人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革

《治大国如小户型收纳》 前些日子，我驱车前往宁波磻溪村，打算徒步四明山五连坑环线。导航终点是一座废弃的车站，酷暑烈日下的村庄阒无一人，破败如鬼域，寂静如寒冬。复行数十步，突见一位阿婆从石屋中走出，反倒被吓了一跳。 由于天气过于炎热，我出发后不久便折返，未能得见五坑。据说山中的铜坑、陶坑、外陶坑、乌坑、遮坑这几个村庄，早已成为彻底的「无人区」。从山脚处磻溪村的情状来看，想来传言不虚，这个江南富庶之地依旧乡村凋敝。 在读这本《人地之间》时，那日场景再次浮现眼前，成为「土地过度城市化」和「人口不完全城市化」之困局的具象化存在。 所谓「土地过度城市化」，简单来说就是产业园区和基础设施建得太多了。在分税制改革（1994）后经济高速发展的三十年，地方政府利用「土地财政」和「土地金融」推动了超常规的城市空间扩张和基础设施建设。 地方政府对「土地财政」和「土地金融」的依赖，其原因则可总结为「国际和国内两层逐底竞争」「二、三产业交互强化型溢出」以及「三领域行政性垄断」。 所谓「逐底竞争」就是一种将价格压低到底线以赢得生意机会的竞争方式。1994年，与分税制改革的施行一起，中央政府推动人民币贬值和出口退税，获得出口商品在国际市场上的竞争力。而后，各地方政府以极低价格大量供应工业用地，并辅以劳工保护和环境管制的放松，与国内其他城市争抢企业，瓜分制造业出口的红利。这就是中央与地方分别在国际和国内推动的两层「逐底竞争」。 「逐底竞争」带来两个后果，一是亏本出让工业用地的地方政府必须通过其他途径维收支平衡，二是贸易顺差和强制稳定汇率带来的人民币超发。前者使地方政府走上了「财政养工业，工业养地产，地产养财政」的土地财政之路；后者则成为应对08金融危机及其后多次经济下行的大放水的“水源”，促成了「经济下滑—加杠杆—杠杆上升过快—控制杠杆—经济下滑压力—再加杠杆」的循环往复，而房地产扮演杠杆角色撬动了土地金融，使地方政府有钱继续建设开发区，再以更低价格出让工业土地，结果进一步强化了「逐底竞争」。前期第二产业工业支持周边以房地产为首的第三产业发展，后期房地产撬动金融支持第二产业的继续发展，就是所谓「二、三产业交互强化型溢出」。 土地财政与土地金融的顺利运转，离不开「三领域行政性垄断」。国企对能源和原材料的垄断与银行在金融领域的垄断，都是吹大房地产泡沫的辅助工具，而地方政府对土地的垄断所塑造出的「局域性卖方市场」，则是狠狠扎入房地产的一根管子，直接吹大了泡沫，造成不断垒高的房价。 地方政府正是在这一轮轮用房地产滋养「逐底竞争」、再用「三领域行政性垄断」抬升房地产的循环中，陷入了边际效益递减的「土地过度城市化」螺旋，无法自拔。 尽管带来了经济的腾飞，「土地过度城市化」却也不可避免地导致了房价泡沫、工业用地低效乃至闲置、地方政府债务危机、强制征地矛盾等恶果。 与「土地过度城市化」同步发生的是「人口不完全城市化」，简单来说就是农民工没法落户，老了还得回村。由于滞后的户籍制度限制，大量外来务工人员无力负担举家居住的住房，也无法获得子女的平等就学和升学权力。因此他们往往选择短暂租住在城市，但仍保留农村的宅基地，所谓「离乡不放土」。 正常而言，城市化将吸纳大量农村人口，在农村腾出大量土地，实现耕地的规模经营。 然而，我国进城的农村人口不得不「两栖占地」，导致了农地规模小、破碎化以及宅基地荒废的「空心村」现象，二者均严重降低了土地利用效率。 