買房讓日本人幸福了嗎？（譯文座標）

日本資深房產顧問撕開土地神話，結合泡沫時代的教訓，冷靜剖析置業背後潛藏的貶值與負債風險，啓發讀者跳出固有執念，理性看待買房這件事。

很不錯的一本書，寫了日本房地產的困境和現狀，有以下幾點收穫： 1.在大城市買房置業，購買儘可能新的房地產。 2.儘可能選擇離工作地點近的房地產。 3.老破小，因爲業主太多，如果沒有開發商來拆遷賠償，以後可能會跟二手車一樣，變得分文不值。因爲很難組織起來這麼多業主，共同出資拆除重建。 4.如果只有一套住宅，不管房價如何暴漲，都與你無關，哪怕買的時候一百萬，20年以後一個億，你也不會出售，因爲如果你需要住房，你還是需要再購買同樣昂貴的住宅，沒有賣出，就是浮盈，是消費品而不是投資品，反之，如果大幅降價，你也不會出售。因爲這套剛需住房就像買車一樣，是消費品。只有在你準備更換住宅的時候，且房價持續暴漲，有房子和沒有房子的差別是很明顯的。 5.房子該買還是要買，在寧波這樣人口持續流入的大城市，不會有很大的系統性風險。

在圖書館看到這本書，被書名吸引了。內容遠沒有其書名精彩，可以通過作者的觀察簡單瞭解日本房地產行業，但是對於現代樓房對人的健康、社會等等方面的影響的描述有點淺，更多是作者個人觀察，缺乏嚴謹性。

整體感覺一般般吧 ，所以就草草翻完了 主要講的是作者對日本住宅市場的觀察和思考。 書名起的太大了 總結來說大概就是說樓房不好 別買。 普通人想從中獲利難 ，樓房老齡化時候難辦 重建可能的條件： 1．房子位於對樓房需求高的地區。 2．建築基地的容積率有很大剩餘。 滿足這兩個條件後，重建就比較容易進行。 因爲重建後，除了原有數量的房屋外，還可以蓋出很多新房。通過銷售新房能賺回建築成本，且有盈利。 然後最後說： “買房讓日本人變得幸福。 不過，這種幸福不是唾手可得的。” 但我感覺整個內容傳遞給讀者的是 並不幸福…

在日本留學的時候就注意到，日本的房子都好新啊——再加上日本人自帶的小心維持，租住公寓基本都有的牆紙保護，就我自己的租住和探訪情況而言，公寓基本上都是不止於外觀的“新”，其內部也是真·鋥新瓦亮。如今，在這本書裏，我找到了很多對當時觀察的答案，比如，房地產公司的廣告中，爲什麼會特別強調“新築**年”；比如，爲什麼中國人會熱衷於在日本“爆買”房產；比如，日本人對獨棟及公寓，如何以及爲何有着微妙的不同心態......同時，又不止於此，這本書可謂讓我對日本的整個樓市及其產業，都有了初步的瞭解。

我是看後許久纔來寫書評的，因爲剛看完時，有點憤怒，有點失落，存有很大的置疑：爲什麼日本房地產的金融屬性泡沫，早在20年前就已破裂，爲什麼我們還是前赴後繼，重複了類似的結局？甚至比日本的房產泡沫還要大？後果會不會更嚴重？ 此書，與其說作者在寫買房讓日本人幸福了嗎？不如說作者在寫經濟下行週期裏日本人對消費的認知。因爲是事後，此書很真實的記錄了日本在”失去的三十年“裏，對擁有房子的感受與反思。 有些日本出現的現象，正在中國蔓延。例如：高層建築過多。超過25層以上，突發心臟病被救回來的概率爲0！因爲搶救時間的問題。----我們不也是高層住宅建得特別多？ 再例如：“半價房”。建成10年以上的房子未來不斷增加，而大城市的人口卻在不斷下降。誰不知道保值？日本人也努力了，還是沒有成功。----我們去挑戰這一高難度，有可能成功，只是概率太小。 還有：房貸”35年還清“這個機制，非常不切實際。作者說，有誰能保證自己35年都能獲得穩定的收入？即使是日本的大企業，一旦陷入經營不善，也會裁員。除了公務員，幾乎所有職業都不可能。----中國當下的情況，與日本房價泡沫多麼類似？貸款買房是給銀行等機構打工啊。中日都一樣。 再有：作者說房屋出租的收益率低於4%或5%，就表明房價有泡沫了。----中國很多城市的空置房子，不是收益率低於4%的概念，而是沒有人來租的現實！0收益。 日本是亞洲四小龍中的最出色的一個國家，日本人搞經濟，搞製造，很有一套。回到我的最初問題，聰明的日本人，爲什麼沒有解決房價泡沫的問題？我相信很多國內的經濟學家，也有不少人在研究那個著名的“失去的30年“，爲什麼還是走上了泡沫的路？ 自大，總覺得東方大國的崛起，是自己的能力原因，資產泡沫化，就是經濟週期的表現。充分準備下，仍然一地雞毛。

