房价的逻辑：徐远的房产财富48讲

挺巧，刚看完北大教授徐远的《房价的逻辑》，然后就看到房产税来了。 很多人问我，一个搞轨道交通的为啥要看这个呢？我想，知识自身没有边界，更何况，我们城市基础设施的资金来源，很大是“众筹”来的，也就是谁享受谁付费。怎么收取的这部分费用？那就是土地出让金。至于交的和享受到的，能否对等，那是另外一个话题。房价里包涵了周边一切资源的费用。 徐远是北大教授，这本书是我在看他《工业化与城市化》的时候翻到的，作者跟我是同龄人，江苏宿迁洋河镇人（不知道作者酒量如何），求学和工作在北大，北大国发学院聚集了我国精英经济学家，包括林毅夫、黄益平、周其仁等，周其仁的《城乡中国》也值得我们翻翻。唉，人与人相比，差距咋那么大呢？ 作者的主要观点如下： 一、中国的大城市房子没有泡沫，大城市的房子，尤其是北京、上海等地方的房子还有一倍的空间； 二、长期看，房价年增长率=经济增长率+通货膨胀率+城市化率；保守估计是6%左右，也就是15年翻一倍。世界银行估计我国到2030年前能保持5%的经济增长，所以，实际可能会达到8%，大约9年一倍。（70规律不知道大家是否知道） 三、国外大城市的房价从长期看，也是涨的。德国长期不涨，是因为德国城市规模都不大，老龄化的原因，柏林更加特殊，因为冷战的历史影响了柏林的房价。但即使如此，德国大城市的房价在欧债危机后的2014年也迅速增长了。 四、房地产税迟早出来，但需要比较久的时间，涉及征收成本，也涉及社会稳定，因为房产税是存量税。作者认为，不会太高，也不会影响房价，因为国外收房产税的城市，房价还是涨的。 看完，我直呼，中国大妈就是厉害，因为这么多年来，大妈们对房价从来就是认为，房子永远是涨的！不需要理论支持😁 我不敢妄评作者这些观点。但至少我有两个特别突出的体会： 一、之前我经常反驳说，这个世界没有永远一直上涨的东西。看完，我反思了这个观点，我认为，在纸币时代，在当前经济危机解决的方式方法看，黄金、核心城市核心地段的房子可能价格就是上涨的。前提是经济增长！ 二、我不太同意作者说的，长期看，房子收益率比股票大约高2个点。为什么？这个观点来自西格尔教授《股市长期法宝》。见下图。这个图，说的是，长期看，股票是收益最大的，大约是6.6%。为什么，就是因为风险+经济增长率。也就是说，在金融理论里，收益率有一个风险溢价，也就是我们老说的，富贵险中求。如果大城市核心地段的房子真能无脑上涨，那就是无风险利率了。这显然不太可能，因为如果大家都知道这个道理和规律，就会提前给予房子以溢价，从而把房子的收益控制在平均收益里。其次，如果房子真能有这个收益，那么应该有一个金融理论或经济理论支持，股票是可以解释的，股票的背后是企业，长期看，企业的收益就是股票的收益。而房子作为投资品或金融属性，就只有抗通胀。但房子比黄金强的是，具有实用价值，住或商用。所以，我倒认为，房子一定能保值和增值，应该比股票低，而比黄金高。 图片 最后说一下房产税，我觉得房产税对降房价的作用没想象那么大，房产税更大的作用是给政府收入增加一个来源。老龄化，少子化，城市的分化，势必让部分地区的财政更加困难。但有多大效果，拭目以待吧。

接前一本《城里的房子》，这是徐远写的第二本书，内容方面确实有一定的重叠性，但仍然值得一看，常读常新。对房地产投资的全局性思考、辩证思维、逆向思考有参考价值，多数观点相对新颖，但部分观点建议有进一步实事求是、动态性、全局性考虑的，文中作了备忘，没有谁对谁错，最终还是要交个历史去检验。 结合一二线城市房地产的投资，目前的房价，与日本相比并没有想象的那么高，但房价的增长预期不在、大家的投资信心不在，价格的泡沫依然相对明显，这方面长期来看，依靠两方面来消化：一方面是利率的逐步下调，包括美联储这次降息的动作，预计国内也会跟进；而是房价通过以时间换空间的下行，消化租售比，若能达到1:50左右，会是一个相对比较合理的状态，但也有可能达不到这个比率，这也说明房地产从价格上依然有一定的泡沫。短期来看，本次全国各城市的大范围跌幅，国家还是要以稳为主，预计短期内（3年左右），房价存在一定幅度上行的机会，但最终仍会走向长期的趋势。国内这次算半软着陆的将房地产泡沫刺破，对我们这代人长期来说不是坏事情，具体理解还需交给时间，交给后势去验证。