难加上维护费用高，变成很大负担。 此外，还会被骗子中介盯上。据说骗子的主要目标，就是“人际交往比较少，自尊心强、不愿意请教别人的人”。公务员、学校老师和一些农户都属于这种类型。他们虽然自己不具备土地和管理的相关知识，却由于自尊心很强，而不愿意找人商量，完全由自己独断专行。这样的人很多时候又过度自信，结果多半是由于一次决策失误，无论是买房还是卖房，从而让自己的生活质量直线下降。 书里提到一个经营长租公寓失败，自住房被银行没收，只能租房的中年大叔的悲剧。 处于经济高速发展时期，谁也没考虑过房价会跌、人口越来越少的情况，可这些都已在日本变成了现实。“动产”变成了“负动产”，拥有房子成了负债的根源。 书中提到了一些欧美国家小区改造的实际案例，确实值得借鉴。不过，也只是针对有旅游价值或者经济中心地区，边远地区面临的问题，仍然无法得到有效解决。 下面聊聊本书给我的三点启发。 首先，别想着当什么房东，一步走错就是万丈深渊，克制贪婪才能凑合活着。 其次，别听信某些专家的骗人鬼话，买房子保值增值。股市有涨有跌，房市也是一样的。在股市大崩盘之前，很多人根本想不到还有“下跌”这回事。房产去金融化属性的过程已经开始，“房住不炒”就是证明。 最后，始终保持“创造价值换钱”的能力才是立身之本，想成为房东收租金活着的人，其实就是懒。想着在家里瘫着，每月有房租进账多好。他们会说：“我年轻时努力过了，把钱换成了房，然后收租金，怎么了？”这种模式能成功需要两个条件，一是价格只涨不降，二是人口不断增加。以上两点都逐渐消失了。还想靠收租活着只能害了自己和后代。 真正的问题是“任何想省事赚钱”的方法，最终都会伤害我们。还是那句话“老实做人，踏实做事”，凭本事换钱，而不是想借助房地产的金融属性赚钱。房地产已经开始去金融化了，之后的力度只会更大。 拥有正确的财富观，才有机会积累财富，即便没发大财，小富也挺好的。有句东北话，说得糙可道出了真相“有多大pigu，穿多大裤衩”，不要逾越能力边界积累房屋资产和其他东西。

平替在哪儿【2026 38】 在足球世界中，一元起拍俱乐部并不罕见，比如当年的广州日之泉队，看着便宜，但后续要承担巨额的债务，前段时间也有法拍房一元起拍无人问津的尴尬，虽然这是极端案例，但房地产牛逼时的盛况人人心中有数。渐渐的，房产已经从优质资产变为沉重的负债，房产价值归零甚至为负，所有者倒贴钱求人接手，这在日本已经非常普遍，在中国，类似的现象和压力确实已经在部分地区出现，我们正在经历一场“负动产”的中国式预演。 首先是鹤岗、玉门等地的几万元一套全新商品房，后来，人口净流出的城市都呈现出价格缩水的情况，掂量着大都市周边能好一些，但目前在环京（如燕郊、通州）等地区，房价从高点普遍腰斩甚至“膝斩”，甚至有人能接手房贷，房子可以白送，我所在省份的省会，原来的北湖区域从14000/平米，直接干到7000多，甚至出现了5000多的“高性价比”存量房，这在三年前梦都不敢梦，会被中介痛骂的。 “卖不掉、租不出、养不起”，当年拼尽全家之力最后尴尬于此，虽然与日本全面、持续性的危机不同，我们面临的情况更像是局域性的压力测试，但未来的关键变量尤其是总人口与房产总面积的配比——这个比值非常悲观。 对于产业结构单一、一直靠房地产业输血的中小县市，地产萎靡意味着“土地财政破产”，经济指数迅速下行，完全不需要过渡，效果也是断崖式打击，预算被迫下调，库存去化周期变长，消费能力大幅下降，金融风险却上升，不良率越来越高，举个栗子，前段时间逛了一圈我们当地最大的家居卖场，两个多小时，全场100多个导购，上万平的营业面积，只有我一个顾客——只有我一个，导购看向我的眼睛都是蓝色的，充满了好奇与欲望，恨不能薅我脖领子介绍产品，背诵无处施展的营销话术。 最后补刀:08年以后房地产风头正劲的黄金期，你曾见过几个城市往死里卷文旅？文旅就像是一根略显体面的救命稻草，赔钱赚吆喝至少有人热闹的吆喝，实际上文旅不光是短时间，而是永远都无法弥补房地产衰退的巨大真空，所有人对此心知肚明，这是一个典型的此消彼长的零和市场，如何寻找适合自己的定位与出路，找到接近的平替，可能是一个任重道远的宏大课题。

