負動產時代

不止自住，還希望成爲房東收房租，這種人後來過得怎麼樣呢？似乎所有人都有“房東夢”，他們希望有一套自住房，再多出一套房用於出租，把房租用來償還房貸，還清貸款之後的租金都是純利。《負動產時代》給我們展示了真實的狀況，是清醒的時候了。不要因爲沒錢買房就不看書，本書提供的視角值得思考。 日本泡沫經濟時代高位接盤買房的人，不止自住還希望成爲房東收房租，後來都過得怎麼樣呢？ 答：資產都已成爲負擔。他們的後代由於交不起每年的相關費用，要出錢給中介，讓後者處理房產的情況，像處理大件垃圾。 曾經的“土地神話”，就是總認爲土地只漲不跌，至少在日本已化爲泡影。2018年全日本的空房率達到13.6%，再次刷新歷史峯值。隨着老齡化與少子化加劇，這種趨勢只會加重。書中提到日本有些人口過少的地區已經開始“退屋還田”，房子長期空着浪費資源，不如改成耕地。 本書前言裏提到的三個期望：年輕時努力買下昂貴的房子，想着退休以後能和家人一起頤養天年；經營多處房產，期冀子女日後能靠長租公寓多一份收入和保障；未加深思就繼承了已故親人的遺產，認爲房產再多一兩處無所謂。 以上三點期望，書裏都講了是如何落空的。 年輕時買的昂貴房子都成了老破小，又貴又沒人要，維護費用已經壓垮一些人。 由於人口持續減少，一些人經營長租公寓失敗，結果貸款還不上，自己的房子被銀行收回，只能外出租房或者流落街頭。 繼承了已故親人的房子，由於變現困難加上維護費用高，變成很大負擔。 此外，還會被騙子中介盯上。據說騙子的主要目標，就是“人際交往比較少，自尊心強、不願意請教別人的人”。公務員、學校老師和一些農戶都屬於這種類型。他們雖然自己不具備土地和管理的相關知識，卻由於自尊心很強，而不願意找人商量，完全由自己獨斷專行。這樣的人很多時候又過度自信，結果多半是由於一次決策失誤，無論是買房還是賣房，從而讓自己的生活質量直線下降。 書裏提到一個經營長租公寓失敗，自住房被銀行沒收，只能租房的中年大叔的悲劇。 處於經濟高速發展時期，誰也沒考慮過房價會跌、人口越來越少的情況，可這些都已在日本變成了現實。“動產”變成了“負動產”，擁有房子成了負債的根源。 書中提到了一些歐美國家小區改造的實際案例，確實值得借鑑。不過，也只是針對有旅遊價值或者經濟中心地區，邊遠地區面臨的問題，仍然無法得到有效解決。 下面聊聊本書給我的三點啓發。 首先，別想着當什麼房東，一步走錯就是萬丈深淵，剋制貪婪才能湊合活着。 其次，別聽信某些專家的騙人鬼話，買房子保值增值。股市有漲有跌，房市也是一樣的。在股市大崩盤之前，很多人根本想不到還有“下跌”這回事。房產去金融化屬性的過程已經開始，“房住不炒”就是證明。 最後，始終保持“創造價值換錢”的能力纔是立身之本，想成爲房東收租金活着的人，其實就是懶。想着在家裏癱着，每月有房租進賬多好。他們會說：“我年輕時努力過了，把錢換成了房，然後收租金，怎麼了？”這種模式能成功需要兩個條件，一是價格只漲不降，二是人口不斷增加。以上兩點都逐漸消失了。還想靠收租活着只能害了自己和後代。 真正的問題是“任何想省事賺錢”的方法，最終都會傷害我們。還是那句話“老實做人，踏實做事”，憑本事換錢，而不是想借助房地產的金融屬性賺錢。房地產已經開始去金融化了，之後的力度只會更大。 擁有正確的財富觀，纔有機會積累財富，即便沒發大財，小富也挺好的。有句東北話，說得糙可道出了真相“有多大pigu，穿多大褲衩”，不要逾越能力邊界積累房屋資產和其他東西。