究其原因，除了僵硬的户籍制度外，更关键的是城市居住用地的紧缺，以及村民对土地财产的转让、交易、抵押权利不完整。前者正是地方政府依赖「土地财政」和「土地金融」的必然后果——为最大化地方财政收入，城市政府对住宅用地实施了严格的垄断限量供应；后者源于已不再匹配当前社会经济发展阶段的农村土地集体所有制。 农村土地区别于国有土地，分为集体经营建设性用地、宅基地以及耕地三种。 集体经营建设性用地是村集体用来盈利创收的地，但仅限于工商业用途，不能用于建设商品房，必须通过征地转为国有土地后才能进行房地产开发。 宅基地是村集体分给本村村民盖房子住的地，因其无偿供给且缺乏退出机制，又因其没有完整的产权而无法出售且缺乏经营价值，导致了土地破碎、「一户多宅」和「空心村」的现象。 耕地顾名思义是用来种庄稼的土地，同样由村集体分给每户村民承包经营。保护耕地是我国基本国策，每个地区都有耕地面积与基本农田保有率的指标。但由于农村的空心化以及耕地的确权难题，大量耕地利用效率低下甚至荒废。 「土地过度城市化」和「人口不完全城市化」实为一体两面，本质上就是工业用地供给过剩、住房用地供给不足以及各类土地利用效率低下的问题。 作者陶然在本书的一二两章分析了问题的「是什么」和「为什么」后，在三至八章提出了「怎么办」的建议——包括集体经营性建设用地入市、农村土地渐进国有化、农地整理折抵建设用地指标、构建全国性土地发展权跨区交易市场、城市低效用地「工改工」搭配「工改居」、「两个竞争加一个腾挪」等多种可能措施，力求在经济软着陆的前提下，使地方政府逃出「土地财政」与「土地金融」的绑架。 在我看来，各种具体方案的内核都是通过土地整理提高其利用率，并将可利用的土地转化为居住用地。 读到接近末尾时，突然有种熟悉的感觉涌上心头，我若有所悟地发觉土地治理与房屋收纳竟有异曲同工之妙。 在入住前装修时，由于当时的经济原因和审美需要，收纳空间规划草率而不合理。多年生活中购置的越来越多的物品，不能在使用处就地收纳，只能堆积在台面、墙角等不合宜的地方。结果导致有些不常用的柜门难以打开，而里面的东西一旦拿出来使用，便不方便放回原位，继续积压在柜门前，形成柜前杂物堆积、柜内空间浪费的恶性循环。最终，在洗手间镜前、餐桌、厨房灶台、沙发侧面等生活核心区，空间稀缺、堆满物品，不得不临时购置一个又一个储物架，不但难看，而且也难以完全满足收纳需求。而同时，飘窗、阳台等地的空间却还空空荡荡。再加上物品存放凌乱以及储物空间布局不合理，收纳家具的效率实际十分低下。 我们把物品看作人口，收纳空间看作居住用地，生活核心区就是人口净流入城市，其他地方则是人口流出地； 屋主对房屋有要求，不能全部改收纳、变仓库，要有足够的生活空间，就像国家的耕地保护政策； 临时添加的置物架不但难看，而且将核心生活空间切得稀碎，就像城中村； 物品被取出后空置了的老柜子，就像三四线城市闲置的工业园区； 因位置不好而难以利用的空间，则像是广大的农地。 在不改变房屋大格局的前提下，要改善生活环境，就只能尽可能挖掘房屋的储物潜力。 首先把阳台包起来，即「集体经营性建设用地入市」，「渐进国有化」； 阳台与客厅打通后贴近核心生活区的部分收拾出一部分做个咖啡角，让杯子、碟子、饮料、零食有个去处，是为「农地整理折抵建设用地指标」； 把全家各处的家具布局换一换，「构建全国性土地发展权跨区交易市场」，把柜子架子挪到更需要收纳的地方，空出来的地方则可以重新规划成起居生活空间； 原本太深、太高的柜子都加个活动隔层，柜边的小空间也则塞个超薄抽屉柜进去，实现「城市低效用地“工改工”搭配“工改居」； 最后，什么地方的改造成本小就先改造什么地方，引入「各个潜在更新片区之间作为土地供应方的竞争机制」，再通过货比货买下性价比最高的家具，即引入「不同开发商之间作为潜在土地需求方的竞争机制」，为更新家具而要清空的柜子里的东西，先放到已经改造完毕的柜子里，有个「腾挪空间」，这就是「两个竞争加一个腾挪」。 