《负动产时代》深度总结与中国普通人的资产配置启示 《负动产时代》是日本《朝日新闻》采访组基于大量一线真实采访写成的纪实作品，它的核心价值不是简单描述日本房价下跌的现象，而是拆解了一个足以颠覆全民财富认知的残酷真相：曾经被视为“永远增值、养老兜底”的房产/土地，在人口、经济、政策的周期逆转下，会彻底变成“持有持续亏钱、卖不掉、捐不出去、甚至处置都要倒贴钱”的负资产。这本书用无数普通人的人生悲剧，完整记录了日本从“土地神话”到“负动产地狱”的全过程，对当下的中国有着极强的前车之鉴意义。 一、《负动产时代》核心内容完整总结 1. 什么是“负动产”？ 负动产的核心定义，不是简单的“房价下跌”，而是资产的持续现金流出，已经完全覆盖了其带来的所有现金流入+可变现价值，它已经不再是能创造收益的资产，而是持续吞噬现金流的负债。 典型的负动产特征： • 房产/土地的市场价，已经不足以覆盖出售时的中介费、税费、过户成本，卖一套房还要倒贴钱（比如你之前看到的伊豆别墅用地，10万日元出售，倒贴11万手续费）； • 房产完全租不出去、没有任何收益，但每年的物业费、修缮费、固定资产税等刚性持有成本一分不少，持有一年就净亏一年； • 哪怕想无偿捐赠给政府，都会被以“维护成本过高、无公共用途”为由拒绝，甚至连合法弃房都要走复杂的法律程序、承担高额的环境治理费用，变成“扔都扔不掉的烫手山芋”。 2. 书中四大核心负动产陷阱（普通人最容易踩的坑） 这本书的所有案例，都围绕着日本普通人从“50岁左右的壮年投资”到“70岁老后破产”的人生悲剧展开，核心陷阱分为四类，每一类都精准戳中了普通人的财富认知误区： （1）度假别墅/旅游区用地陷阱 这是书中最典型的案例，也是你之前关注的伊豆别墅用地的原型。泡沫经济顶峰期，日本工薪族普遍把“拥有一套度假别墅”视为身份象征和退休养老的保障，跟风在伊豆、轻井泽、冲绳等旅游区买入别墅用地或度假公寓。 泡沫破裂后，这类资产的价值直接崩塌：价格跌到不足巅峰期的1%，完全没有接盘侠；但每年的管理费、固定资产税、山林维护费刚性支出，持有几十年不仅没实现养老目标，反而掏空了退休金，最后只能倒贴钱处置，很多老人直到临终前，都在为这笔年轻时的投资买单。 （2）郊区/地方城市的房产陷阱 随着日本人口向东京、大阪等三大都市圈持续集中，地方城市、东京远郊的人口持续流出，住房需求全面过剩。大量郊区一户建、地方城市的公寓，彻底失去了流动性：租不出去，卖不掉，哪怕降价90%都无人问津。 更残酷的是，很多市中心的老旧公寓，因为入住率不足、修缮储备金耗尽，楼体老化失修，最终变成“贫民窟”，房价直接归零，但业主依然要承担高额的修缮分摊费，最后只能弃房断供，信用彻底破产。 （3）长租公寓的“以房养老”陷阱 泡沫破裂后，日本利率持续走低，很多临近退休的日本人，坚信“买房出租靠租金养老”的逻辑，掏空积蓄甚至加杠杆修建/买入长租公寓，指望靠租金覆盖退休后的生活开支。 但他们完全误判了人口下行的趋势：随着年轻人减少，公寓空置率持续飙升，租金一路下跌，最终租金收入连房贷和持有成本都覆盖不了。很多人60多岁时房子被银行收走，还背上巨额债务，70多岁还要打工还债，原本规划的养老保障，变成了拖垮余生的噩梦。 （4）房产继承的噩梦 很多日本人原本以为，给子女留下多套房产，是给子女留了保障，结果却完全相反：子女根本不愿意继承这些房产——因为它们卖不掉、租不出去，每年还要交税，继承的不是财富，是持续的负债。 