全球房地产

英国🇬🇧住房质量佳、保养好，百年老宅占比高。2016年英国存量住房中，房龄超50年的占比76%，超70年的占比37%，百年老宅占比达21%。即使是在“一战”中受到轰炸的房屋，经过修复后仍能屹立至今，高度保留了百年前的式样与结构。郊区的住房由于开发较晚，近50%的住房房龄不到50年。而乡村地区保留了大量城堡式建筑、庄园和传统民居，百年老宅的比例高达28%。 伦敦等主要大城市涨幅更突出。伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比，承载了超过20%的总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国。1995—2018年，伦敦房价累计上涨540%，年均涨幅8.4%，明显高于全国308%和6.3%的水平。同期，剑桥、牛津、曼彻斯特、卡迪夫等大城市年均涨幅分别为7.9%、7.6%、7.4%和6.4%，也都高于全国水平。 德国房价长期保持稳定，房价涨幅与通胀基本同步。1970—2017年，房价指数上涨234%，CPI上涨242%。 目前来看，我国住房市场已经从高增长阶段踏入总量稳定、高质量发展的新时代，同时市场将会向一、二线城市和主要城市群集中，未来我国房地产市场还会有巨大空间。区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一、二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数达0.57。2000—2015年，“城—城”流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。 伴随房地产业的快速发展，中国的房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。行业发展模式从粗放走向成熟，如何向国外百年房子做好，是接下来地产界开发商需要思考的问题；专而精，专而好，尽显核心区“好房子”。房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手。

就当我胡说八道吧 1. 上海政府地都卖的差不多了，不得靠税收赚钱。房地产税现在大部分屋子都没开始缴纳，其他国家当地政府大部分财政收入都是靠这个。房地产税难道指望市场差的时候颁布嘛？ 不得等市场好了再说？ 2. 老说现在出生率少了，国家人口少了关上海什么事？ 只要保证保障房是一个完全封闭的市场。上海门一开其他省的朋友没理由不来呀，再不行放开国外友人买房。超一线城市咋会缺人？ 趁换挡期 我倒是觉得现在是让其他省抓紧这个时机，拉点企业回去。留点人才在家里，后期好发展。最好跟德国一样一个州搞一个代表性企业，各省相对均衡发展。 然后趁抓紧完善一下上海的租赁，大型公司做半托管收取双方服务费。公司跟房东打交道，租客跟公司打交道，维修也方便，租期也更灵活。最主要后期政府直接找公司做登记，租金收入该交税交税。 个人合同不登记交税，卖房按空置房源纳税。政府又是一笔收入。 如果租赁跟保障房可以完善好，作为兜底。奢侈品炒成天都行，爱马仕炒成1000万跟咱有啥关系，超市塑料袋要是20一个那我倒是很恼火。 （中心结论：拉长线，只要gj一心想好，有啥理由价格上不去？） 注：超一线城市

在杠杆可控的情况下，买房，最少还有10年机会，买好房，好城市，好地段，好开发商，高品质的房，2025年后再卖掉房龄15年的房子

书里预测的，今天没有发生，却有恍如隔世之感 对个人，房子不单独看，要和资产负债，收入支出，其他资产一起，让自己和家庭的财务状况安全。 对集体，政策稳定更重要。人口增长？土地出让，金融政策，保持长期主义。 了解更多相关知识和经历，会更好判断。 随便写写，第一次看这类书，逼自己写一个书评。

过去十年，我们身边太多的人通过房产投资实现财富的快速积累，究其原因，是赶上了好时代。在一些地方，只要能凑齐首付，闭着眼睛买，房价都能翻番，资产都能升值。 但接下来的十年，市场会发生哪些变化？增量市场向存量市场转变，持有成本显著增加以抑制投资需求，房产税的推出势必会深刻影响到整个行业，房地产和货币金融之间的互动……这些问题如果不弄清楚，原来引以为傲的投资案例也会成为今后失败的样板。 向前看，了解那些最前沿最聪明的人在想什么问题，从而不断培养自己的眼光，是和读历史，阅人情一样重要的事情。