在这番折腾下，由于房屋空间优化，凌乱的物件有了去处，住户心态健康了，工作加薪了，尽管屋主贷款付出了一些改造成本，但屋子本身升值了，住户用涨的薪付涨的房租，足以还清贷款甚至还有盈余。 思及此处，我感觉作者的一切改革策略要能玩得转，必须得有住户的加薪，也就是，可以预见的经济的快速增长。否则，屋主无动力开启改造，即使改造了住户也付不起涨了的房租。住户的心理健康和租房合同，迟早有一个要崩盘。 治大国如小户型收纳。 搁置得越久，就越脏乱；开始得越晚，就越艰难。

到底是什么激励地方政府大力搞招商引资、发展地方经济？尤其是在经历94年和0203年两轮财力集中后，地方为何还掀起了“大干快上”工业开发区、新城区建设热潮？作者解释是加入WTO后中国对外超常规出口增长所带来的收入和财富效应，使得地方政府大规模推动“以地为本”的工业化、城市化成为可能，并引发了地方政府在土地开发上的强大利益驱动。 作者将中国经济增长模式概括为“三二一”模式。“一”是民营企业在下游制造业行业的“一类市场化竞争”。“二”是中央和地方政府在国际、国内 “两层逐底式竞争”。“三”是国企在上游部门、国有银行在金融行业、地方政府在商住用地出让上的“三领域行政性垄断”。 国有企业在能源、原材料和非金融高端服务业上游的行政性垄断，民企在消费品制造业下游部门的市场化竞争，二者分别来自20世纪90年代中后期公有制企业改革进程中推动的“抓大”和“放小”政策。地方政府商住用地的行政性垄断是20世纪末之后的“国际和国内两层逐底式竞争”和“二、三产业交互强化型溢出”两个效应共振所带来的，以“土地财政”和国有银行支持的“土地金融”为特色的“中国式地方发展主义”。 伴随着土地指标管理的日益集权化和建设用地供应的日益地方垄断化，结果是地价的日益非市场化，工业用地价格过低、商住用地价格过高，地方政府“土地依赖症”越发严重。“以地谋发展”的经济增长模式在带来高速增长的同时，也塑造出一个强大的且在一定程度上已固化且难以打破的既有利益格局。 过去中国的城市化以土地开发为核心，但是人口的城市化不足。作者主张，从土地城市化过渡到人口城市化，重要的是农民工市民化。具体措施是提供户籍、教育、医疗等保障，同时调整土地供应结构，加大居住土地供应压低房地产价格，让市民买得起房。问题在于，怎么解决城市土地供应紧张的问题。 第一，调整存量土地结构，降低工业用地比例，加大居住用地供应。第二，征地采用“货币+物业安置”，征收一定比例的土地增值收益调节金。第三，采用“两个竞争加一个腾挪”的模式，即引入市场竞争机制，存在多个土地的需求方相互竞争，存在多个土地供应方相互竞争，制造一个有效的“腾挪空间”，提高征地和拆迁的效率。第四，以农民自愿为前提，城乡结合部集体经营性建设用地实施渐进式国有化改革。作者认为中国未来应该毫不含糊地坚持市场化导向的城乡土地改革。他的改革思路是在农民自愿的基础上实施渐进国有化，赋予农民对土地的永久使用权，包括和明确转让权、交易权、出租权、继承权、抵押权。 城乡土地制度的改革与城乡户籍体制、城市规划体制、地方财政体制的改革环环相扣，可谓牵一发而动全身。任谁也知道，当前改革已到深水区，深化体制机制改革，不仅要有胆识和决心，还要慎之又慎，不可心急，事缓则圆。前几章写土地历史和现状的部分还不错，批“经济体制持续分权理论”和“地方官员晋升锦标赛理论”时作者的现实与天真交杂倒也有趣，后面提方案我就还是保留意见吧，尤其是农民自愿基础上的渐进国有化。总的来说行文逻辑不清，一个观点反复论证，读起来不太顺畅，后面两部不知还出版嘛。

