产业园区产业地产规划、招商、运营实战

★投资主体 1、政府主导模式：产业资源有绝对优势，但市场化运作和创新能力不足。 2、企业主导模式：机制灵活、效率高，但产业导入和运营能力待提高。 ★园区盈利模式 1、地产增值：基于土地溢价的盈利渠道，出租出售给企业。工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商务配套等。 2、产业增值：产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励。 ★产业地产 当下的产业地产，以区域经济发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能，建设和提供全方位、系统化的产业生态环境与公共服务平台，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。 ★园区规划（一）产业规划 1、聚焦政府鼓励的产业，且行业政策落实到位； 2、结合区域产业基础和发展潜力，而不只是概念； 3、排除存在产能过剩风险的热门产业； 4、锁定核心产业和重点产业； 5、分析产业链上下游具体企业的分布情况，及产业的支撑机构，为招商奠定基础。 ★ 园区规划（二）建设规划 1、建设规划： ①选址：考虑区域产业基础、产业集中度、技术支持、物流配送与交通配套、环境污染等。 ②控规和城市设计：对产业办公、商业配套、住宅配套，甚至教育医疗配套，规划合理的开发建设比例和空间布局。 2、建筑规划： ①方案设计：针对产业定位，确定建筑标准。 科技园的办公室100-300㎡较受欢迎； 承重和层高，要考虑中大型仪器设备； ②配套设计： 电力方案，不能断电、双路电源、变电站； 宽带，10M以上带宽； 中央空调，可独立调节的VRF空调系统； 消防系统，有些机房不能设喷淋系统，用气体灭火系统或悬挂式全自动干粉灭火球； 电梯：品牌、速度、平稳性； 三废排放：产业区域集中设置，避免业态混杂； 景观环境：环境优美利于人思考和交流。 3、工程规划： ①结合产业规划和招商计划，明确工程建设时序。可先建一个与目标产业相关联且独具特色的载体设施，吸引人气，再同步引入关联机构。 ②如：科技园先引进专业技术检测认证中心、体验培训中心，或高级别实验室；工业园先建工业博物馆等。 ★ 园区规划（三）招商规划 1、目标客群：基于产业规划时的上下游企业分析。 2、优惠政策：除去普惠政策，必须有一事一议的杀手锏政策。 3、招商策略、人员配置与专业培训、招商管理制度。 ★园区规划（四）运营规划 研究分析产业链上各类企业分工协作的特点和企业在不同发展阶段的服务需求，尤其需要确定关键的共性需求，从而有的放矢地筹划园区产业运营的重点内容和推进步骤。 运营内容：物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式。 ★园区规划（五）经济指标规划 1、技术经济指标：营业指标、营业收入构成（地产增值和产业增值）、财务盈利能力（内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率）、清偿能力（盈亏平衡分析、敏感性分析）等。 2、经营指标：企业总产值与利税、进驻企业数量、行业龙头企业数量或上市企业数量、投资密度、就业人数、人均产值等。※科技园特殊指标：科研人员数量与构成、技术研发投入比例、知识产权数量与构成。 ★园区招商 1、规划产业定位： 高科技产业园要考虑科研资源、教育资源；制造业园区则对地理位置要求更高些。 2、制定招商目标： 根据产业链上企业的分布，梳理龙头企业和关键人物，以及能够统筹这些企业和人物的行业组织，制定招商目标、指标、路线和步骤。 3、出台优惠政策： 税收、奖励金、人才户口、生产作业用房和办公用房的补贴、土地价格等。普惠政策+一企一策。 4、确定营销价格： 不同面积段的折扣；阶段性价格上涨。 5、整合营销推广： 线上+线下，组合拳。 如：浙大网新科技园，定期向行业圈层客户发布行业资讯，《行业观察》、《产业研究》、《科技前沿》、《网新动态》。 6、招商服务跟进： USP独特卖点：优惠政策+服务跟进；区位；产业基础+产业集群；公共服务平台；运营品牌。 ★园区运营 1、物业管理：规范化、专业化以及应急性。涉及水、电、暖、空调、通信网络、卫生、停车、安保等。 2、商业配套：主体客群是职场商务人群。涉及各式餐厅、便利超市、数码速印店、住宿酒店、街区商场；公寓、银行、电讯店、洗衣房、咖啡店、健身房；酒吧、美容店、书店、图书馆、影院等。 3、产业运营：包含创业孵化、公共服务平台搭建、园区公共关系建设，以及园区品牌复制等。 ①创业孵化：硬件设施+软件服务。 ②公共服务平台：实验检测、技术认证、融资贷款、营销推广、人才培育、信息交流、管理咨询、项目申报等。 ③园区品牌复制：硬建设投拓模式、软输出拓展模式。

有些内容值得借鉴，尤其在目前疫情之下，产业园如何坚守自己的底线，准确定位，产业园运用很大一部分是由招商主导的，而招商则是一个系统性的工作，从产业定位、团队组建、客户跟踪、招商后的稳定，一条龙的服务是招商成功的关键。中国产业园如雨后春笋一样，但真正做得成功的也屈指可数，特色小镇大行其道，但却免不了落于俗套，拿来主义在中国依然很盛行，因为看着别人怎么做自己就依样画葫芦。许多年前很多产业园都定位自己生物医药，但本身产业园基础薄弱，在招商上根本就没有吸引力。正确的做法应该是政府、企业统筹协调，下好这盘棋。