我在恒大暴雷之后，回头重读了这本恒大研究院写的书 ——读夏磊、任泽平《全球房地产》 一、我是在什么心情下翻开它的我读这本书的时间点很尴尬。 不是2020年它刚上市的时候。那会儿它跟着《新周期》打包卖，腰封上印着"黄奇帆、吴晓波、管清友推荐"，作者栏写着"恒大集团首席经济学家"。那年房地产市场还在冲最后一段上坡，售楼处的音乐声比谁都大。 我是后来才翻开它的。准确说，是在恒大出事之后。 这就带来一个很难忽略的阅读体验：你手里拿着一本由恒大研究院出品、恒大首席经济学家署名的书，书里第五章写"德国房价长期稳定之谜"，第十章讨论房产税，最后一页的结论是—— 房地产过度金融化是风险之源。 而这本书的娘家，正是那几年中国房地产过度金融化的最大样本之一。 我知道这个联想有点刻薄。一个机构的研究能力，和它自己的经营行为，理论上是可以分开的。但我还是得老实说：这个反差，贯穿了我读完全书的整个过程。它让我在读每一章的时候，都下意识多问一句——你是真的信这个，还是只是写得好？ 二、它其实是一本"制度解剖学"先把书本身说清楚。 《全球房地产》，夏磊、任泽平著，中信出版集团2020年4月出版，464页，22.7万字。结构很干净：上篇六章，分别解剖中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡六个经济体的房地产市场；下篇四章，回头讲中国——70年简史、住房制度支柱、未来趋势、房地产税。 但真正的野心在导论里。整整70页，只讲一件事：住房制度决定房地产市场。 土地、金融、税收、保障、租赁，五大制度是基因，市场表现是表型。有什么样的制度，就有什么样的房价曲线。这是全书的方法论，也是它敢叫"全球房地产"的底气。 这个框架的好处是，它能解释一些此前解释不了的事。比如同样是泡沫，为什么日本破灭后躺了二十年，而香港跌完还能再涨？同样是人口密集、土地紧张，为什么新加坡能实现居者有其屋，香港却人均只住16平方米？ 答案不在货币政策里，在制度里。 这话听着很像口号，但书里确实是拿数据在做，而不是讲故事。这也是我愿意给它及格线以上分数的原因：它至少试图建立一个可被检验的框架。 三、我最服气的两章第五章"德国房价长期稳定之谜"，是全书最扎实的一章。 作者拆出三条机制：稳健的金融制度（按揭首付高、以固定利率为主，房价涨了也没法轻易加杠杆套现）、完备的租赁制度（租户保护极强、租金上涨受限）、均衡的税收制度。三件事合起来，把"房子"从投机品降级成了日用品。 有意思的地方在于，德国并不是靠盖更多房子来稳房价的，而是靠让买房这件事在财务上变得不划算。这是一个反直觉、但相当锋利的观察。 第一章讲香港，我读得最难受。 1980到2017年，香港名义房价涨了近16倍，年均8%；2018年房价收入比接近48倍，人均居住面积16平方米。书里把病根拆成四件事：供地不足、金融低利率高杠杆、保有环节税负低、公营房屋条件差。 内地学香港学了很多年。现在回头读这一章，很难不出一身汗。 四、真正的硬伤在哪里但我没法给它更高的分数。问题有三个，一个比一个深。 第一个：制度决定论是一种单因论。 "住房制度决定房地产市场"——这句话在导论里被反复强调，强调到我开始起疑。因为如果把话说满，它就必须回答一个问题：为什么同一套制度在不同阶段，会表现出完全不同的结果？ 中国内地的土地财政、预售制、按揭体系，2010到2020年这套骨架基本没变，市场却从"黄金十年"一路走到了"深度调整"。香港的制度也没变，房价却经历了好几轮暴涨暴跌。 真正在变的，是货币周期、人口结构、城市化阶段、居民收入预期。这些变量在书里被放进了"环境"，而不是"基因"。这就让整本书的解释力在关键时刻会塌掉——它很擅长事后归纳，不太擅长事前预警。 第二个：它太想找到一个样板了。 德国模式、新加坡模式，在全书的叙事里都带着明显的光环。"居者有其屋"这个词在目录里出现了两次，一次讲新加坡，一次讲启示。 问题在于，这两个模式都有很强的不可复制性。 新加坡是一个城市国家：土地高度国有、组屋覆盖八成以上人口、公积金把强制储蓄和住房死死绑定。这套东西能跑通，前提是它只有几百万人、只有一个城市、有一个强到可以直接重新分配土地的政府。把它平移到任何超大规模国家，都不现实。 德国的"稳定"后来也被打了折。2010年之后，随着欧央行长期维持低利率，德国主要城市房价明显上行，柏林、慕尼黑的涨幅相当可观。"德国房价长期稳定"这个前提，在书出版后的几年里就被部分证伪了。 作者写这两章时应该知道这些差异，但在"寻找答案"的叙事驱动下，这些前提条件被讲得不够重。 第三个：对房产税时点的判断，落空了。 第十章是全书技术含量最高的一章——测算房产税能否替代土地出让收入，讨论出台的最佳时机和预期影响。 2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，看起来预言成真。然后2022年3月，明确表态年内不具备扩大试点的条件。到今天，这件事仍然悬着。 我不认为这是作者的错——预测政策时点本来就是极难的事。但它暴露了这本书的一个底色：它本质上是一份对政策喊话的研究报告，而政策并不照着研究报告走。 五、六年后回头看，哪些说对了站在今天回看，这本书的判断有被验证的，也有被现实修正的。 说对的：房地产的支柱地位会下降、行业集中度会上升、房企必须转型、居民杠杆率是硬约束、"人往大城市走、地往小城市批"的供需错配是长期病灶。其中"人地挂钩"这个建议，这几年至少在方向上被接受了。 没那么准的：对市场空间的估算。第九章"未来中国房地产市场空间有多大"，给出的图景相当乐观。这在2020年是可以理解的——全国商品房销售面积2021年冲到接近18亿平方米的历史峰值，几乎没有人会在那个时点预判到，接下来几年会近乎腰斩。 这不是要苛责作者。整个行业、整个卖方研究圈，在那一年给出的答案都差不多。 六、那它对我到底还有什么用我合上书之后的判断是：这是一本写对了病因、开错了药方的书。 它对"病"的诊断相当到位——过度金融化、土地供给错配、租赁市场缺位、住房保障不足，这几条今天再看，一条都不冤枉。 但它的药方是写给决策者的：改革住房制度、建立长效机制、人地挂钩、租购并举。这些建议都正确，但都不在你我能操作的范围内。 这大概就是这一类"体系内研究者写的书"的共同宿命：解释力很强，行动指南很弱。 所以我对它的推荐是分人的。 如果你想要一个理解中国房地产从哪来、为什么会走到今天的框架，这本书是中文世界里最系统的几本之一。上篇六章的横向对比做工扎实，值得当工具书反复翻。 但如果你想从中找到"我该不该买房"的答案，那你会失望——它从头到尾都在讨论制度，而制度是慢变量，房子是你未来三十年的现金流。这两件事不在一个时间尺度上。 至于开头那个反讽，我最后是这么消化的：问题不在于"恒大的人有没有资格讲过度金融化"，而在于——讲过度金融化的人，正在一家过度金融化的公司上班。 这件事本身，比书里任何一句话都更值得记住。 在一个所有人都在上杠杆的年代，写出一份正确的风险提示，和在那个年代真的不上杠杆，是两种完全不同的能力。 前一种能力很值钱。 后一种更值钱。 延伸一句：这本书和任泽平同年出的《新周期》是打包卖的。如果只读一本，读《全球房地产》——它的上篇是真正的研究，而下篇，是那个时代最真诚、也最无奈的一份政策说明书。