综合给予推荐评级，部分摘录： 根据测算，中国家庭房产总市值在400多万亿元，持有的股票总市值大约只有40万亿元（总市值中家庭直接、间接持有的部分，包含基金、信托、保险、理财等），二者差了一个数量级。 除此之外，中国家庭财富的主要载体还有储蓄存款（大约100万亿元），另外还有少量其他资产。 总体上看，房产在中国家庭财富中的占比，大约在70%。 如果财富无处安放，就不会有财富创造。 生不带来、死不带走的东西，并不决定一个人的价值。未来如何使用这巨额的财富，才决定他们的人生价值与底色。 房子的价值，就是城市的价值。没有发展潜力的城市，房子是不值钱的。 房子是重要的资产，其价格取决于未来现金流的现值。 斗胆预测下中国房价，根据白酒的历年走势来看，白酒产量连续多年下降，但是中高端白酒依然狂飙，利润大幅增长，直到近些年次高端才逐渐遇到瓶颈，但是高端酒依然问题不大，像茅台还是供不应求。迁移到房产，未来人越来越少，需要的房子必然越来越少，就像白酒产量下滑不可逆一样。于是需求会转向好房子，所以核心地段的房子，核心城市的房子还会继续增长，最多经历一个短期回调。至于远期未来北上广深房子会怎么样，就看未来茅台五粮液会怎么样了，暂时还看不清楚。 2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。 可以文艺，可以理性，包容世俗，守得质朴。鸟在笼中，恨关羽不能长得低，人活世上，需八戒也需要悟空。 经济学上早有定论，商品的价格是需求决定的，不是成本决定的。到今天还拿成本定价，说明没掌握最基本的经济学原理。 犯其至难，图其至远。 这里补充一个一般规律，食品价格的上涨速度是要超过非食品的。 M0，通货发行额减去金融机构库存现金，指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和。 中国现行货币统计制度将货币供应量划分为三个层次：(1)狭义货币供应量(M1)，是指M0加上单位在银行的活期存款；(2)广义货币供应量(M2)，是指M1加上在银行的定期存款和城乡居民个人在银行的各项储蓄存款以及证券客户保证金。M2与M1的差额，即单位的定期存款和个人的储蓄存款之和，通常称作准货币；(3)最广义的货币供应量(M3)，M2+具有高流动性的证券和其它资产。 M1反映着经济中的现实购买力；M2同时反映现实和潜在购买力。 但是我们再看同期M2和GDP的比率，美国和中国分别是0.69和1.83，中国大约是美国的3倍。所以，所谓中国的货币多，无非就是M2多，M3并不多。 房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。 不考虑很多的细节因素，从长期看，房价增速约等于经济增速加上通货膨胀的速度。 城市与农村的竞争，是网络结构对于点状结构的降维打击，农村根本没有还手之力。 教学更重要的是讨论，是学会批判性地理解和吸收信息。这一点，千百年来从没有变过，未来也不会变。 人们的交流是分很多层次的，浅层交流可以线上完成，深层交流还是要面对面。 线上交流不仅不能完全替代线下交流，而且还会引发更多的交流需求。目前看，引发效应大于替代效应。 在不远的将来，我国人口总量将停止增长，在没有发展潜力的城市，人口会加速流出，这就意味着这些城市的房价可能会下跌。 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。 财政部长楼继伟在《求是》杂志上撰文，指出房产税改革的总方向，是在“保障基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收与收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节的税赋。这里的要点，一是“保障基本居住需求”，二是“统筹考虑”，三是“合理设置”，都是慢慢来、不着急的意思。 共有产权是把一次性的土地出让收入，转变为可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。 未来大中城市的住房供应模式已经浮出水面，就是由商品房、共有产权房、廉租房三部分共同组成，分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求，这就形成了房屋供给“三足鼎立”的格局。 