书中有大量案例：子女为了放弃继承，要走复杂的法律程序，甚至要承担父母留下的房贷债务；哪怕继承了，也要常年为这些负动产支付持有成本，最终被拖入财务困境。 3. 日本负动产全面爆发的五大底层根源 这本书最深刻的价值，是拆解了负动产现象背后，不可逆的底层逻辑，而不是简单归咎于“泡沫破裂”： 1. 全民“土地神话”信仰的崩塌：泡沫经济时期，日本全民形成了“土地永远不会跌”“买房是唯一的财富增值方式”的绝对信仰，这种信仰让普通人在泡沫顶峰加杠杆入场，完全没有考虑下跌的可能性，这是所有悲剧的根源。 2. 人口结构的不可逆逆转：1990年日本生育率跌破1.5，2008年进入人口负增长，少子老龄化持续加剧，住房需求全面见顶过剩。2023年日本空屋率超过14%，地方城市甚至超过30%，没有需求的房子，自然彻底失去了价值。 3. 持有成本的刚性与不可逆：日本的固定资产税、都市计划税是法定强制征收的，无论房产值不值钱，只要持有就要按年缴纳；公寓的管理费、修缮储备金，只会随着楼体老化越来越高，不会减少。哪怕房产零收益，这些成本也不会消失，最终变成持续的现金流黑洞。 4. 流通性的彻底丧失：当一个区域的人口持续流出，房产就会彻底失去接盘侠，哪怕降价90%都卖不掉。日本政府没有免费接收私人房产的制度，绝大多数闲置房产的捐赠申请都会被拒绝，最终房产变成了“扔都扔不掉”的负担。 5. 对经济长期停滞的完全误判：泡沫破裂后，从政府、经济学家到普通民众，几乎所有人都认为“只是短期调整，很快会反弹”，没人想到会迎来“失去的三十年”。经济长期停滞，居民收入不涨，原本规划的“租金养老”“房产增值养老”，彻底变成了泡影。 二、对中国普通人的核心经验教训 当下的中国，和1992年的日本有着极高的相似度：同样经历了20多年的地产牛市，全民形成了“房价永远涨”的信仰；2022年进入人口负增长，生育率跌破1.1，少子老龄化加速；2021年以来地产市场持续下行，很多地方房价腰斩，负资产家庭激增，三四线城市房产已经出现了“卖不掉、租不出去”的流动性危机。 而我们比当年的日本人更幸运的是，我们有日本的前车之鉴，有更丰富的投资渠道、更便捷的信息获取方式，可以提前避开这些足以毁掉人生的陷阱。从这本书中，我们必须吸取以下核心教训： 1. 必须彻底打破4个致命的认知误区 所有悲剧的根源，都是认知的误区，这是日本人用一生的代价换来的教训： • 彻底打破“房产永远涨”“买房=养老”的信仰：书中所有悲剧的起点，都是这个信仰。房产的价值，本质是人口和经济增长的红利，当人口负增长、经济增速换挡，绝大多数房产都会失去增值属性，甚至变成负资产。尤其是三四线城市、远郊、旅游区的房产，和日本伊豆的别墅用地没有任何区别，未来大概率会变成吞噬你财富的黑洞。 • 彻底打破“全款买房就不会亏”的误区：很多人觉得，我全款买的房，没有房贷，就算跌了也不亏。但负动产的核心逻辑是：哪怕你全款买入，只要持有成本持续高于资产带来的收益，它就是负债。中国的房产，哪怕没有房产税，也有物业费、取暖费、维修基金这些刚性成本，如果你的房子租不出去、没有租金收入，每年还要持续交钱，房价还在下跌，它就是不折不扣的负动产，持有越久，亏得越多。 • 彻底打破“跌了总会涨回来”的周期误区：日本人等了30年，东京的地价直到2023年才回到泡沫时期的一半，地方城市的地价很多只有巅峰期的10%不到，永远涨不回来了。人口负增长是不可逆的，住房需求的顶部已经过去，绝大多数城市的房价，跌了就再也涨不回来了，绝对不能用过去20年的牛市经验，去判断未来30年的走势。 • 彻底打破“房子越多，养老越有保障”的误区：书中很多日本人年轻时经营多处房产，想给子女留保障，结果子女根本不愿意继承，因为继承的不是财富，是负债。未来你的子女面对的是人口更少的时代，你留下的三四线城市的房子，对他们来说不是财富，是持续要交钱的麻烦，甚至是拖累。 