利息相关声明：作者团队成员 看到微信读书也有了电子版，还有这么多书友的评论，真的是很感动。认真学习了大家的评价，特别是批评，非常感激。特此介绍几点情况，供大家参考： 1、困难确实很多，不足之处请见谅。从最初的选题策划、到章节框架、到章节研究、到数次增删、到精要成书、到校对付印、到推广宣传，全程参与。10个人左右、历时2年，但我们不是一个专门写书的团队，公司事务、其他研究工作、商业化、国际史料、语言挑战、经费等诸多挑战，都是摆在我们眼前的事实。因此，此书确实还有很多有待提升的空间，但如果从探索的角度看，至少还是有抛砖引玉之价值。 2、房地产涉及的是系统性的制度安排，谁都不没有上帝之眼和手。经济、政治、社会、文化、体制等各方面所处的阶段和社会主要矛盾，都会影响到对房地产的定位。国际经验也只是提供借鉴和教训，绝非要照搬照抄谁。过去二十年房地产是拉动经济增长的重要支柱产业，未来二十年的定位则要从房住不炒四个大字中去体悟。房价上涨在过去可能是中间目标或操作手段，但未来，房价平稳则很可能是接近最终目标的命题。 3、宏观、微观、客观。宏观是为了站在整体的角度去认识房地产；微观是为了鲜活地展现和还原历史和市场的细节真相，特别是差异；客观则是为了秉持对过往改革实践者的尊重和感恩，不要轻易把某些事和人钉在耻辱柱上，同时也是要认清当下所面临的问题与困难，新时代的改革从来也不是一蹴而就，我们也希望能够提供更多的参考试点方案。 还有很多想分享的，会继续补充[微笑]