平替在哪兒【2026 38】 在足球世界中，一元起拍俱樂部並不罕見，比如當年的廣州日之泉隊，看着便宜，但後續要承擔鉅額的債務，前段時間也有法拍房一元起拍無人問津的尷尬，雖然這是極端案例，但房地產牛逼時的盛況人人心中有數。漸漸的，房產已經從優質資產變爲沉重的負債，房產價值歸零甚至爲負，所有者倒貼錢求人接手，這在日本已經非常普遍，在中國，類似的現象和壓力確實已經在部分地區出現，我們正在經歷一場“負動產”的中國式預演。 首先是鶴崗、玉門等地的幾萬元一套全新商品房，後來，人口淨流出的城市都呈現出價格縮水的情況，掂量着大都市周邊能好一些，但目前在環京（如燕郊、通州）等地區，房價從高點普遍腰斬甚至“膝斬”，甚至有人能接手房貸，房子可以白送，我所在省份的省會，原來的北湖區域從14000/平米，直接幹到7000多，甚至出現了5000多的“高性價比”存量房，這在三年前夢都不敢夢，會被中介痛罵的。 “賣不掉、租不出、養不起”，當年拼盡全家之力最後尷尬於此，雖然與日本全面、持續性的危機不同，我們面臨的情況更像是局域性的壓力測試，但未來的關鍵變量尤其是總人口與房產總面積的配比——這個比值非常悲觀。 對於產業結構單一、一直靠房地產業輸血的中小縣市，地產萎靡意味着“土地財政破產”，經濟指數迅速下行，完全不需要過渡，效果也是斷崖式打擊，預算被迫下調，庫存去化週期變長，消費能力大幅下降，金融風險卻上升，不良率越來越高，舉個栗子，前段時間逛了一圈我們當地最大的家居賣場，兩個多小時，全場100多個導購，上萬平的營業面積，只有我一個顧客——只有我一個，導購看向我的眼睛都是藍色的，充滿了好奇與慾望，恨不能薅我脖領子介紹產品，背誦無處施展的營銷話術。 最後補刀:08年以後房地產風頭正勁的黃金期，你曾見過幾個城市往死裏卷文旅？文旅就像是一根略顯體面的救命稻草，賠錢賺吆喝至少有人熱鬧的吆喝，實際上文旅不光是短時間，而是永遠都無法彌補房地產衰退的巨大真空，所有人對此心知肚明，這是一個典型的此消彼長的零和市場，如何尋找適合自己的定位與出路，找到接近的平替，可能是一個任重道遠的宏大課題。

《負動產時代》深度總結與中國普通人的資產配置啓示 《負動產時代》是日本《朝日新聞》採訪組基於大量一線真實採訪寫成的紀實作品，它的核心價值不是簡單描述日本房價下跌的現象，而是拆解了一個足以顛覆全民財富認知的殘酷真相：曾經被視爲“永遠增值、養老兜底”的房產/土地，在人口、經濟、政策的週期逆轉下，會徹底變成“持有持續虧錢、賣不掉、捐不出去、甚至處置都要倒貼錢”的負資產。這本書用無數普通人的人生悲劇，完整記錄了日本從“土地神話”到“負動產地獄”的全過程，對當下的中國有着極強的前車之鑑意義。 一、《負動產時代》核心內容完整總結 1. 什麼是“負動產”？ 負動產的核心定義，不是簡單的“房價下跌”，而是資產的持續現金流出，已經完全覆蓋了其帶來的所有現金流入+可變現價值，它已經不再是能創造收益的資產，而是持續吞噬現金流的負債。 典型的負動產特徵： • 房產/土地的市場價，已經不足以覆蓋出售時的中介費、稅費、過戶成本，賣一套房還要倒貼錢（比如你之前看到的伊豆別墅用地，10萬日元出售，倒貼11萬手續費）； • 房產完全租不出去、沒有任何收益，但每年的物業費、修繕費、固定資產稅等剛性持有成本一分不少，持有一年就淨虧一年； • 哪怕想無償捐贈給政府，都會被以“維護成本過高、無公共用途”爲由拒絕，甚至連合法棄房都要走複雜的法律程序、承擔高額的環境治理費用，變成“扔都扔不掉的燙手山芋”。 2. 書中四大核心負動產陷阱（普通人最容易踩的坑） 這本書的所有案例，都圍繞着日本普通人從“50歲左右的壯年投資”到“70歲老後破產”的人生悲劇展開，核心陷阱分爲四類，每一類都精準戳中了普通人的財富認知誤區： （1）度假別墅/旅遊區用地陷阱 這是書中最典型的案例，也是你之前關注的伊豆別墅用地的原型。泡沫經濟頂峯期，日本工薪族普遍把“擁有一套度假別墅”視爲身份象徵和退休養老的保障，跟風在伊豆、輕井澤、沖繩等旅遊區買入別墅用地或度假公寓。 泡沫破裂後，這類資產的價值直接崩塌：價格跌到不足巔峯期的1%，完全沒有接盤俠；但每年的管理費、固定資產稅、山林維護費剛性支出，持有幾十年不僅沒實現養老目標，反而掏空了退休金，最後只能倒貼錢處置，很多老人直到臨終前，都在爲這筆年輕時的投資買單。 （2）郊區/地方城市的房產陷阱 隨着日本人口向東京、大阪等三大都市圈持續集中，地方城市、東京遠郊的人口持續流出，住房需求全面過剩。大量郊區一戶建、地方城市的公寓，徹底失去了流動性：租不出去，賣不掉，哪怕降價90%都無人問津。 