这本书，断断续续读了得有两年。作为一个城市规划从业人员，经常会翻翻这本书。 我是强烈推荐阅读这本书的，无论是从事什么行业的书友。看到一个不一样的中国。 说来也惭愧，理性上，我应该多读一些和工作，和专业相关的书，但在事实上，下了班，再看这样的书，也实在觉得有点疲倦。 可能也还是，不够积极主动。还是比较偏被动。 2025年10月4日 于福建泉州 2025年读的第102本书

城市化下的中国 推荐等级：★★★★ 过去多年，随着人口和土地城市化步伐的加快，中国从一个庞大的农业国家逐渐转型为城市生活日益丰富的国家。当我们回顾这些，有些时候哪怕身在其中也可能当局者迷。 《人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革》既是对于中国过去发展的一种回顾，也是带领读者重新认识当下的中国，从而为自身和国家的未来找到一条更为合适的道路。关心中国的命运，就是在关心自己的未来。 1.城市之上 说起中国的城市化，主要还是人口城市化和土地城市化。理论上来讲，这样的做法是合理的，可在现实情况中就会出现彼此节奏的不同以至于出现本书提到的“土地过度城市化”和“人口不完全城市化”不协调的局面。 关于“土地过度城市化”，很显然其中地方政府推动的“土地财政”和“土地金融”起到了很大的作用，这也导致了《基层中国的运行逻辑》中提到很多地方政府的当下和未来的所面对的挑战里就少不了维稳和化债。 在一个繁花似锦的年代里，地方政府曾经借助土地和城市上演了一幕幕经济领域内的奇迹，可当发展的步伐放缓甚至于停滞之后，曾经带来辉煌和荣耀的也会变成了难以摆脱的沉重负担。 站在当下，当我们看着城市一座座高楼大厦，既可以缅怀曾经的美好岁月，也不要忘记了当下和未来的艰难挑战。当经济魔术的大幕拉开之后，我们也明白过去的那一套显然无法再奏效，不得不探寻其他的道路。 甩不掉的包袱，看不见的未来，这变成了当下负重前行者们迫切需要面对的现实。正视现实未必就可以过得轻松一点，但却是让未来变好的关键一步。奈何对于那些见证了过去辉煌甚至痴迷的人来说，这一点并不是那么容易做到。 2.土地魔法 如果说《基层中国的运行逻辑》对于基层的关注让人受益匪浅，那么本书从土地这个切口入手就是一个非常不错且重要的选择。结合《置身事内》里对于中国政府和经济的科普，更加明白所谓的土地魔法是怎么样一回事。 土地财政作为过去数十年中国经济发展过程中的一个新现象，作者不光试图进行解释，更是想要寻找到其中更为根本的原因。倘若做不到这一点，我们就难以理解其中的逻辑更无法解密所谓的土地魔法。 以往的解释“地方官员晋升锦标赛理论”有一定道理却也存在着无法自圆其说的地方。经过作者的分析之后，不难发现并不是说地方官员的晋升带动了，而是晋升甚至是维持现状困难之时才选择了更为市场化的土地财政。有意思的是这就像一个让人上瘾的魔盒，一旦打开就很难彻底关上。 值得注意的是土地再好使毕竟也是有限的。对于地方政府而言，这更像是个临时应急的备案，不幸的是在现实情况下临时的变成了一种新常态。当土地再无可以调动的时候，这个堪称魔法的游戏就玩不下去了。 更为重要的是以往的土地财政更多还是一次性的。一锤子买卖或许当时看似盆满钵满，可是此后的增长和收益未见得就能共享，却可能要为可能造成的亏损付出更多的代价。 3.