任泽平·夏磊 《全球房地产》极简大纲+知识点+口诀 一、本书大纲（上篇案例+下篇中国） 导论：核心命题 住房制度决定房地产市场——五大支柱：土地、金融、税收、保障、租赁。 上篇·全球六大经济体 中国香港：供地极少+低利率高杠杆+保有税低→深陷高房价困局。 英国：土地供应不足+金融市场化+人口流入→房价刚性上涨。 美国：过度金融化（次级贷、衍生品）→资产价格跌→流动性枯竭→信用紧缩（次贷危机三部曲）。 日本：货币宽松吹大泡沫，突然紧缩刺破→失去二十年；土地金融属性强+重交易轻保有税。 德国：金融稳健（不高杠杆）、完备租赁制度（租购同权）、土地供给均衡、税收抑制投机→房价长期稳定。 新加坡：政府建组屋（HDB）占八成+公积金支持+严格转售限制→居者有其屋、高自有率。 下篇·中国房地产 三阶段：福利公房(1949-78)→房改启动(78-94)→商品住房时代(98至今)。- 制度反思：人地错配（人口进大城市、土地给中小城）、金融政策不稳、重交易轻保有税、租赁短板、保障不连续。 中国建议：人地挂钩（人口流入地多供地）+金融稳定（控杠杆、政策连续）+租购并举+房地产税慎重。 二、关键知识点（必记） 1. 五大制度支柱（分析任何国家房市的框架） 土地制度：供地多少、招拍挂/划拨比例→直接影响供给和地价。 金融制度：首付比、利率、按揭可得性→过度宽松=泡沫温床。 税收制度：交易税vs保有税（如房产税）→保有税低助长囤房投机。 保障制度：公屋/组屋覆盖率→高保障减压商品房需求。 租赁制度：租购同权、机构化运营→租赁发达可分流买房刚需（德国模式）。 2. 任泽平经典三角（贯穿全书） 长期看人口：青壮年流入的核心城市有支撑，流出城市无支撑。 中期看土地：供地紧→高房价，供地足→平稳（香港紧vs德国足）。 短期看金融：降准降息→量价升；加息限贷→降温。 3. 正反典型案例对比 反面（警示）：香港/英国=供地不足+高杠杆；美/日=过度金融化+货币政策摇摆→危机或高泡沫。 正面（范本）：德国=金融稳+租购同权；新加坡=保障房主导+公积金匹配。 4. 对中国启示（书中结语） 人地挂钩：新增建设用地指标向人口净流入城市群倾斜。 金融稳定：避免货币大放水又急刹车，严控居民/房企过度杠杆。 租购并举：立法保障租客权益，培育机构化长租房。 房产税：先立法、先试点空置/高端，慎作短期调控工具。 三、极简口诀（背这个） 住房制度五根柱，土地金融税保租； 长期人口中期地，短期金融看松紧； 香港英供地少，美日金融泡破早； 德国租稳价平，新加坡组屋保； 人地挂钩金融稳，租购并举税慎讨。 四、一句万能金句  《全球房地产》核心结论：住房制度（土地、金融、税收、保障、租赁五大支柱）深度塑造房地产市场表现——供地不足与过度金融化是高房价与危机之源，德国稳健金融加租购同权、新加坡强保障组屋是实现房价稳定与居者有其屋的正向范本；中国改革关键是"人地挂钩、金融稳定、租购并举"。

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。 为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。 十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。住房制度决定房地产市场！住房制度是破译房地产运行的基因密码！土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！ 房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？本书正解！

一星差评…… 写完了自己有没有读读啊？大佬还需要出书圈钱吗？ 起承转合，前因后果，循序渐进，这几个字认识吗？ 我就想看看香港房价为什么这么高，正好这本书有这么一章，讲的什么乱七八糟驴唇不对马嘴的？讲金融政策那节，开头说了个房贷按揭，扭头就说土地供给。拜托，土地供给问题不是你下一节要讲的吗？结果真到土地供给那节，两三页结束了。给了一堆图表啊数据啊，看起来很专业，但是根本不知道给的这些数据和要表达的观点之间有什么关联。要是有负分，我真想给负分。