更殘酷的是，很多市中心的老舊公寓，因爲入住率不足、修繕儲備金耗盡，樓體老化失修，最終變成“貧民窟”，房價直接歸零，但業主依然要承擔高額的修繕分攤費，最後只能棄房斷供，信用徹底破產。 （3）長租公寓的“以房養老”陷阱 泡沫破裂後，日本利率持續走低，很多臨近退休的日本人，堅信“買房出租靠租金養老”的邏輯，掏空積蓄甚至加槓桿修建/買入長租公寓，指望靠租金覆蓋退休後的生活開支。 但他們完全誤判了人口下行的趨勢：隨着年輕人減少，公寓空置率持續飆升，租金一路下跌，最終租金收入連房貸和持有成本都覆蓋不了。很多人60多歲時房子被銀行收走，還背上鉅額債務，70多歲還要打工還債，原本規劃的養老保障，變成了拖垮餘生的噩夢。 （4）房產繼承的噩夢 很多日本人原本以爲，給子女留下多套房產，是給子女留了保障，結果卻完全相反：子女根本不願意繼承這些房產——因爲它們賣不掉、租不出去，每年還要交稅，繼承的不是財富，是持續的負債。 書中有大量案例：子女爲了放棄繼承，要走複雜的法律程序，甚至要承擔父母留下的房貸債務；哪怕繼承了，也要常年爲這些負動產支付持有成本，最終被拖入財務困境。 3. 日本負動產全面爆發的五大底層根源 這本書最深刻的價值，是拆解了負動產現象背後，不可逆的底層邏輯，而不是簡單歸咎於“泡沫破裂”： 1. 全民“土地神話”信仰的崩塌：泡沫經濟時期，日本全民形成了“土地永遠不會跌”“買房是唯一的財富增值方式”的絕對信仰，這種信仰讓普通人在泡沫頂峯加槓桿入場，完全沒有考慮下跌的可能性，這是所有悲劇的根源。 2. 人口結構的不可逆逆轉：1990年日本生育率跌破1.5，2008年進入人口負增長，少子老齡化持續加劇，住房需求全面見頂過剩。2023年日本空屋率超過14%，地方城市甚至超過30%，沒有需求的房子，自然徹底失去了價值。 3. 持有成本的剛性與不可逆：日本的固定資產稅、都市計劃稅是法定強制徵收的，無論房產值不值錢，只要持有就要按年繳納；公寓的管理費、修繕儲備金，只會隨着樓體老化越來越高，不會減少。哪怕房產零收益，這些成本也不會消失，最終變成持續的現金流黑洞。 4. 流通性的徹底喪失：當一個區域的人口持續流出，房產就會徹底失去接盤俠，哪怕降價90%都賣不掉。日本政府沒有免費接收私人房產的制度，絕大多數閒置房產的捐贈申請都會被拒絕，最終房產變成了“扔都扔不掉”的負擔。 5. 對經濟長期停滯的完全誤判：泡沫破裂後，從政府、經濟學家到普通民衆，幾乎所有人都認爲“只是短期調整，很快會反彈”，沒人想到會迎來“失去的三十年”。經濟長期停滯，居民收入不漲，原本規劃的“租金養老”“房產增值養老”，徹底變成了泡影。 二、對中國普通人的核心經驗教訓 當下的中國，和1992年的日本有着極高的相似度：同樣經歷了20多年的地產牛市，全民形成了“房價永遠漲”的信仰；2022年進入人口負增長，生育率跌破1.1，少子老齡化加速；2021年以來地產市場持續下行，很多地方房價腰斬，負資產家庭激增，三四線城市房產已經出現了“賣不掉、租不出去”的流動性危機。 而我們比當年的日本人更幸運的是，我們有日本的前車之鑑，有更豐富的投資渠道、更便捷的信息獲取方式，可以提前避開這些足以毀掉人生的陷阱。從這本書中，我們必須吸取以下核心教訓： 1. 必須徹底打破4個致命的認知誤區 所有悲劇的根源，都是認知的誤區，這是日本人用一生的代價換來的教訓： • 徹底打破“房產永遠漲”“買房=養老”的信仰：書中所有悲劇的起點，都是這個信仰。房產的價值，本質是人口和經濟增長的紅利，當人口負增長、經濟增速換擋，絕大多數房產都會失去增值屬性，甚至變成負資產。尤其是三四線城市、遠郊、旅遊區的房產，和日本伊豆的別墅用地沒有任何區別，未來大概率會變成吞噬你財富的黑洞。 • 徹底打破“全款買房就不會虧”的誤區：很多人覺得，我全款買的房，沒有房貸，就算跌了也不虧。但負動產的核心邏輯是：哪怕你全款買入，只要持有成本持續高於資產帶來的收益，它就是負債。