2. 普通人资产配置的核心行动指南 当年的日本人，除了房产就是银行存款，资产配置极度单一，且几乎全部押注日本国内，同时1992年没有便捷的海外投资渠道，认知上也只看好国内市场，最终在日本“失去的三十年”里，财富持续缩水。 而现在的我们，有更丰富的投资渠道、更便捷的信息工具，完全可以通过科学的资产配置，避免重蹈日本人的覆辙。核心原则是：从“单一房产投机”转向“多元化、全球化、现金流优先”的稳健配置。 （1）房产配置：坚决剥离非核心资产，放弃投机，回归居住本质 这是从书中得到的最核心、最紧急的行动建议： • 只保留核心自住房产：仅保留一线、强二线城市核心地段、配套完善的自住刚需房，它的核心价值是居住，且有持续的人口流入支撑，不会变成负动产。 • 坚决剥离所有非核心、非自住房产：包括三四线城市的投资房、强二线城市的远郊房、旅游区的度假房、公寓、商铺、写字楼。这些资产，未来大概率会和日本的负动产一样，彻底失去流动性，持有成本持续上升，现在能卖掉，哪怕亏一点，也是及时止损，不然再过10年，可能倒贴钱都卖不掉。 • 绝对不要加杠杆投资房产：书中很多人50岁左右加杠杆做长租公寓，结果60多岁债务爆雷，老了还要打工还债。现在的中国房地产，已经完全失去了增值属性，加杠杆投资房产，就是把自己的未来押在下行赛道上，风险极高，绝对不要做。 • 绝对不要把房产作为养老的核心依靠：养老的核心是稳定的现金流，而不是房产的数量。如果你的房子不能带来持续的租金收入、不能便捷变现，它对你的养老没有任何帮助，反而会成为负担。 （2）金融资产配置：全球化指数化定投，分散国别风险，对冲周期 当年日本人最大的悲剧，就是把所有财富都押在日本国内，没有任何对冲国运下行的手段。1992年到2025年，日经225指数仅上涨了不到50%，而标普500指数上涨了超过15倍，如果当年的日本人能便捷定投标普500，完全可以对冲日本国内的下行风险。 现在的我们，有合规的QDII基金渠道，完全可以实现全球化配置，避免“只看好国内市场”的认知局限： • 核心配置（占家庭金融资产的50%-60%）：宽基指数基金定投 国内部分：沪深300、中证500等宽基指数基金，分享中国经济的核心增长红利，避免个股风险； 海外部分：通过QDII基金，定投标普500、纳斯达克100指数，这是全球最核心的优质资产，对冲国内经济周期的下行风险，避免把所有财富都押在单一国家。 • 安全垫配置（占家庭金融资产的20%-30%）：债券基金、货币基金、国债 这部分是家庭的应急资金和安全垫，保证在经济下行、失业等风险出现时，有足够的现金流，不会被迫低价变卖资产，绝对不要用于高风险投资。 • 绝对不要碰的高风险资产：个股、期货、期权、加密货币、非标私募、民间理财，这些资产普通人没有足够的专业能力判断风险，大概率会亏损，绝对不要超出自己的能力圈投资。 （3）充分利用互联网与AI工具，打破信息差，坚守投资纪律 当年的日本人，信息渠道单一，只能通过主流媒体获取信息，被“经济很快反弹”的论调误导，没有能力判断长期趋势。现在的我们，有互联网和AI工具，可以彻底打破信息差，提升投资的科学性： • 用AI工具做家庭资产风险测评，制定适合自己风险承受能力的资产配置方案，避免盲目跟风投资； • 用互联网平台的自动定投功能，设置固定时间、固定金额的定投，避免情绪化的追涨杀跌，这是普通人投资指数基金赚钱的核心； • 用互联网获取全球的经济数据和行业信息，打破信息茧房，不要只看国内的单边信息，建立全球化的视野，避免当年日本人的认知局限。 （4）养老规划：现金流优先，而非资产数量优先 书中最让人唏嘘的，就是很多人年轻时拼尽全力攒下多套房产，指望养老无忧，结果老了被这些房产拖垮。他们的核心错误，就是把养老的希望寄托在“资产数量”上，而忽略了养老最核心的本质：稳定、持续、终身的现金流。 