打開小紅書，看到很多都在分享自家的房子，裝修風格是我喜歡的款，看到的都是那麼幹淨舒適的居家環境，我也想擁有這樣的一個家。 當身邊很多人都住進了新房子，我也想着去供一套房子。想着住進新家，我就心情清爽，生活愜意。也曾頭腦發熱，衝動想去買房。 但很重要的一點，在沒有經濟負擔的情況下，買房住新房纔是一件舒適且不需要考慮太多的事情。 買房需要謹慎，這是我越來越體會到的事情，就像書中所寫的： 用三十五年房貸購買這種樓房，買後幾年其資產價值就跌破房貸餘額也不是沒有可能。這種情況下，購房者的人生選項只有“繼續支付房貸”，他們不得不吞下苦果，繼續生活下去。這種樓房將購房者束縛在無法做更多選擇的人生中，它們的大量存在，真能爲日本人帶來幸福嗎？ 對於工薪階層來說，光是房貸一年利息，也都是要擠出來的。還有，這些用於還利息的錢，給父母養老不香嗎？ 大環境的鼓吹，讓買房變成一件勢必在行的事情（剛需的另說），很多人辛苦賺錢省錢給房地產商、給銀行打工。這樣真的好嗎？ 買房真的需要量力而行啊！ 本書有用的章節是第四章“樓房開盤前的流程”、“房地產界的優衣庫”、“三十五年房貸急速擴大了購房需求”；第七章、第八章提出的觀點值得思考。 1. 樓房是一種容器，不是一種生物，它不可能擁有比住在那裏的人們的健康和幸福更高的價值。 2.老舊樓房的改造比較棘手，是一個社會問題。改造至少需要滿足兩個條件，一是地理位置優越；二是原有小區容積率偏低，改造後有多餘樓房可出售獲利。 3. 對於大多數美國人來說，“適合養育孩子的環境”應該是能欣賞到郊外優美風光的地方，是擁有河流、草原、球場的地方。而非高層樓房。 4. 要想在樓房裏幸福生活，需要不偏袒供給方的行業立場，重視從居住者視角出發的科學探索。而非供給方一味追求利益最大化地建造“混凝土箱子”的樓房。 5. 就像人類的身體老化後，會發生動脈硬化、血流不暢一樣，樓房老化後，管理運營上的各種機制也會失效。 本書對於我們重新思考、理解樓房這一居住形態，以及在此基礎上考慮各種問題（如樓房的運行管理機制，樓房對人類健康影響等）的解決之道，有所幫助。 總結：“樓房”這種住宅形態是能夠成爲給人“帶來幸福的存在”。不過，這種幸福不是唾手可得的。要想從“樓房”這種居住形態中獲得幸福，就需要普通住宅樓的每一位業主和租賃型樓房的每一位房東，具備相應的財力和勞力。