中國的房產，哪怕沒有房產稅，也有物業費、取暖費、維修基金這些剛性成本，如果你的房子租不出去、沒有租金收入，每年還要持續交錢，房價還在下跌，它就是不折不扣的負動產，持有越久，虧得越多。 • 徹底打破“跌了總會漲回來”的週期誤區：日本人等了30年，東京的地價直到2023年纔回到泡沫時期的一半，地方城市的地價很多隻有巔峯期的10%不到，永遠漲不回來了。人口負增長是不可逆的，住房需求的頂部已經過去，絕大多數城市的房價，跌了就再也漲不回來了，絕對不能用過去20年的牛市經驗，去判斷未來30年的走勢。 • 徹底打破“房子越多，養老越有保障”的誤區：書中很多日本人年輕時經營多處房產，想給子女留保障，結果子女根本不願意繼承，因爲繼承的不是財富，是負債。未來你的子女面對的是人口更少的時代，你留下的三四線城市的房子，對他們來說不是財富，是持續要交錢的麻煩，甚至是拖累。 2. 普通人資產配置的核心行動指南 當年的日本人，除了房產就是銀行存款，資產配置極度單一，且幾乎全部押注日本國內，同時1992年沒有便捷的海外投資渠道，認知上也只看好國內市場，最終在日本“失去的三十年”裏，財富持續縮水。 而現在的我們，有更豐富的投資渠道、更便捷的信息工具，完全可以通過科學的資產配置，避免重蹈日本人的覆轍。核心原則是：從“單一房產投機”轉向“多元化、全球化、現金流優先”的穩健配置。 （1）房產配置：堅決剝離非核心資產，放棄投機，迴歸居住本質 這是從書中得到的最核心、最緊急的行動建議： • 只保留核心自住房產：僅保留一線、強二線城市核心地段、配套完善的自住剛需房，它的核心價值是居住，且有持續的人口流入支撐，不會變成負動產。 • 堅決剝離所有非核心、非自住房產：包括三四線城市的投資房、強二線城市的遠郊房、旅遊區的度假房、公寓、商鋪、寫字樓。這些資產，未來大概率會和日本的負動產一樣，徹底失去流動性，持有成本持續上升，現在能賣掉，哪怕虧一點，也是及時止損，不然再過10年，可能倒貼錢都賣不掉。 • 絕對不要加槓桿投資房產：書中很多人50歲左右加槓桿做長租公寓，結果60多歲債務爆雷，老了還要打工還債。現在的中國房地產，已經完全失去了增值屬性，加槓桿投資房產，就是把自己的未來押在下行賽道上，風險極高，絕對不要做。 • 絕對不要把房產作爲養老的核心依靠：養老的核心是穩定的現金流，而不是房產的數量。如果你的房子不能帶來持續的租金收入、不能便捷變現，它對你的養老沒有任何幫助，反而會成爲負擔。 （2）金融資產配置：全球化指數化定投，分散國別風險，對沖週期 當年日本人最大的悲劇，就是把所有財富都押在日本國內，沒有任何對沖國運下行的手段。1992年到2025年，日經225指數僅上漲了不到50%，而標普500指數上漲了超過15倍，如果當年的日本人能便捷定投標普500，完全可以對沖日本國內的下行風險。 現在的我們，有合規的QDII基金渠道，完全可以實現全球化配置，避免“只看好國內市場”的認知侷限： • 核心配置（佔家庭金融資產的50%-60%）：寬基指數基金定投 國內部分：滬深300、中證500等寬基指數基金，分享中國經濟的核心增長紅利，避免個股風險； 海外部分：通過QDII基金，定投標普500、納斯達克100指數，這是全球最核心的優質資產，對沖國內經濟週期的下行風險，避免把所有財富都押在單一國家。 • 安全墊配置（佔家庭金融資產的20%-30%）：債券基金、貨幣基金、國債 這部分是家庭的應急資金和安全墊，保證在經濟下行、失業等風險出現時，有足夠的現金流，不會被迫低價變賣資產，絕對不要用於高風險投資。 • 絕對不要碰的高風險資產：個股、期貨、期權、加密貨幣、非標私募、民間理財，這些資產普通人沒有足夠的專業能力判斷風險，大概率會虧損，絕對不要超出自己的能力圈投資。 （3）充分利用互聯網與AI工具，打破信息差，堅守投資紀律 當年的日本人，信息渠道單一，只能通過主流媒體獲取信息，被“經濟很快反彈”的論調誤導，沒有能力判斷長期趨勢。