正确的养老规划，核心是这几点： • 第一，社保、医保一定要交满，这是国家给你的兜底保障，是养老的基础； • 第二，配置商业养老保险、年金险，作为社保的补充，保证退休后每个月有固定的现金流，活多久领多久，对冲长寿风险； • 第三，你的金融资产，要优先配置能带来稳定现金流的品种，比如高分红宽基指数、利率债基金，而不是只盯着资产价格的涨跌； • 第四，临近退休的10年，一定要持续降低资产的风险，提升流动性和安全性，绝对不要做高风险的投资，避免在临近退休时踩坑，毁掉一生的积蓄。 三、必须绝对避免的6个坑（日本人已经用一生踩过） 1. 绝对不要碰旅游区、康养区的度假房、养老房：这是书中最典型的陷阱，中国海南、云南、威海等旅游区的度假房，和日本伊豆的别墅用地一模一样，一年住不了几次，租不出去，持有成本持续支出，未来根本没有接盘侠，最终只会变成负动产。 2. 绝对不要碰三四线城市、县城的投资房：日本地方城市的房产，现在很多零元转让都没人要，因为年轻人都走了。中国的三四线城市、县城，未来也是一样的，人口持续向核心城市集中，住房需求持续萎缩，现在的投资房，未来大概率会卖不掉、租不出去，变成负资产。 3. 绝对不要碰公寓、商铺、写字楼等商业地产：日本的长租公寓陷阱已经告诉我们，商业地产的风险远大于住宅，空置率高、持有成本高、流动性极差、交易税费极高。中国现在“一铺养三代”已经变成“三代养一铺”，写字楼空置率持续飙升，这些资产未来大概率都会变成负动产，绝对不要碰。 4. 绝对不要盲目继承房产，一定要先算清成本：继承房产前，一定要先算清楚这套房子的持有成本、流动性、有没有未结清的债务，如果是卖不掉、租不出去的负资产，宁愿放弃继承，也不要接盘，避免给自己背上终身的负担。 5. 绝对不要用短期资金做长期投资，不要加杠杆：书中很多人的爆雷，都是用短期贷款做长期的房产投资，结果利率上升、现金流断裂。绝对不要用消费贷、经营贷买房投资，短期资金和长期资产的期限错配，一旦收入出现波动，就会直接爆雷，房子被法拍，还背上巨额债务。 6. 绝对不要把所有鸡蛋放在一个篮子里：中国家庭的房产占比超过70%，远高于日本泡沫时期的60%，这是极度危险的。资产配置的核心是分散风险，不要把所有的财富都押在房产这一个赛道上，哪怕它过去20年一直涨。

从日本的房地产发展中，我们看到了自己唐太宗评魏征时说：“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。”这句话上升到国家层面也是一样的。曾经的泡沫经济时代(80-93年)，日本几乎所有人都坚信房地产会一直上涨，人口也不可能下降。可随着经济的下行，老龄化程度的加重，房地产行业遭受巨大打击。中国也曾有一段经济增势迅猛、房地产价格飞速上涨的时段。而随着后疫情时代的到来，经济增速放缓，我们理应对未来形势有大致地把握。而邻国日本的例子就是非常好的参照对象。 在房地产领域，泡沫经济时代的日本和当下的中国颇有相似之处。在“土地神话”的影响下，年轻人拼尽全力买下昂贵房产，以期退休后同家人颐养天年；中年人经营多处房产，以期子女靠公寓租金便可生活；老年人轻易答应继承故人遗产，心想不过是随手照料。 可随着土地神话的破灭，人们逐渐从美梦中清醒过来，却发现： 曾经高价买下的房子快速贬值，哪怕低价甩卖也无人问津，甚至最终需要倒贴钱才能拜托政府帮忙处理已经老旧的房产。握在手里的大量房产需要定期支付大额的房产税、物业费、管理费、固定资产税，这些缴纳的费用会逐渐超过土地本身的价值。最终变成握在手中的“烫手山芋”。随着老龄化的加剧，老年人群体占比升高，人群消费欲望降低。很多在度假村、旅游景点等附近投资的房产将长期闲置。而豪华的度假屋通常意味着高昂的维护费用，最终变成负资产。