土地谜团 如果说土地财政可以说是施展了魔法，那么在土地金融的游戏里则留下了不少的谜团。有些时至今日我们也很难彻底看清楚其中的真实情况，甚至不得不为此继续付出沉重的代价。 作为地方政府在推动城市扩张和基础建设过程中的重要引擎，土地金融在城市化的过程中依托土地财政通过各种融资平台为力图打造的开发区和新区不断进行投资。 用更为直白的话来说，卖地挣钱，加杠杆的做法挣更多钱，然后用来建设规划中的城市。理论上来说，当这一套顺利运行的时候，源源不断的供应让整个链条高速远转，可不幸的是如此紧密联系的各方一旦出现问题就会变成火烧连营。 最为直接的问题是当一旦没有足够的土地去卖，亦或是卖不上价钱，这个游戏就无法持续下去甚至是立刻就要面对全线崩盘的残酷现实。击鼓传花的游戏里，只要雷不再自己手里爆就不算什么，可惜总有爆的那一刻。 抱有侥幸心理的认为不会发生在眼前，可现实一次次将人们内心的希望火苗浇灭。当不可持续的发展出现停滞，是否能找到新的出路都变成了难以回答的问题，想要重现昔日辉煌似乎也有些痴人说梦。 4.路径依赖 要说没人看到这套运行背后的问题那是不现实的，但要说大家都没有准确预料确实存在的。这就有点像股市里那些不合常理的一样，持续的要比我们预计的还要长，可一旦来临也比我们预期中的还要快。 博傻理论里只要自己不是最后一个傻瓜，那么不仅没有问题还可以趁机分享其中的红利。一个人这么想或许问题不大，可当大多数人都这么认为那么前景自然就变得更加不乐观甚至可以说随时存在暴雷的风险。 从土地到房地产，这就像一个火力全开的印钞机，一旦人们沾手就很难彻底摆脱。更为不幸的是人们一旦接触过之后就会进行路径依赖，这不光是对其过于依赖，还失去了寻找其他可能性的动力。 躺着赚钱当然舒服，可舒服的日子过久了一旦消失之后还能过得惯其他的吗？房地产行业的一路高涨带来了源源动力，可当这巨大的引擎开始熄火，不仅不能带来动力反而变成了新的重担。 我们或许可以站在事后诸葛亮的角度加以点评，可身处其中扪心自问就可以做得更好吗？面对巨大的利益以及短期的诱惑，哪怕知道长期要承受的人们恐怕也很少有人不心动的。 5.点到为止 人们对于现实的关注也是对于自身命运的关注，这不仅是情理之中也是非常有必要的。作为一本研究和分析的书籍，本书可以说在理论上提供了一些思考，然而在触及现实的时候常常是点到为止。 某种程度上来说，从本书中你可以获取理论上的力量，可想要加以实践就要结合自身的实际经历。有些或许过于敏感，有些可能暂时无法全面展开，也有一些可能还有自身的特殊性。总而言之，你需要自己加以琢磨。 望闻问切，开出药方，指望药到病除是可以理解的。面对中国社会这些重要的问题和挑战，作者给出的方子是否能被认同以及可以取得什么样的效果依然是有待检验的。 道理都知道，可就是做不到。药方开好了却并不一定遵医嘱的更是不在少数。我们或许在这种理论上的纸上谈兵找寻到一些破局之法，可面对眼前困局未必就可以所向披靡。 需要强调的是，正如经济学理论存在自身的局限性一样，本书以及作者提到的依然存在类似的情况。我们或许默认其正确，但也要考虑到其出现错误的可能性。 6.写在最后 对于现实世界的关注，让人们对此产生浓厚兴趣，可就像街头巷尾对于国家大事以及国际局势的议论一样，有些时候我们很难说书中这种就可以瞬间展现出自身的巨大优势。 当其他的理论甚至是错误的占据上风之时，我们是否能拨乱反正仍是一个值得思考的问题。有鉴于此，我们对于未来的前景恐怕也没有想象中的那么乐观，却也不至于太悲观。 乐观的悲观主义者，既要有悲观的清醒认知，又要对希望抱有几分乐观的态度。抱最好的期待，做最坏的打算。说起来合理，可在现实的决策中可能是像甘蔗一样不可能两头甜。 理想状态和现实是有着不容忽视的差距，选择有限的时候更是不得不重视这些。有些时候哪怕明知不是最好的选择也要继续，甚至是在错误的道路上一路狂奔。 我们可以想象过去的另一种可能性，却无法在面对现实的时候抛弃掉其所带来的历史负担。或许错不在你，但锅又你背。《污名陷阱》里类似的情况反复出现。或许在斩断过去的链条之后就可以重获新生，又或者不过是昨日的再现罢了。