現在的我們，有互聯網和AI工具，可以徹底打破信息差，提升投資的科學性： • 用AI工具做家庭資產風險測評，制定適合自己風險承受能力的資產配置方案，避免盲目跟風投資； • 用互聯網平臺的自動定投功能，設置固定時間、固定金額的定投，避免情緒化的追漲殺跌，這是普通人投資指數基金賺錢的核心； • 用互聯網獲取全球的經濟數據和行業信息，打破信息繭房，不要只看國內的單邊信息，建立全球化的視野，避免當年日本人的認知侷限。 （4）養老規劃：現金流優先，而非資產數量優先 書中最讓人唏噓的，就是很多人年輕時拼盡全力攢下多套房產，指望養老無憂，結果老了被這些房產拖垮。他們的核心錯誤，就是把養老的希望寄託在“資產數量”上，而忽略了養老最核心的本質：穩定、持續、終身的現金流。 正確的養老規劃，核心是這幾點： • 第一，社保、醫保一定要交滿，這是國家給你的兜底保障，是養老的基礎； • 第二，配置商業養老保險、年金險，作爲社保的補充，保證退休後每個月有固定的現金流，活多久領多久，對沖長壽風險； • 第三，你的金融資產，要優先配置能帶來穩定現金流的品種，比如高分紅寬基指數、利率債基金，而不是隻盯着資產價格的漲跌； • 第四，臨近退休的10年，一定要持續降低資產的風險，提升流動性和安全性，絕對不要做高風險的投資，避免在臨近退休時踩坑，毀掉一生的積蓄。 三、必須絕對避免的6個坑（日本人已經用一生踩過） 1. 絕對不要碰旅遊區、康養區的度假房、養老房：這是書中最典型的陷阱，中國海南、雲南、威海等旅遊區的度假房，和日本伊豆的別墅用地一模一樣，一年住不了幾次，租不出去，持有成本持續支出，未來根本沒有接盤俠，最終只會變成負動產。 2. 絕對不要碰三四線城市、縣城的投資房：日本地方城市的房產，現在很多零元轉讓都沒人要，因爲年輕人都走了。中國的三四線城市、縣城，未來也是一樣的，人口持續向核心城市集中，住房需求持續萎縮，現在的投資房，未來大概率會賣不掉、租不出去，變成負資產。 3. 絕對不要碰公寓、商鋪、寫字樓等商業地產：日本的長租公寓陷阱已經告訴我們，商業地產的風險遠大於住宅，空置率高、持有成本高、流動性極差、交易稅費極高。中國現在“一鋪養三代”已經變成“三代養一鋪”，寫字樓空置率持續飆升，這些資產未來大概率都會變成負動產，絕對不要碰。 4. 絕對不要盲目繼承房產，一定要先算清成本：繼承房產前，一定要先算清楚這套房子的持有成本、流動性、有沒有未結清的債務，如果是賣不掉、租不出去的負資產，寧願放棄繼承，也不要接盤，避免給自己背上終身的負擔。 5. 絕對不要用短期資金做長期投資，不要加槓桿：書中很多人的爆雷，都是用短期貸款做長期的房產投資，結果利率上升、現金流斷裂。絕對不要用消費貸、經營貸買房投資，短期資金和長期資產的期限錯配，一旦收入出現波動，就會直接爆雷，房子被法拍，還背上鉅額債務。 6. 絕對不要把所有雞蛋放在一個籃子裏：中國家庭的房產佔比超過70%，遠高於日本泡沫時期的60%，這是極度危險的。資產配置的核心是分散風險，不要把所有的財富都押在房產這一個賽道上，哪怕它過去20年一直漲。

從日本的房地產發展中，我們看到了自己唐太宗評魏徵時說：“以銅爲鏡，可以正衣冠；以古爲鏡，可以知興替；以人爲鏡，可以明得失。”這句話上升到國家層面也是一樣的。曾經的泡沫經濟時代(80-93年)，日本幾乎所有人都堅信房地產會一直上漲，人口也不可能下降。可隨着經濟的下行，老齡化程度的加重，房地產行業遭受巨大打擊。中國也曾有一段經濟增勢迅猛、房地產價格飛速上漲的時段。而隨着後疫情時代的到來，經濟增速放緩，我們理應對未來形勢有大致地把握。而鄰國日本的例子就是非常好的參照對象。 在房地產領域，泡沫經濟時代的日本和當下的中國頗有相似之處。在“土地神話”的影響下，年輕人拼盡全力買下昂貴房產，以期退休後同家人頤養天年；中年人經營多處房產，以期子女靠公寓租金便可生活；老年人輕易答應繼承故人遺產，心想不過是隨手照料。 可隨着土地神話的破滅，人們逐漸從美夢中清醒過來，卻發現： 曾經高價買下的房子快速貶值，哪怕低價甩賣也無人問津，甚至最終需要倒貼錢才能拜託政府幫忙處理已經老舊的房產。