本讲要告诉你的是，货币政策是房价波动的首要决定因素，甚至比房地产调控的作用还要大。货币政策的松紧导致的真实利率变化，是房价波动的真正秘密。 房价和利率的这种高度相关性，其实是强调了房子的资产属性。房子既是消费品，也是投资品。 利率是经济的心率，是资产价格的节拍器。 应了那个经验：房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策。利率本质上就是宏观政策调控。 美国、中国、日本这全球三大经济体的数据都高度支持低利率推高房价的结论。 利率对房价影响重大，是因为房产是重要的储蓄手段，当利率低的时候，存钱吃亏，人们把资金拿出来买房，俗称“存款搬家”。 综合起来看，经济增长红利、城市化红利、人口基数红利，这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。 四个不常见的因素：1、学龄儿童：代表年轻人口；2、上市企业：代表经济活力；3、财政收入：代表政府实力；4、服务业：代表生活品质。 进入21世纪以来，美国的经济主要靠两大支柱，一个是高科技，另一个是房地产。 先说高科技。21世纪以来，美国形成了很多的高科技园区，比如大家熟悉的硅谷园区、波士顿西部园区，还有北卡罗来纳州的三角科技园、得克萨斯奥斯汀的科技园，都很有名。 决定房价增速的是这个国家的经济状况。 我们已经知道，房子的价值就是城市的价值，城市越大、收入越高，房子的价值就越大。 泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾的经济早已起飞，比我国起飞还要早，我国居民去投资房产并没有优势。 越南是后起飞国家，是全球第十五人口大国，倘若经济能够保持增长，房产有一定的投资价值。 房价不是少数人决定的，而是多数人决定的。 我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己，其次才是房子、股票、债券、存款等。 房子是城市的股票，地产股是开发商的股票，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。 大城市房价反映的从来不是平均收入，而是中高收入，豪宅价格反映的是少数富人的收入。在任何人口基数大的地方，房价反映的都不是所有人的平均收入，都会和人均收入脱节。 房地产咨询公司Knight Frank，马来西亚的莱坊。 总结起来，房价上涨的原因很多，最重要的有三个，经济增长、通货膨胀、城市化。这三个原因中，最根本的还是经济增长，世界上几乎所有的经济体，只要经济增长了，房价就会涨，我们找不到例外。 历史在2020年转折，变局之下，房产依然是财富的重要载体。 目前城市房产存量大约为330亿平方米（8.48亿常住人口人均39平方米），平均约为1.2万元/平方米（Wind多城成交均价），总价值约396万亿元。 数据来源：IMF、BIS、MSCI、Zillow、Savills。 房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

看下来充斥着各种想当然的线性外推，后来觉得这本书的唯一优点是可以作为很好的反向思考论点。作为一个经济学家应该认识到具备哪些条件之后，这类资产才会上涨，然后这些条件在接下来一段时间内是衰减还是增强，或者提出这里存在哪些风险。通篇所有指标和情况都说明北上广深会一直涨，21年出版的书说房价还在半山腰。当年看了这本书而去买房的人，那真是满纸荒唐言，一把辛酸泪啊。

📚书名：房价的逻辑：徐远的房产财富48讲 ✍🏻作者：徐远，美国杜克大学经济学博士毕业，现任北京大学国家发展研究院教授、博士生导师，北京大学数字金融研究中心研究员 ⏰阅读时长：3小时37分钟 🌞推荐指数：⭐⭐⭐ 📖书籍简介：本书是从经济学家角度来看待房地产，通过自己的多年研究，市场观察对房地产当前情况及发展做了分析回答。 1⃣️高房价迷局：（1）房价有无泡沫？无，因为目前房价跟日本九十年代比还差十几倍，长期看，房价还有上涨空间。（2）房价收入比高？不高，因为房价收入比中的“收入”是“未来的中高收入”，而非现在的收入。（3）货币超发推高房价？