《買房讓日本人幸福了嗎？》 作者提了一個很有意思的觀點是他認爲正是國家對住宅所有權的過度保護才導致目前的社區存在大量的問題。 其一關於物業公司，一般來說，最開始入駐的物業公司基本都是房地產商自己設立的分公司，這種物業公司經常尸位素餐，無法做到好好服務社區，但是更換難度卻非常大，因爲像這樣的重大事項是需要小區過半數以上認書同意的，但實際中往往無法湊齊這麼多人，也就無法順利更換； 其二關於社區的民主制度，對小區採取的很多重大決策都需要經過業主大會或者業委會，如果業主大會無法啓動，就需要業委會介入，而業委會主任卻很容易中飽私囊，要麼聯合維修公司過分增加住宅維修的費用，要麼利用職權對自己的房屋進行很好的裝飾，而不管社區中的其他住戶，法律制定的基礎是相信人心向善，所有人都會好好愛護自己的住宅，但是卻給一些人提供了漏洞，讓其有機可趁； 其三關於社區居民，作者認爲正確、積極參與社區活動不光是居民的權利，還是一項義務，如果有居民在不積極參與業主大會表決或者違反管理規約的時候，就應該對其採取相應的措施，最嚴重的可以做到驅逐出社區，當然實踐中法院通常認爲小摩擦不至於做到驅逐的程度，這就導致很多違規行爲無法得到處置。 我看到作者最後一條觀點的時候真的震驚了，做到這種程度還是讓人覺得有點不至於，而對住宅所有權的過分保護聽起來也蠻另類的，一般觀點還是認爲房子對人們來說是非常重大的事項，如果輕易就被侵犯會導致人們的安全感和信任度大大降低的吧，而且也難以避免因爲個人恩怨打擊報復的情形。 書中還介紹了下日本樓市發展的背景，一個原因是城市周邊的農村居民大量湧入市區導致房屋供不應求，還有戰爭過後大量的房屋被摧毀，人民流離失所，所以對房屋重建的需求特別大。書中還提到近些年很多外國人喜歡在日本購置房產，主要原因是他們認爲日本國家對住宅私有的保護非常嚴格（當然了，這個我覺得比較離譜，起碼中國人應該不至於因爲這樣就大舉在日本買房）。樓房的住戶增多也影響了日本的少子化和小家庭化。一個是因爲樓房的居住空間小，不適合太多的家庭成員一起居住，也就導致了年輕人生小孩沒有人照顧。 作者後續還提到了房屋的屬性如何從居住演變爲瘋狂的投資，以及房地產泡沫化的整個過程，我個人覺得這部分比較有意思，能瞭解很多東西。 二十世紀五十年代出臺的35年購房貸款政策讓很多人看到了買房的希望，激發了購房熱潮，而房地產開發的流程簡單也使得各行各業的資本都想從中分一杯羹。作者在書中分析了房屋構建的成本與售價，如何採用一些手段讓房屋更加好賣，比如豪華的售樓處和樣板房、線上無法告知只有線下才能得知的房價、使用該價格只有最後幾天的話術促使消費者購買…… 除此之外，在二手房銷售中，房屋中介也會使用對出售房屋的用戶說房屋沒人看要不要降價以及拒絕其他感興趣的客戶對房屋的詢價請求，利用一來一回的心理掌控從中牟利，中介公司先進行壓價，再以低價買入，最後高價賣出。其中一個原因就是二手房交易的平臺是完全隱藏的，只有行業內部人士才能登陸使用的，靠着信息差賺錢就是一些房屋中介的手段。 作者同時提到房屋中介一邊負責賣房一邊負責買房的客戶，這種行爲其實是一種雙向代理，這種行爲正常應該是被禁止的，但是在該領域卻可以大張旗鼓的存在。中國也有類似的規定， 如《民法典》第一百六十八條第二款的規定：代理人不得以被代理人的名義與自己同時代理的其他人實施民事法律行爲，但是被代理的雙方同意或者追認的除外。這點確實是之前沒有意識到，中間的彎彎繞繞確實也給了一些中介可乘之機吧。 對於房地產泡沫，作者主要從房屋銷售，包括二手房的三個主要涉及環節進行分析，分別是開發商、二手房中介以及代理商。2012年日本政府爲了應對金融危機帶來的消費市場的低迷，出臺了一系列刺激消費的措施，但是此次瘋狂的消費卻沒有內生動力，完全是依賴着政策的扶持才進行的，引用原文：“第一次平成泡沫是與團塊世代（即1947年到1949年間，日本第一次人口爆發期間出生的人）的住房需求相重疊，第二次的房地產迷你泡沫是與第二團塊世代（即1971年到1974年間，日本第二次人口爆發期間出生的人）的住房需求相重疊。也就是說，兩者都相應地伴隨着“確實想住”的需求。然而，​“黑田泡沫”裏卻看不見“確實想住”的剛需羣體的動向，基本上只是出於“升值”​“用於租賃”以及“應對遺產稅”等投機性需求。”其中的原理和2008年美國金融危機的崩盤差不多。 用房屋做投資主要有兩種回本方式，一種是低買高賣，當然在這種情況下，很多人會賺到錢，但是同時想要繼續還得用更高的價格再次購入。另一種是出租，作者也分析了租房需求是固定的，不會因爲房價增高就導致租房需求增加，所以租房市場也會存在供過於求的現象，這就導致這種投資方式其實是非常不穩妥的。 最後作者還基於日本本身的地理位置和國內資源問題提到的房屋的危險性，從供電、地震等方面進行論述，以及樓房本身也會對人們的健康產生影響，比如影響體溫、國民、育兒墜樓、發病救助等。這部分就見仁見智啦。 其實這本書看到一半的時候就有些後悔沒有做筆記了，一方面還是覺得作者寫得不夠詳細，打算隨便看看就好了，另一方面是有些地方確實重讀兩三遍還捋不清邏輯我就有些囫圇吞棗了，所以導致這篇讀書筆記寫的我也不是很滿意，更多都是摘抄，而缺乏自己的思考，就連知識性的內容也沒有完全搞明白，確實是非常遺憾了。