这本书前面比后面精彩很多，所以看前面很起劲儿后面看的有点痛苦，战线拉的很长。 作者认为当下最为突出的土地矛盾是以“完全市民化”为指标的“人口城市化”远远慢于以城市建成区空间扩张为主要表现形式的“土地城市化”，结果出现了“土地过度城市化”和“人口不完全城市化”并存的不协调局面。这些矛盾的出现和激化主要是因为现有城乡土地制度以及相关的户籍、规划、地方财政体制没有被全面理顺，进而给地方政府带来了方向有偏的激励。书中有许多作者关于房地产现状的思考，也有很多切实解决的案例。印象比较深的是“浙江指标有偿转让模式”、“重庆地票”和“南海实践”。作者对这些案例都做了分析建议和一些解决方法，可能针对人口老龄化，国际局势晦暗不明的当下很多建议似乎不太适应了，但十几个小时的阅读还是帮我这个土地政策小白理清了过往的土地制度和一些我们面临的问题。

难啃，因为用语略科班。但是水平够高，思考够多，作为学生接触到了很多从业者或利益相关者在实践中才接触得到的问题。 以前更多的从金融角度思考房地产问题，现在补充或深钻了土地作为广义垄断性资源以及土地财政（出让金、资金流转、资源配置等）的角度。受益匪浅。但是补充的角度越多，就越发现的确积重难返了。 其中印象最深的是“过度土地城市化与不完全人口城市化”、“征地制度改革进程缓慢”、“浙江模式”、“重庆地票”。 和爸爸的交流中又补充了“退林还耕”的由出和实际操作情况。 非常非常感谢陶先生，没有消极的抱怨，没有感性的唱衰，有的只是理性的文字和所有社科人都具有的热切。我始终认为读完专业类书籍后读者对作者怀有的感激便是对作者最大的肯定。 最后记录下陶先生在结语中的一段话：““土地财政”和“土地金融”发展模式，已经造就了一个非常强大且还在不断自我强化的博弈模式和利益格局，即使主要参与方，尤其是在招商引资上不断进行“逐底式”竞争的地方政府，都已看到了这个博弈本身的不可持续性，但任何一方都没有积极性，更缺乏足够的力量跳出困局。”

读完《人地之间》，对政府在这40年发挥作用的这块拼图有了更清晰的认识。过去总觉得企业家凭借创新和魄力，是拉动经济的主力军，却忽视了政府具体在做什么。中国经济这几十年的高速列车，能风驰电掣地往前冲，政府对土地的全盘运作也是关键“引擎”。 大家多少都知道土地对发展很重要，日常讨论里“土地财政”“房价涨跌”也是常客。但这本书一深挖，才发现背后的门道远比想象中复杂。地方政府用“一手低价、一手高价”的策略，把土地玩出了新高度：工业用地像“赔本赚吆喝”一样白菜价出让，用低成本吸引企业建厂，瞬间盘活就业和生产；商住用地却捂在手里慢慢卖，制造稀缺性，靠高价出让成了财政收入的“摇钱树”。这种“以地谋发展”的模式，硬生生造出了出口制造业和城市房地产业的双轮驱动，也难怪会催生出“土地财政”“土地金融”这些现象。 作者否定了以往流行的“地方官员晋升锦标赛理论”和“经济体制持续分权理论”。指出这是“国际和国内两层逐底式竞争”与“二、三产业交互强化型溢出”这两个结构性效应共同发挥作用的结果。 但硬币总有两面，这套玩法带来的问题也不少。