否，因为更全面的M3指标，我国货币并未超发。 2️⃣房价增速计算公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度，长期看，未来大城市房价平均每年增长6%，12年翻一番（2017年为基期），生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。 3⃣️未来房屋格局：（1）房产税：不会很快出台，因为征收成本太大，税收收入也不会太多，不利于社会稳定，会渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向。（2）“限购、限贷”会长期存在吗？估计会长期存在。因为是把住房的居住属性和投资属性分开。（3）真实利率和房价增速呈现非常清楚的反向变动关系，真实利率高的时候，房价增速低。 📖书籍感想：说实话，看这本书的前部分真的是忍不住骂人，觉得完全是挑战常识，该说专家不愧是砖家，有了观点以后再选择事实来论证，但有的认真思考了下，发现还是有道理的，比如老龄化，生育率下降会导致房价下跌，其实看中国的很多大城市并没有因为这些因素下降反而上升。当然，并不代表赞同他所有观点。这也是这本书值得一读的原因，可以窥见真正有影响力的专家对房地产市场的看法。 整本书其实充斥着两个观点，一个是房价长期来看会持续上涨的。还有一个是低阶层家庭没必要买房的。如果从历史来看确有其理，但是如果具体来看，房子只有哪里的房子这个事实，脱离位置讲房子就是耍流氓，像鹤岗那里的房子我是看不到上涨趋势，像深圳0几年高杠杆买房的现在实现了财富自由，对于房子的任何解读，不能脱离国家基本面，但更要看到城市甚至区位基本面，毕竟买房最重要的是位置。 读这本书的时候，也在想常识就一定正确吗？所谓的常识也只是周边人，媒体等灌输给我们的，比如长期喝纯净水会缺钙，流鼻血要抬高下巴等等，我们很多时候看到后就相信的，并没有思考其中的原理甚至懒得百度，当然我们也没必要对自己求全责备，如果说爱自己是自我成长的第一步，那学会质疑是自我成长的第二步。

徐老师： 您当年用“GDP + 通胀 + 城市化”简单相加，线性外推得出“核心城市房价长期上涨”的结论。如今北京上海不少区域从高点腰斩，这个现实对您的模型已经构成了非常直接的证伪。 在基础经济学训练里，我们都学过：避免变量重复计数，警惕历史数据过拟合，谨慎对待线性外推，并确保理论具备明确的可证伪性。 所以我是真心好奇：您是在什么时候决定放弃这些最起码的学术规范，继续向公众兜售这套叙事的？是判断失误，还是有别的考量？ 很多相信您结论的人，正在为此付出现金流和整个人生资产结构的代价。

研究上海房价有一小段时间了，果然很难找到十全十美的房。不过在有限预算内的心得感受，也在这里总结一下吧： 第一，现在已经处于租房与买房的月现金流支出差异不大的阶段了。 也就是如果按照20%的组合贷最低首付比例，在同一地点同一房型，月租房租金与扣除公积金后(按照国企公积金打满的标准)的月实际还款金额差异是很小的。 所以在这种情况下，买房肯定是划算的，因为止跌回稳大政策下，房价资本利得很难下行很多了，持续租房与买房的月现金流差异不大，但如果选择买房，30年后还是可以得到一份资产的，并不会像租房一样一无所获。所以如果有首付条件，上海婚前首套可以考虑买房上车(举例如果200w总价，就是准备200×20%=40w首付，外加10+w装修就可以)。 第二，如果还是想要选择租房，那么这两种情况才更划算，一是租房的品质明显超过可以买到的房的品质，比如为了不牺牲生活质量而选择面积更大配套更好的房去租，那确实可以获得比买房更好的居住体验；二是租房可以带来一定的投资属性，比如租房离公司更近，可以助力业绩能力增长，为未来带来更好的发展和收入预期，这个也是没问题的。 第三，如果想要买房，不管是刚需还是过渡和改善，尽量选择具有稀缺属性的房子。这里所谓的稀缺属性，包括交通，配套，学区，小区等等，毕竟房子的价值并非土地的价值本身，而是它所属的所有可享用社会资源的总和。 落地到上海，在有限的预算内，能内环就不中环，能中环就不外环；离地铁站要近；学区的话过渡房阶段可以不考虑；能正经商品房或者老公房就不要动迁房。 第四，谈价很重要。2024.10-12月的上海处于低总价二手房去化明显的阶段，这时候政策来了，量也上去了，价却没怎么动，等到后面存量消化差不多，新房又会面临一波上扬，再到后来就会进入到存量二手房价格上涨的行情了。 现在上车二手，性价比最高的是那种，业主已经看好改善房了，需要卖出满五唯一的房产来筹新房首付。这时业主急售，价格可谈空间很大，如果付款方式好(全款或贷款)，买方市场下可以往报价90%去打折谈，问题不会很大。