握在手裏的大量房產需要定期支付大額的房產稅、物業費、管理費、固定資產稅，這些繳納的費用會逐漸超過土地本身的價值。最終變成握在手中的“燙手山芋”。隨着老齡化的加劇，老年人羣體佔比升高，人羣消費慾望降低。很多在度假村、旅遊景點等附近投資的房產將長期閒置。而豪華的度假屋通常意味着高昂的維護費用，最終變成負資產。隨着老齡化的加劇，青壯年人口減少，進城務工羣體減少。曾經大規模興建並出租的長租公寓或住房將大規模閒置，無法獲得租金收入。房地產要想產生流動性，非常依賴一個經濟向好的市場。而在經濟下行時，房地產價值遠低於預期，更多人傾向於在手中保留房產。但在美日歐的國家，房產稅將會是一筆不小的開支。這意味着房屋本身會不斷產生費用，而長期閒置的房屋自然成爲一種負資產。 除了經濟行情外，老齡化也會是對房地產的潛在危險。經濟形勢的週期不長，很多人可以依靠積蓄勉強渡過。而老齡化則長期會對房地產產生影響。老齡化社會的特點有少子化、老齡化、初婚率下降、城鄉差異等等。綜合表現出的結果就是消費需求降低，消費慾望不強。除了熱門城市或地區外，其他地區的房產都將面臨無人問津的窘境。很多二三線城市看似房價遠低於一線，可如果企圖投資這些房產以期大賺一筆的話，就有可能要面臨滿盤皆輸的風險。 中國近二十年都處於經濟急速增長的階段，國內絕大多數房產也是在這個時期建成的，且一直未曾大規模徵收房產稅，這成就了國內近二十年的房地產神話。可房產稅的逐步落地，以及這批房子老化後政府追加的維護費，都會增加房地產的持有成本，也將爲房地產行業帶來巨大變革。此外，國內還逐漸出現了老齡化的趨勢。這些方方面面都在提醒我們意識到潛在的問題並做出相應的改變。 從美日歐的負動產時代中，我們獲得瞭如下啓示： 只有核心都市圈、核心城市、核心地段的不動產，纔有長期保值的價值。例如一線城市或者非一線城市的核心地段。慎重投資遠郊、土地、山地、度假公寓等房產，投資前要對未來的大致行情有所把握。經濟下行的時代避免高槓杆，一切量力而行，慎重借貸，降低整體的投資風險。與其投資資產，不如投資自己，這樣才最有可能獲得長期回報。關於本書 一本深挖日本房地產現狀的新聞報道，包括日本社會中存在的房地產問題。閱讀的過程中一直有一種照鏡子的感覺。此時此刻的我們，正如彼時彼刻的他們。那麼此時此刻的他們，是否就是未來的我們呢？ 社會問題從來都是多方面因素構成的。避免這些問題的發生，既離不開國家的調控，也離不開個人的努力。顯然，越早意識到這樣問題的存在，對我們未來的投資決策都將越有利。 本書唯一的問題就是核心觀點不多，主要是大量的案例和故事。因此適合隨手翻閱。

2018年的時候，認識了一位臺灣的小姐姐，她以臺灣地區爲例，講述了大陸地區跟日本、韓國、臺灣地區一樣，都慢慢進入人口老齡化，人口紅利消失，房產慢慢的不再是資產。當時是我所在的鄭州，是房地產爆發期，掀起全民買房熱潮，買過的還想買，沒買的在蠢蠢欲動。雖然手裏沒有錢，但當時的我真的是特別想買，舉債也想買。七年後的今天，我很感謝當時臺灣小姐姐在我認知上對我的幫助，因爲每次徵求她的意見，她都不建議買，我心中買房的小火苗也慢慢熄滅了。如果當時買了，首付肯定是賠了，現在房子的市場價值減去銀行按揭貸款，還倒欠銀行。每個月還着比租房子租金幾倍的房貸，生活質量嚴重下降。說這個親身經歷，來回應一下本書內容吧，在我們身邊負動產時代也在凸顯。我想未來，我會租房子吧，成本低，去往全世界都很方便，沒必要把自己綁定在一個房子上，手中有現金流，比什麼都強。我身邊仍有小姐姐，靠地租、房租過的很好，那是因爲她們二十年前都開始佈局了，現在正是享受紅利的好時候。所以我們可以提前10年、20年來佈局未來的一些事兒，堅持長期主義，我們也不會差到哪裏去。