作者對於日本的房地產建造和售賣情況還是比較瞭解的。但是對於一些類似於高層建築不利於幼兒身心健康，高層建築對身體健康的影響部分，則是沒有進行嚴謹求證，僅憑個人主觀感覺來發言的。其可靠性有待商榷。 泡沫破裂之前的日本，可是號稱整個東京能買下美國。可想而知，泡沫巔峯時期日本東京的房價。東京的高房價還進行外溢，很多地方財政投入大筆資金建設旅遊配套設施，並且吸引了很多民間資本投資房地產。日本從失去的十年，到二十年，再到現在的三十年。買房的苦惱是讓年輕一代喫盡了時代“黑利”。

2023.10.11，《買房讓日本人更幸福了嗎》。 本是旅途中無意翻閱到的一本小書，短短的幾萬字，讀後卻讓人後背發涼，感覺日本房地產與當下的中國房地產發展如出一轍。包括房地產開發的流程，銷售的方法，運營的模式等，幾乎完全一致。 與日本一樣，在中國，房地產應該是與老百姓聯繫非常密切的一個行業。所謂“衣食住行”。住，房地產解決人基本的生理需求。中國房地產嚴格意義來說是從1998年開始的，迄今才二十多年的時間。這二十多年，房地產推進了中國的城市化進程，改善了中國老百姓的居住條件。同時由於房地產又具備金融屬性，所以賦予的含義又更豐富。早期購買了商品房的消費者都或多或少享受到了房地產的紅利，實現了不動產的保值，升值。更是讓一些職業投資者靠房地產掙得盆滿鉢滿。 二十多年的發展，當下一線大城市房價高企，讓很多人特別是年輕人望樓興嘆。但是同時租售不同權，房子與戶口、學區等掛勾，拼盡全力也要買下一套房。退而求其次，回到家鄉的省會城市甚至老家縣城也要買一套房子。 掏空了六個錢包或許才能在大城市獲得安身立命的一套房子。而揹負的房貸壓力讓年輕人不敢失業，不敢生孩子，不敢有其他消費。所以又壓制了消費需求，不利於經濟發展。 和日本人一樣，中國人也是更喜歡買新房。估計這也是亞洲民族普通的心理趨同。而西方卻相反，人們更願意買二手房。這其中有多方面的原因：首先是品質的原因，大多數商品房或者早期的福利分房品質都很一般，雖然中國住宅產權限定是70年，但僅經過一二十年後，住宅無論是社區品質，還是建築形象，建築部品等都開始老舊；其次，中國城市化還在繼續，新的住宅區、學校、商場層出不窮，消費者會優先選擇購買新房；再次，就是文化因素，這個民族更喜歡新的物件，更喜歡買新的東西。但隨着城市化進程結束，二手房的交易會慢慢超過新房。現在一線大城市已經出現了這種趨勢。 關於書中提及的幾個關於高層住宅的問題，其實我們自己作爲消費者也要面對，也要思考。 1、高層住宅是否有損健康及生命 書中提到高層住宅相對低層住宅而言育兒的風險，健康的負面影響等都要高。這個結論其實值得商榷，目前還沒有確切的結論。只是在特殊情況之下才會存在此類情況。比如突發疾病的住戶遇上電梯無法運行或運行緩慢會耽誤救治的時間。高層住宅還有一個較大風險，就是火災的風險，這是高層住宅時時需要注意的。 目前絕大多數城市高層住宅都爲百米建築爲主，超過百米的超高層住宅也不鮮見。甚至在很多縣城也聳立着一棟棟百米高層住宅。但近期政府對於縣城高層建築開始進行限制。