地產百年啓示錄

閱讀完對地產在美德日新澳中這些國家的發展歷史有初步瞭解。 總的來說，按用途功能地產可分爲住宅地產（即房地產），商業地產，工業地產，特殊用途地產。本書闡述了前三類，其實最根本的還是土地這種有限資源與人的關係，與個人，與團體，與社會深深綁定。對這種資源的佔有與使用也在資本的原始積累與增值範圍內。 每一次的地產泡沫與債務危機，往往是資本盲目擴張的結果。比如城市擴張過快，開發商爲了快速擴張常常會違規挪用資金，把原本用於建設a項目的資金轉投到購買新項目b的地皮上去，監管不力之下，這種激進擴張與高槓杆模式存在巨大的風險，一旦政策收緊，房企就會存在資金鍊斷裂的風險。從而導致爛尾樓出現，在巨大的利益之下，無人在意泡沫下還未建成的房子，大家在購房炒房的潮流裏狂熱地追求資本的增值。投機客買房炒房只是爲了在這場房產的虛假繁榮裏找到擊鼓傳花的下一位投機者，於是某區域的房產供需上出現供遠大於需的結果，政策一收緊，房企資金鍊斷裂，項目擱置爛尾，導致鬼城出現。 每一次的泡沫都是資本爲了追求短期迅速增值而盲目擴張的結果，而這些泡沫，最終會讓土地上的每個人付出代價。 在城市化進程中，城鎮化率的大幅提升往往伴隨着房地產的繁榮，在這之中，交通是一不可忽略的重要因素。從物產豐饒的澳大利亞來看，它原本是流放犯人的荒地，但因牧羊這種產業的發展推動了資本的原始積累，當地產生農業文明。後來金礦的發現引起巨大轟動，於是鐵路鋪向西方，平平無奇的土地因黃金的存在而變成了聚寶盆，圍繞黃金這一稀有資源進行的一系列動作，就像紗網一樣讓金子流向各個能接住它的地方。開採，運輸，和加工，買賣，回收。如何獲取這一資源？最重要的交通運輸環節出現了，而鐵路會載着含黃金的沙土，將這份財富輻射到沿線各地。沿線各地也會因爲這份輻射，土地會更值錢。不管是澳洲當時興起的鐵路建設還是美國興起的運河建設，只要是能接觸到稀缺資源的生產環節，都會集中式地產生資本的原始積累。也就是資源-原始積累-產業-文明這個loop。 談到產業這個環節，不可避免地聯想到德國的產業轉型升級，當時德國缺高精尖人才，於是開放了移民政策，吸引了大量科技人才。產業的成功升級推動經濟的繁榮，也帶來了房地產牛市。在城市化進程的後期，存量競爭是房產市場的主力。在需求減少的情況下，如何開闢新的盈利增長點？日本給出了一個滿分問卷-積極增持物業，通過專業化的運營管理獲得收益。日本的商業地產也值得一說，不過有點忘記了。之後再補補，總的來說這本書側重於講解房產的發展歷史，也有提到商業地產的部分，但不多。如果是有買房的需求，我建議可以先看看這本書，瞭解環境的動態發展，來看準買房時機。

有幾個點印象較深： 1、時間，中國房地產98年市場化，5年一個階段，到2018年，近20年騰飛，後來緩慢下行，到今天也不過28年的市場變化，時間不長，卻對生活造成巨大影響，今天才知道這個歷史。 2、波動曲線，時間是橫軸，金額是衆軸，商品價格是一條曲線，上下搖擺，未來往上擺嗎？ 3、全球視角，美國，日本，新加波，德國，澳大利亞房價的變化，各國有很多不同，文化，政策，人口等，未來的地產的樣子不一定一樣，但也值得參考，擴寬視野。底特律100年前房價開始上升，100年後1元賣房？ 對自己未來的行動會有改變嗎？

流水式歷史回顧，缺乏深度卻也值得一看，會發現歷史的循環往復。最深的感觸，①房地產的發展還是要回到人口流動趨勢去看其整體走向。事實上脫離成本定價已經很久了。還是以供求變動爲核心。②房地產行業確實很難逃避其金融屬性了。

書中介紹了美德澳日新中六個國家房地產的發展史，比較粗糙簡要，缺乏深層次的思考，可做普及性讀物看一看。

比較系統地介紹了美國、德國、日本、新加坡的情況，對我國房地產都有一些借鑑意義，但是具體國情差別還是很大。比較印象深刻的是美國德國的產業變遷對地產的作用，日本年齡結構和國家宏觀經濟對地產的作用以及新加坡多樣化的住房體系。此外，新加坡的國家發展史也很勵志。

從百年視角看不同國家房地產發展史。萬變不離其宗，供需關係是核心，產業發展、財富水平、人口流入、交通變化、資金環境、政策調控、供給量等等都曾在不同時代不同國家主導樓市價格變動。

這本書大概描述了不同國家的房產發展歷史，值得一看。 但美中不足的是沒有任何資料引用的信息提供。文中很多介紹都十分粗略，如果想要進一步瞭解，需要繼續進行大量相關主題閱讀，當該書沒有進一步提供參考文獻，有些可惜。

地產的發展總是伴隨着產業和經濟的發展。本書講地產發展史，更是經濟發展史。地產與經濟相互裹挾、相互促進，繪出一段段波瀾壯闊的人類發展史。

比較簡潔介紹，有點敘事，作爲了解級書目合適

值得一讀，回顧了世界上主要國家的房地產發展歷程，可以帶給人一定的啓發。