以史爲鑑，可知興替         我們絕大多數人已經隨着抖音快手短視頻時代的到來，每天無意識有意識的接受着大量的碎片化知識。從而逐漸失去了自我的有效思考和對事物的判斷能力，我們不知從何時開始不知不覺間有了從衆心理，凡事都逐漸喜歡一窩蜂，有可能確實是我們這幾十年日新月異的蓬勃發展太快了，把我們這芸芸衆生裹挾其中，如同綿羊羣一般，只知道前進前進，而隨着通縮時代的突然到來，我們開始反思，開始感到恐慌，不知所措…       如你對我國的歷史進程稍微瞭解，自1992改革開放以來我們的快速化發展，從改革開放前的農業大國，搖身一變迅速成爲了輕工業大國，又轉瞬成長爲重工業大國，又隨着全球化的經濟浪潮使得我們又站上了物聯網浪潮，萬物互聯，雲計算，Ai智能時代，快到讓我們有時候會一怔恍惚…       在我們中華民族中天然就有一種土地情節，閉塞和肥沃的土地影響了我們民族的每一代人，從古即今，土地總是我們最爲看重的東西，早在夏朝我們就有了井田制。發展到了秦漢、唐宋時期，我國的小農經濟蓬勃發展，人們總是希望能牢牢把握住自己手中的土地，不願失去。哪怕是今時今日，我們登月採集月壤的頭等大事就是看能不能種菜！               我們從小農經濟的耕種，到大量人口進城務工，然後安家落戶。從而推動了城市化率不斷創新高，房價快速拉昇，在2019年以前我們大多數人都有了一種錯覺，我們一線二線城市商品房價會一直只漲不跌，猶如神話！ 就因爲好的教育，醫療，工作都聚集於此？        而本書從日本的實際情況給我們一種另類的思考。 隨着社會的少子化和老齡化到來，日本的空房率已經在2023年達到13.8%, 而且這個數值還會不停的刷新，再創新高。         而我國隨着80年代的計劃生育，也會面臨同樣的老齡化與少子化, 也會邁入同樣的尷尬境地 以下是個人拙見，總結日本房產崩盤的五個階段: 第一波降價:因爲日本政府幹預遏制對房企的借貸和槓桿，導致大量房企撐不住,新房開始降價，試圖回籠現金流，而二手房因爲房貨及購入價格較高，不想虧本賣，造成二手房“有價無市”的局面，樓市只升不降的神話就此破滅 第二波降價：國內經濟陷入蕭條，財政乏力，大量貨幣在存款和國債中空轉，導致經濟形勢持續下行，就業環境變差，大量還不起月供的房產淪爲法拍房，而銀行爲了回籠自己的資金規避風險，於是集中降價上市,加劇房價進一步下跌 第三波降價: 是二手房降價，大量炒房者看到市場真的沒有任何回暖的希望。只能跑路，這時大家第一時間都開始了慌不擇路的選擇逃跑,跑得快的還剩點渣渣。從而形成了第三波砸盤（此處可以假設:如果你在電影院正在看電影，忽然有人大聲呼喊“着火了，快跑”，此時的你會如何做？） 第四波降價: 1992年隨着固定資產稅（日本房產稅）開徵，本來經濟形勢不好，就業嚴峻，而很多投資者持有的多套房產。如果房子租不出去，就需要繳納物業費、房產稅，於是房產經濟神話徹底論爲了負資產，這就造成了人們把多餘的房子不計成本的降價拋售，形成了第四波降價 （細微瞭解中國古代史就能以此爲參照，漢帝國爲何要搞出的鹽鐵官營制度，和歷朝歷代的田賦稅制，從兩稅法到一條鞭法，再到攤丁入畝的歷史軌跡，你就知道房地產稅的大面積鋪開只是時間早晚的問題，也就能懂得了那句，何嘆興百姓苦，亡百姓苦。千載悠悠，日光之下，並無新事） 第五波: 隨着日本社會的老齡化和少子化到來，大量人口高峰時期的房屋屬性慢慢從資產變成了長期負動產，每年需要繳納的物業費，逐年不斷增加的老舊房屋維修基金，加上房產稅，導致房價也開始逐漸迴歸爲理性投資，而因爲少子化影響和高昂的遺產稅，每年的固定資產稅，讓老破小的房屋空置率屢創新高 而我國如果從流轉稅往固定資產稅進行轉變，那就必須承認一個前提，就是承認資產私有化，個人財產神聖不可侵犯 而日本政府就是承認居民對土地產權的私有制，從而才能對居民徵收固定資產稅。而我國隨着城市化率的不斷提高，土地財政收入也必然會逐年減少, 而政府稅收能力的減少，必然需要用一個新的錨點（固定資產稅）來維持城市的基本建設和政府運轉的維護成本！ 如果立法解決了我們土地產權問題，那必然是我國從流轉間接稅直接走向直接稅的開端！