这也是必读书单，以前想了解的都在书里，比现场讲座还要全结合当地政策来看。

书说有认知，才有方向；知形势，方知走势。对于一个门外汉来说阅读此书可以初步地了解我国产业园区的建设、发展和具体实践。 得产业者，得天下。产业集聚能够促进地区经济发展、产业结构转型升级，各地政府在将招商引资作为政府工作的重要内容时形成了由政府主导，参与建设，经营管理的产业园，大致会经历初创、发展、成熟、衰退四个阶段，阶段时间发展不一，也受某种因素影响，在产业区建设中往往会出现投机主义、只重面子不重里子、徒有其表，导致了产业园区前景停留于政策文件之中，现实中一团糟，那么做好产业园区需要考虑哪些因素，作者罗列了几点要素：政策是否支持且行业政策是否能够落实、产业是否具有发展基础和潜力、热门产业是否存在过剩风险、园区建设主导的产业链和持续发展的条件是什么（关键）、自身优劣势和地方政府关系等，需要在具体产业园建设中结合本地实际情况予以考虑。 产业地产，做地产，更做产业。地产是手段，产业是目的。重视运营和持续发展， 产业发展绝不是单一的产业罗列，而应有产业上下游，产业的配套设施等等，形成一体化的服务能力。如何面对同质化竞争，文中提到要求真务实，做好产业规划，加强区域研究、产业分析，评估区域经济基础、产业资源和科技实力，考量产业拓展能力、招商引资能力和产业服务能力，在结合自身优势和政策等确定园区定位。产业是实业，容不得舍实求虚 通则不痛，痛则不痛。新九通一平：信息通、市场通、法规通、配套通、物流通、资金通、人才通、技术通、服务通和园区平衡发展。即园区做好服务角色，全方位地为园区产业提供契合时代的各项便利，做到人无我有，人有我优，形成竞争优势，进而实现产业园区的平衡发展。

二零二一年读完的第四十一本，在深圳飞上海的航班上读完的，总的来说这本书确实给我补充了不少产业园区的相关业务知识点，很高深的见解也倒没有但是当成一本入门读物还是相当不错的。未来希望能有更多的时间去研究产业园区这个业态。

三流理论阐述，四流观点看法，下流案例分析。肤浅得肯定不是实力派！从第一章便可见一斑： 第一章 认知。 讲的是产业园区的溯源和基本现状，也例举了美国“硅谷”和“128公路”案例。但既然是“认知”，回顾过去，立足现在，展望未来。本章仅有过去和部分现在，缺乏对产业园区未来发展形态的理解和观点；例举的美国“硅谷”和“128公路”，作者的描述千篇一律，几乎没有什么新颖观点和信息，并且对“硅谷”的核心精神的理解都是偏谬的。 硅谷的创新精神之所以为世界所瞩目，是因为它的“乌托邦”根源，通过“群体加速创新”，不断推动产业技术发展，这种驱动力强大之处在于它是非商业化的、不盈利的，纯粹内在驱动。所以我们可以看到，硅谷的新技术持续出现以及“开源”，开源是不断叠加创新的基础，新老技术迭代周期缩短，技术市场一片繁荣！同时美国很早就建立了以《拜杜法案》为标志的技术转移转化法律体系，创新技术最终能通过市场落地到产业升级的实处；包括斯坦福大学的科技转化，也是这个道理。这才是硅谷的内涵。 第二章，规划 基本可以不用看 第三章，招商 比较有价值的是“第三节 基于产业链的招商”和“第六节 场所精神与圈层营销”。不是作者讲的好，主要是这里面的概念以前没接触过，作者的案例分析同样空洞无物。 至于营销推广的相关描述，偏谬较多，并且显然是落后理论。 第四章 运营 基本可以不用看

第13本，阅读时长：2小时34分 总结：虽然在书名、章节给人一种架构清晰的感慨，但整体内容零散、重复。当然也有一些金句、实用的内容，可以看出作者还是花了精力。所以，作为扫盲科普，可以花一两个小时快速过一遍，关注的内容看一看即可。

如何实现产业增值服务收入，应该是目前行业需突破的问题，否则产业孵化概念故事很难在讲下去，就如同作者所说，产业孵化服务必须开始创新，不能继续停留在项目申报，培训，工商税务代理等层面，应该升级或者更深入的了解到企业的真实需求，就如同如今的孵化面临的问题，我们对外宣布再多的服务功能，搭建了各种配套平台，企业压根就不搭理我们，有点黄婆卖瓜的感觉，其次，大多数企业都在组建内部部门承担了相应的工作，那基础的产业孵化服务该如何创新，值得同行们一起深入探讨。此外，国内目前的产业园，孵化器等创业载体数量的增长与质量发展不匹配，相识功能太雷同，大家千篇一律，打着创业服务的旗子吃政策饭的较多，我觉得主管部门应该要有所行动，对行业进行资源整合，做强做大做精几家已形成规模甚至已经产生效应的园区，集中力量，打造属于区域属性的谷，才有可能真正实现产业孵化的核心价值！

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

看完作者不同时期出版的两本书，有创新和时代政策的跟进和不同产业园的规划，招商模式和发展思路，与时俱进！