随着老龄化的加剧，青壮年人口减少，进城务工群体减少。曾经大规模兴建并出租的长租公寓或住房将大规模闲置，无法获得租金收入。房地产要想产生流动性，非常依赖一个经济向好的市场。而在经济下行时，房地产价值远低于预期，更多人倾向于在手中保留房产。但在美日欧的国家，房产税将会是一笔不小的开支。这意味着房屋本身会不断产生费用，而长期闲置的房屋自然成为一种负资产。 除了经济行情外，老龄化也会是对房地产的潜在危险。经济形势的周期不长，很多人可以依靠积蓄勉强渡过。而老龄化则长期会对房地产产生影响。老龄化社会的特点有少子化、老龄化、初婚率下降、城乡差异等等。综合表现出的结果就是消费需求降低，消费欲望不强。除了热门城市或地区外，其他地区的房产都将面临无人问津的窘境。很多二三线城市看似房价远低于一线，可如果企图投资这些房产以期大赚一笔的话，就有可能要面临满盘皆输的风险。 中国近二十年都处于经济急速增长的阶段，国内绝大多数房产也是在这个时期建成的，且一直未曾大规模征收房产税，这成就了国内近二十年的房地产神话。可房产税的逐步落地，以及这批房子老化后政府追加的维护费，都会增加房地产的持有成本，也将为房地产行业带来巨大变革。此外，国内还逐渐出现了老龄化的趋势。这些方方面面都在提醒我们意识到潜在的问题并做出相应的改变。 从美日欧的负动产时代中，我们获得了如下启示： 只有核心都市圈、核心城市、核心地段的不动产，才有长期保值的价值。例如一线城市或者非一线城市的核心地段。慎重投资远郊、土地、山地、度假公寓等房产，投资前要对未来的大致行情有所把握。经济下行的时代避免高杠杆，一切量力而行，慎重借贷，降低整体的投资风险。与其投资资产，不如投资自己，这样才最有可能获得长期回报。关于本书 一本深挖日本房地产现状的新闻报道，包括日本社会中存在的房地产问题。阅读的过程中一直有一种照镜子的感觉。此时此刻的我们，正如彼时彼刻的他们。那么此时此刻的他们，是否就是未来的我们呢？ 社会问题从来都是多方面因素构成的。避免这些问题的发生，既离不开国家的调控，也离不开个人的努力。显然，越早意识到这样问题的存在，对我们未来的投资决策都将越有利。 本书唯一的问题就是核心观点不多，主要是大量的案例和故事。因此适合随手翻阅。

2018年的时候，认识了一位台湾的小姐姐，她以台湾地区为例，讲述了大陆地区跟日本、韩国、台湾地区一样，都慢慢进入人口老龄化，人口红利消失，房产慢慢的不再是资产。当时是我所在的郑州，是房地产爆发期，掀起全民买房热潮，买过的还想买，没买的在蠢蠢欲动。虽然手里没有钱，但当时的我真的是特别想买，举债也想买。七年后的今天，我很感谢当时台湾小姐姐在我认知上对我的帮助，因为每次征求她的意见，她都不建议买，我心中买房的小火苗也慢慢熄灭了。如果当时买了，首付肯定是赔了，现在房子的市场价值减去银行按揭贷款，还倒欠银行。每个月还着比租房子租金几倍的房贷，生活质量严重下降。说这个亲身经历，来回应一下本书内容吧，在我们身边负动产时代也在凸显。我想未来，我会租房子吧，成本低，去往全世界都很方便，没必要把自己绑定在一个房子上，手中有现金流，比什么都强。我身边仍有小姐姐，靠地租、房租过的很好，那是因为她们二十年前都开始布局了，现在正是享受红利的好时候。所以我们可以提前10年、20年来布局未来的一些事儿，坚持长期主义，我们也不会差到哪里去。