人生很長。裁員已經不是新鮮事兒，誰都很難保證上了年紀還能有工作，再說退休金也一直在減少。雖然土地和房屋的固定資產稅會逐年降低，但降到一定金額以後就不能再降了。此外，即使您一直按期繳納物業費，但同一棟樓的其他人卻未必都是這樣做的。 還有一種負動產，其特徵是存在多個共有人，可能無法按照自己的意願處置。現在有些人繼承了遺產卻沒去辦理過戶手續，一直拖下去就會遇到這個問題。因爲逝者的子女或孫輩都是共有人，無論是出售還是使用，都必須取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有業主共同所有的，今後越來越多的公寓會遇到業主意見無法統一的難題。

在日本有個說法，不動產相當於資產保值和儲蓄。但隨着少子化、老齡化、不婚化、城鄉差距等社會問題持續惡化，未來沉重的固定資產稅和遺產稅、以及長期持有公寓引發的修繕管理費，都讓“房產=資產保值”這個神話開始破滅。昔日金光閃閃的不動產，已成了持有者的噩夢。 本書從幾個方面展開論述： 1，持有土地和房屋，由於法定繼承人的不斷增加導致無法轉讓的風險 2，投資旅遊度假村的風險 3，在偏遠城鎮投資租賃式公寓樓的風險 4，借鑑法、美、德等國解決“負動產”的方法 前車之鑑，後事之師。 日本今天的資產困局就是中國明天要面臨的問題，如何避免今後資產嚴重縮水？每個擁有不動產的人可以在本書中找到一些啓示。

少子化、老齡化，外加經濟下行，物業費、維修基金，及可能的房產稅；對於地段差、品質不好的高層住宅，將不被看好，有陷入負資產之嫌。 本書還是有很多幹貨，可作爲前車之鑑的，值得一看。

一開始看這本書的心態是，很多人一直說中國房地產也會走日本房地產的老路，所以很想知道在日本經濟泡沫破裂後的多年，他們的房地產市場是怎樣的？也第一次被小小震撼到了，因爲有一些路是如此的相同，我們也是一樣的信奉土地神話，相信土地的價值，沒想到泡沫經濟破解後多年的日本，土地變成一種負資產，還是甩也甩不掉的。 如果說作爲一種借鑑、參考，本書可以讀一讀，但是我認爲讀者也要有一定的鑑別能力，因爲書中的例子基本都有些特殊，可能部分人看完會覺得這是日本的全貌。其實，仔細想一想，書中的負資產，大部分都是偏遠的房產，這也跟我國現在一、二線以外的城市跌跌不休的現狀呼應，因爲城市化的進程是一樣的，年輕人總想去大城市裏尋找機會，老家留下的房產或者土地，沒有了使用價值。所以，我總感覺（個人觀點）不要輕易的在老家或者二線以外的城市買房，特別是商品房，現在很多城市，甚至小縣城即使不缺地的情況下，還是喜歡建高樓，可能在很多人眼裏覺得這是城市的感覺，但想一想，很多年以後，這裏沒人居住，房屋破敗的時候，即使想修也很難修，一棟高層商品樓裏涉及的業主太多太多了，大家的情況各異，有真的居住在裏頭，有在外地置業了，這裏的房子就空着，也有買了更好的房子，不住這裏等等情況，到時候想整修的時候，幾乎不能做到統一意見，甚至有些人都聯繫不上。不過有一點，我覺得我們肯定不會跟日本人一樣，就是日本人太軸了，我們還是會考慮集體利益大於個人利益的，行政執行力更強大一些，不過具體能不能執行下去，也得基於“有利可圖”的狀態。 還有一點，我覺得未來我國一定會出臺房產稅，這個稅只是早晚的事，國家過去幾十年從土地獲得了大量的財政收入，而現在情況不一樣了，一是政策自身決定不依賴土地，二是大家開始對購買房子趨於理性的狀態。還有國外都是我們能借鑑的，即使國情不一樣，但一些事情的底層邏輯相通。其實市場起起伏伏，不斷的修正調整也是好事，過去建的房子好多品質真差（地產就是被某大和某桂園的高週轉玩壞的），或許現在慢慢冷靜下來，政策調整後，能出一些好點的產品吧，畢竟都是花了幾十上百萬甚至上千萬的資金，市場需求其實一直有的，大家都想住大房子好房子。 最後還是不得不感慨，時代的一粒沙落在每個人身上都是負重前行的大山，日本那些曾經經歷了泡沫經濟的人，是幸運也是最慘的一代，年輕的時候見證經濟騰飛，闊手買入房產，然後經濟泡沫破裂後，工作不保，還有房貸壓力，只能一直幹到老，幹到死，面對這樣的時代，個人也無能爲力，能活下去就好好堅持下去吧。