房地产转型与重塑

前段时间有人问我为什么写字楼空置率这么高，还建这么多，今天我找到了答案。 在很长一段时间，中国的地方政府都会做这样的期盼（往往是不切实际的期盼），即把一片土地规划成写字楼，规划未来建成商务中心、金融中心，满足各种功能，好像在地图上一画，规划定位一推出，土地一卖，写字楼一建成，企业自然就都来了，税收、就业就都来了，经济和产业就大发展了。这样政府的工作太容易了，似乎只要卖地就行了，其他的都可以交给开发商。“羊毛出在羊身上”，既然依赖开发商，就要让开发商卖住宅多赚点钱，然后开发商就能帮助把写字楼、购物中心、酒店都建成，帮助政府完成城市建设，帮助政府发展经济。 写字楼是政府规划，由开发商建设的，政府希望通过写字楼来引入企业增加税收，把这个建设与招商的任务给了开发商。 其实开发商也不想搞这个事情，但看在可以通过卖住宅有颇丰的利润，就勉强答应了。 但这个写字楼对于开发商来说也是一个沉重的包袱，如果卖不出去，资金会沉淀，资金链就会断。开发商是想通过把一栋楼分拆为多个包，例如一层一层卖掉，但这样会降低入驻企业的质量，降低税收水平，ZF不会同意，所以持续出了相关政策，约束写字楼的出售。这样一来，写字楼就更难出售了，相当于是买家少了，写字楼流动性就变小了。 这种情况，受伤的还是开发商。之前房地产上升通道还好，有买房者帮分担了，现在处在下行阶段，开发商就更惨了。

房地产业生猛增长，粗放扩张的时代已经过去了，新的房地产模式将会是什么样的，这本书给了一个很好的思考。轻资产，重服务，多元化，低利润，温和增长等等特别是打通各种不动产的，进行多元化经营的思考，应用空间非常广阔

1，高杠杆，高负债，高周转 2，地方政府财政收入绑定 3，地产金融化，金融地产化 4，未来地产:集中到大城市，精细化运营，强调差异化，物业服务等长期运营项目。不可能仅仅盖房子就结束这种“一锤子买卖”，而是通过“物业费”“长租公寓租金”“商业中心租金”等方式，收取长期运营费用 5，为什么开发商倾向于住宅，而不是自持运营非住宅业务（1，住宅当期利润直接提现2，不需要运营，商业中心运营不好可以回倒闭的3，流动性好，住宅容易买卖）。那么怎么解决？Reits！ 6，五个角度:开发商，银行，地方政府，购房者，资本市场！屁股决定脑袋

之前偶尔看作者的公众号，写中国地产经济的珠玉之作不少，这本书排不上号。 书中最大的亮点是作者仔细分析了目前这种房地产开发模式，购房者究竟弱势在哪些地方，而开发商又钻了哪些空子使得系统性风险扩大。 学了财务这么多年，我一直不理解，什么叫轻资产管理、什么叫供应链管理？依靠自己在供应链上的优势地位，想方设法压迫上下游企业承担风险、从而优化自身企业的财务指标，或者让金融结构介入、成为风险承担一份子，真的有必要写在教科书里吗？如果房地产开发商去做运营管理，那么存货作为一项资产去了哪里？总不至于不出财务报表披露的库存就不算库存吧？不让世人知道的劣质资产就不是劣质资产吧？ 大明王朝里有一句话我很喜欢，有些事不上称没四两重，上了称一千斤都打不住。

本书详细的介绍了我国房地产行业的发展脉络及底层逻辑，对于想了解现状及未来行业发展的读者有一定帮助。 但是本书对于未来行业转型的看法有个大前提需满足：即房地产行业里价值链上的各方人员共识一致的情况下转型。政府部门需要从土地财政转型为目前提倡的以发展新质生产力为主，消费为辅的财政模式；房地产公司由赚快钱，附属金融功能转变为营造空间，提供服务，长期主义赚小钱；居民则需要转变当地主、收房租，当包租婆转变为通过房屋改造居家环境，营造家庭氛围的栖息之所。 在这三方转型中，只要大环境发生变化或任一方无法达成共识，就可能无法按照作者的方向转型。 也许做时间的朋友，秉持长期主义兴许可能实现作者想要的效果。

经济高速发展、通货膨胀、资产泡沫下的房地产高歌猛进，高杠杆高周转和房价一直涨的神话甚至带有庞氏骗局特点，当复杂因素和特殊阶段下中央又提三道红线、房住不炒按下房地产刹车键，也是基于市场、政治和民生问题叠加，但不可否认房地产在中国经济重中之重地位。现阶段房地产过度打压已沦落到保交楼局面，开发商想跑路、政府纠结民生稳定和盘活房地产上下游行业、居民担忧资产贬值和谨慎买房，单纯用市场手段已无法解决问题，打板子开放商只会造成房价踩踏下跌、房子停工烂尾、居民断贷银行抽贷，继而社会舆情传导发酵成全社会紧缩和更大系统性问题，甚至只发文件引导不亲自下场的边缘性行为般的传统行政手段也是小马拉大车不顶用，作者提出强有力的政府手腕，多部门联动、确认解决问题先后顺序和范围、调动过桥资金再变现开发商资产回款、引导银行资金供给、行动时间表和免责授权等，总体在法律框架内、有限资金下与市场各方对手博弈，四两拨千斤推动问题短期解决，而长远要建立房地产新发展模式，让房地产结合reits、本地生活、会员体系等，融入互联网+社交、消费等和以人为本理念，将不动产空间变成场景和线下流量入口，真正从服务资产到服务人、从重资产升值到考验资产持有和运营、从一锤子买卖变成细水长流，进而迸发房地产领域新事物新动能和可持续发展长效机制。另，全文有点啰嗦。

兔主席出品都很有思想，思考很深，也很“烧脑”。

此时我国的房地产正处于水深火热之中，也面临着整个行业的转型中，房地产绑架了中国的经济这是毋庸置疑的，而之前20年房地产企业简单粗暴的疯狂发展，最终一个锅盖和十口锅的局面难以收场！ 书中介绍的房地产并非只有普通住宅，而是涵盖商业地产，仓储，文旅酒店，写字间等不动产领域都会面临着不同程度的转型乃至推倒重来的状态！

以后房地产大概率两极分化，人口净流入核心资源区域仍然会慢慢涨，甚至有些被很多人抢的区域暴涨，其他地区就会稳住价格而已，再降也没人买

这不是你的世界，这是钱和权的世界！