以史为鉴，可知兴替         我们绝大多数人已经随着抖音快手短视频时代的到来，每天无意识有意识的接受着大量的碎片化知识。从而逐渐失去了自我的有效思考和对事物的判断能力，我们不知从何时开始不知不觉间有了从众心理，凡事都逐渐喜欢一窝蜂，有可能确实是我们这几十年日新月异的蓬勃发展太快了，把我们这芸芸众生裹挟其中，如同绵羊群一般，只知道前进前进，而随着通缩时代的突然到来，我们开始反思，开始感到恐慌，不知所措…       如你对我国的历史进程稍微了解，自1992改革开放以来我们的快速化发展，从改革开放前的农业大国，摇身一变迅速成为了轻工业大国，又转瞬成长为重工业大国，又随着全球化的经济浪潮使得我们又站上了物联网浪潮，万物互联，云计算，Ai智能时代，快到让我们有时候会一怔恍惚…       在我们中华民族中天然就有一种土地情节，闭塞和肥沃的土地影响了我们民族的每一代人，从古即今，土地总是我们最为看重的东西，早在夏朝我们就有了井田制。发展到了秦汉、唐宋时期，我国的小农经济蓬勃发展，人们总是希望能牢牢把握住自己手中的土地，不愿失去。哪怕是今时今日，我们登月采集月壤的头等大事就是看能不能种菜！               我们从小农经济的耕种，到大量人口进城务工，然后安家落户。从而推动了城市化率不断创新高，房价快速拉升，在2019年以前我们大多数人都有了一种错觉，我们一线二线城市商品房价会一直只涨不跌，犹如神话！ 就因为好的教育，医疗，工作都聚集于此？        而本书从日本的实际情况给我们一种另类的思考。 随着社会的少子化和老龄化到来，日本的空房率已经在2023年达到13.8%, 而且这个数值还会不停的刷新，再创新高。         而我国随着80年代的计划生育，也会面临同样的老龄化与少子化, 也会迈入同样的尴尬境地 以下是个人拙见，总结日本房产崩盘的五个阶段: 第一波降价:因为日本政府干预遏制对房企的借贷和杠杆，导致大量房企撑不住,新房开始降价，试图回笼现金流，而二手房因为房货及购入价格较高，不想亏本卖，造成二手房“有价无市”的局面，楼市只升不降的神话就此破灭 第二波降价：国内经济陷入萧条，财政乏力，大量货币在存款和国债中空转，导致经济形势持续下行，就业环境变差，大量还不起月供的房产沦为法拍房，而银行为了回笼自己的资金规避风险，于是集中降价上市,加剧房价进一步下跌 第三波降价: 是二手房降价，大量炒房者看到市场真的没有任何回暖的希望。只能跑路，这时大家第一时间都开始了慌不择路的选择逃跑,跑得快的还剩点渣渣。从而形成了第三波砸盘（此处可以假设:如果你在电影院正在看电影，忽然有人大声呼喊“着火了，快跑”，此时的你会如何做？） 第四波降价: 1992年随着固定资产税（日本房产税）开征，本来经济形势不好，就业严峻，而很多投资者持有的多套房产。如果房子租不出去，就需要缴纳物业费、房产税，于是房产经济神话彻底论为了负资产，这就造成了人们把多余的房子不计成本的降价抛售，形成了第四波降价 （细微了解中国古代史就能以此为参照，汉帝国为何要搞出的盐铁官营制度，和历朝历代的田赋税制，从两税法到一条鞭法，再到摊丁入亩的历史轨迹，你就知道房地产税的大面积铺开只是时间早晚的问题，也就能懂得了那句，何叹兴百姓苦，亡百姓苦。千载悠悠，日光之下，并无新事） 第五波: 随着日本社会的老龄化和少子化到来，大量人口高峰时期的房屋属性慢慢从资产变成了长期负动产，每年需要缴纳的物业费，逐年不断增加的老旧房屋维修基金，加上房产税，导致房价也开始逐渐回归为理性投资，而因为少子化影响和高昂的遗产税，每年的固定资产税，让老破小的房屋空置率屡创新高 而我国如果从流转税往固定资产税进行转变，那就必须承认一个前提，就是承认资产私有化，个人财产神圣不可侵犯 而日本政府就是承认居民对土地产权的私有制，从而才能对居民征收固定资产税。而我国随着城市化率的不断提高，土地财政收入也必然会逐年减少, 而政府税收能力的减少，必然需要用一个新的锚点（固定资产税）来维持城市的基本建设和政府运转的维护成本！ 如果立法解决了我们土地产权问题，那必然是我国从流转间接税直接走向直接税的开端！