最直观的就是城市土地分配失衡，工厂占了太多地，而老百姓急需的住宅用地却不够用。很多农民工在城里打工多年，贡献了汗水和青春，却始终没法真正安家落户。前几年的“去库存”“棚改”政策，表面上让三四线城市的楼市热闹了一阵，实际上加剧了资源错配——三四线城市房子越建越多，大城市房价依旧高不可攀，地方债务更是水涨船高。 作者提出的改革方向也非常接地气：必须给农民更多土地自主权，让土地能真正在市场上活起来；同时摆脱对“卖地经济”的依赖，把资金精准投到民生和可持续发展项目上；让农民工能永久性举家搬迁，提供可支付的体面家庭居住条件和子女平等就学条件。看完这些分析，真心盼着这些细致的建议能被重视，让土地政策朝着更公平、更高效的方向改革。只有让发展红利真正落到老百姓头上，让普通人能买得起房、找得到好工作，踏实生活，国家未来的路才能走得又稳又远。 如何从“地”的发展转到“人”的发展上？这个问题太难了，也许想通了，解决了，中国的经济也就破局了！

这是去年自组社科系列最后一本，欲借此看清颇为好奇的土地财政领域，结果是作为非专业读者倍感吃力。前两章借助知识储备与AI，相对顺畅且有获，第三章末考虑弃读，追求完美的信念支撑了我——不是烂书，只是难读。于是踏着不求甚解的轻快脚步阅毕，故后部分笔记较少，收获寥寥。 近几年我对房地产的认知逐渐从略带调侃的困惑转向理解：如今是红利消退后的周期反噬阶段，应从全局高度维稳以避免系统性风险，否则都不好过。大致逻辑如下： 1994年分税制改革导致地方财力收缩，土地财政通过“土地-金融-财政”三角循环填补收支缺口，并推动了城镇化与经济高增长。代价则是债务规模与杠杆率双升、房地产泡沫风险累积、收入分配差距扩大、经济结构失衡等制度性矛盾凸显。当前传统模式难以为继，需要寻求破局之道，建立可持续发展模式。

作者是香港中文大学（深圳）的教授。本书的副标题是中国增长模式下的城乡土地改革。 作者总结了一套中国改革开放以来的经济增长模式，并分析了在此模式下，对国民经济、社会发展、城乡土地利用等多方面的影响，论述了“土地财政”下地方政府、企业、居民等各方的经济行为，以及存在的问题，并给出了他的解决方案。 作者将中国当前的增长模式总结为：集权的经济管理体制下，民营企业在下游制造业行业进行“一类市场化竞争”；中央和地方政府在国际、国内展开“两层逐底式竞争”；国企在上游部门，国有银行在金融行业，地方政府在商住用地出让上实施“三领域行政性垄断”。 作者给出的解决方案是：首先要通过国企、金融、住宅用地供应体制三个领域的市场化改革，逐步打破“三领域行政性垄断”，如此才能有效降低民营企业的生产成本与城市低收入人口的生活和居住成本。与此同时，切实推动人民币汇率形成机制的市场化改革，推动提高征地成本和集约利用存量低效用地的城乡土地改革，加快“农民工市民化”的户籍改革和保护劳工、环境的社会与生态治理体制改革，最终跳出“国际和国内两层逐底式竞争”，通过建立一个全面、平衡的良性市场经济体制，来实现以国内循环为主的“国内、国际双循环”。 读后还是很受启发的。

原来只看了绪论和第一、二章（这三章真的是人人必读啊），这次终于把全书都看完了，不错！ 第四章关于土地增值收益分配写得很不错：“政府对土地增值收益几乎完全的捕获”。 整体看下来，我有一种感觉：当讨论到政策改革和具体措施时，很像那个经典问题——如何把一头大象放进冰箱？三步：打开冰箱门，把大象放进去，关上冰箱门 （当然，这些步骤可以更细致、更理性，但“房间里的大象”到底为什么要、以及如何要被放进冰箱里呢）。 另外，看完经典的前三章后，可以先看结语来导览全书。