也許未來，新建的住宅中，中低樓層住宅將會成爲市場主流。 2、未來高層住宅會不會成爲貧民窟 作者主要是覺得房子老化所帶來一系列的問題，比如電梯的維護，比如停水停電，比如物業管理不當等。這些問題在當前的中國的城市住宅中也開始顯現出來了，特別是那些高層住宅。有錢有實力的消費者開始搬離，置換品質更高的新房，實現了消費升級。而更多無力更換新房的消費者要面對這些問題。特別是當下物業公司與住戶之間的矛盾愈加明顯，這對住宅品質的維護是至命的。未來，這些高層住宅或許會成爲無人關注的“飛地”，成爲滋生犯罪的溫牀。 3、數十年的房貸壓力如何承擔 當前經濟下行，失業，降薪已經在各行各業蔓延，一片哀鴻。現在購買住宅，特別是揹負20-30年的按揭貸款，未來的壓力確實是不可預知的，中國住宅按揭最長30年，可能退休之後還在還按揭貸款。所以對未來不要盲目樂觀，要有一定的負向預期。 作者認爲日本大概率會出現郊外的房子降價五成。如果成真，那麼按揭還貸的餘額可能足以重新買一套房子，出現這種情況，消費者就會斷供，連鎖反應會影響金融市場，導致嚴重的經濟危機。這種情況在今年中國房地產市場已經零星出現。主要原因是房企“暴雷”，導致停工不能按期交房，而消費者還在繼續還供，是消費者主觀上的一種“斷供”。 作爲消費者，在購買房子時要量力而行，不要揹負不切實際的壓力。同時不斷強化自己的能力，便自己更加“值錢”，讓房貨佔家庭收入的比例更小一些。此外，作爲銀行在利率方面要適當讓利消費者。 如作者在本書結尾處得出的結論一樣，我認爲整體而言買房也使中國人更幸福了。首先確實改善了我們的居住條件，上個世紀90年代之前我們是什麼樣的居住環境，我相信那個年代走過來的人都深有體會。房地產確實讓我們住得更好了。中國的房地產開發雖然詬病不少，但放在全世界來看，其實還是不錯的。特別是園林綠化、商業配套和車位設計等方面比絕大多數國家房地產開發要好。 房子承載了一個人的夢想，一個家庭的夢想，在當下中國城鄉差距日益加大的背景之下，每個鄉村小鎮青年來到城市落腳並生根，這是最樸素的願望。對他們而言，只有買了房才屬於這個城市，不然總覺得自己只是過客。 房子承載了一個城市的夢想。房地產是國民經濟的支柱產業，房地產興盛，纔會反哺城市，城市可以修建更多的地鐵、學校、藝術館、公園、工廠等，增強了城市的吸引力，更多人就會來到城市，讓城市更有活力。 這兩年，對於消費者來說，買房確實不容易。哪怕手裏有錢，也要睜大眼睛，生怕一不小心掉到坑裏。曾經財大氣粗的世界五百強房企說暴雷就暴雷了，說停工就停工，但房貸還不能停。購房過程中的信息不對稱，自己高價買的房子，冷不防你樓下的鄰居九折甚至八折就買到了，房子還沒有住上，就白白損失幾十萬！熬過兩三年快要交房了，還擔驚受怕房子質量問題…… 城市化進程放緩、人口老齡化到來、房地產進入深度調整，租賃住宅方興未艾……或許買房的邏輯都在悄然發生變化。如何讓每個來到城市的人都有所居，如何讓房地產業良性發展，爲城市發展提供源動力，如何讓住宅居住的品質更高更好，這確實是一個值得深思的問題。