人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的。 还有一种负动产，其特征是存在多个共有人，可能无法按照自己的意愿处置。现在有些人继承了遗产却没去办理过户手续，一直拖下去就会遇到这个问题。因为逝者的子女或孙辈都是共有人，无论是出售还是使用，都必须取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有业主共同所有的，今后越来越多的公寓会遇到业主意见无法统一的难题。

在日本有个说法，不动产相当于资产保值和储蓄。但随着少子化、老龄化、不婚化、城乡差距等社会问题持续恶化，未来沉重的固定资产税和遗产税、以及长期持有公寓引发的修缮管理费，都让“房产=资产保值”这个神话开始破灭。昔日金光闪闪的不动产，已成了持有者的噩梦。 本书从几个方面展开论述： 1，持有土地和房屋，由于法定继承人的不断增加导致无法转让的风险 2，投资旅游度假村的风险 3，在偏远城镇投资租赁式公寓楼的风险 4，借鉴法、美、德等国解决“负动产”的方法 前车之鉴，后事之师。 日本今天的资产困局就是中国明天要面临的问题，如何避免今后资产严重缩水？每个拥有不动产的人可以在本书中找到一些启示。

少子化、老龄化，外加经济下行，物业费、维修基金，及可能的房产税；对于地段差、品质不好的高层住宅，将不被看好，有陷入负资产之嫌。 本书还是有很多干货，可作为前车之鉴的，值得一看。

一开始看这本书的心态是，很多人一直说中国房地产也会走日本房地产的老路，所以很想知道在日本经济泡沫破裂后的多年，他们的房地产市场是怎样的？也第一次被小小震撼到了，因为有一些路是如此的相同，我们也是一样的信奉土地神话，相信土地的价值，没想到泡沫经济破解后多年的日本，土地变成一种负资产，还是甩也甩不掉的。 如果说作为一种借鉴、参考，本书可以读一读，但是我认为读者也要有一定的鉴别能力，因为书中的例子基本都有些特殊，可能部分人看完会觉得这是日本的全貌。其实，仔细想一想，书中的负资产，大部分都是偏远的房产，这也跟我国现在一、二线以外的城市跌跌不休的现状呼应，因为城市化的进程是一样的，年轻人总想去大城市里寻找机会，老家留下的房产或者土地，没有了使用价值。所以，我总感觉（个人观点）不要轻易的在老家或者二线以外的城市买房，特别是商品房，现在很多城市，甚至小县城即使不缺地的情况下，还是喜欢建高楼，可能在很多人眼里觉得这是城市的感觉，但想一想，很多年以后，这里没人居住，房屋破败的时候，即使想修也很难修，一栋高层商品楼里涉及的业主太多太多了，大家的情况各异，有真的居住在里头，有在外地置业了，这里的房子就空着，也有买了更好的房子，不住这里等等情况，到时候想整修的时候，几乎不能做到统一意见，甚至有些人都联系不上。不过有一点，我觉得我们肯定不会跟日本人一样，就是日本人太轴了，我们还是会考虑集体利益大于个人利益的，行政执行力更强大一些，不过具体能不能执行下去，也得基于“有利可图”的状态。 还有一点，我觉得未来我国一定会出台房产税，这个税只是早晚的事，国家过去几十年从土地获得了大量的财政收入，而现在情况不一样了，一是政策自身决定不依赖土地，二是大家开始对购买房子趋于理性的状态。还有国外都是我们能借鉴的，即使国情不一样，但一些事情的底层逻辑相通。其实市场起起伏伏，不断的修正调整也是好事，过去建的房子好多品质真差（地产就是被某大和某桂园的高周转玩坏的），或许现在慢慢冷静下来，政策调整后，能出一些好点的产品吧，毕竟都是花了几十上百万甚至上千万的资金，市场需求其实一直有的，大家都想住大房子好房子。 最后还是不得不感慨，时代的一粒沙落在每个人身上都是负重前行的大山，日本那些曾经经历了泡沫经济的人，是幸运也是最惨的一代，年轻的时候见证经济腾飞，阔手买入房产，然后经济泡沫破裂后，工作不保，还有房贷压力，只能一直干到老，干到死，面对这样的时代，个人也无能为力，能活下去就好好坚持下去吧。