转了别人的评价，作者的主要观点如下： 一、中国的大城市房子没有泡沫，大城市的房子，尤其是北京、上海等地方的房子还有一倍的空间； 二、长期看，房价年增长率=经济增长率+通货膨胀率+城市化率；保守估计是6%左右，也就是15年翻一倍。世界银行估计我国到2030年前能保持5%的经济增长，所以，实际可能会达到8%，大约9年一倍。（70规律不知道大家是否知道） 三、国外大城市的房价从长期看，也是涨的。德国长期不涨，是因为德国城市规模都不大，老龄化的原因，柏林更加特殊，因为冷战的历史影响了柏林的房价。但即使如此，德国大城市的房价在欧债危机后的2014年也迅速增长了。 四、虽然人口老龄化，但人的寿命更长了，而且家庭拆分更小了，房子的需求不会减少。 突出的体会：在纸币时代，在当前经济危机解决的方式方法看，黄金、核心城市核心地段的房子可能价格就是上涨的。前提是经济增长！ 长期看，房子收益率比股票大约高2个点。为什么？这个观点来自西格尔教授《股市长期法宝》。长期看，股票是收益最大的，大约是6.6%。为什么，就是因为风险+经济增长率。也就是说，在金融理论里，收益率有一个风险溢价，也就是我们老说的，富贵险中求。如果大城市核心地段的房子真能无脑上涨，那就是无风险利率了。这显然不太可能，因为如果大家都知道这个道理和规律，就会提前给予房子以溢价，从而把房子的收益控制在平均收益里。其次，如果房子真能有这个收益，那么应该有一个金融理论或经济理论支持，股票是可以解释的，股票的背后是企业，长期看，企业的收益就是股票的收益。而房子作为投资品或金融属性，就只有抗通胀。但房子比黄金强的是，具有实用价值，住或商用。所以，我倒认为，房子一定能保值和增值，应该比股票低，而比黄金高。

这一部分，我再次强调了住房的“资产价值”。比如，改善住房不仅是改善居住条件，更是改善财务状况。再比如，养老买房不仅是买房孝敬父母，也是“百岁人生”的一份养老保障。在帮你认清房产的资产价值以后，我给了一个城市清单，告诉你哪些城市的投资价值最大。这个清单主要是根据投资价值开列的，不考虑居住价值，会根据新情况微调。 第五部分包含8讲，我们讲了主要国际大都市的房价状况，这些大都市包括东京、纽约、首尔、香港等。梳理数据之后我们发现，这些城市房价都很高，投资回报率并不高。从全球范围内看，大城市房子贵是普遍现象，接受这个事实、认清客观规律，有利于我们做出正确、明智的决策。 在这一部分，我重点分析了日本、美国、德国这几个发达经济体的房价。有一些重要的发现，需要注意。 第一，关于日本：日本在1990年的确发生了严重的房地产泡沫，这个泡沫造成的影响直到2003年才消化掉。2013年以后，日本经济的低迷与泡沫没有直接关系，但是可能有间接关系。 造成日本房地产泡沫的原因很多，包括长期原因和短期原因，长期原因包括长期的经济增长、日本企业很强的竞争力，短期原因包括日元快速升值和当时日本的低利率政策。 在日本泡沫吹大的过程中，日本政府的政策负有直接的责任，可以说是一手放大了泡沫，然后又把泡沫刺破，留下一地鸡毛。比较今天的中国和当时的日本，看起来中国政府已经多多少少吸取了日本的教训。 第二，关于美国：美国大城市的房价很高，纽约房价大约是北京、上海的2倍，洛杉矶、旧金山、波士顿房价也很高，但是也有例外。芝加哥是美国第三大城市，房价就很低，和南京、合肥差不多。 芝加哥的房价低，原因是芝加哥的经济停滞、人口流出。芝加哥在高科技行业的竞争中并没有占据足够的优势，气候条件也不太好，是城市慢慢衰落的重要原因。 芝加哥的经验表明，决定城市房价的是这个城市的发展潜力，而不仅仅是规模。中国的城市房价也已经开始分化，未来房价的潜力取决于城市发展潜力。 第三，关于德国：德国的房价曾经很低，但是2012年以后增长很快，低房价已经成为历史。德国历史上低房价的经验，自己都不能保持，其他国家更难复制。早点放弃既要经济增长又要房价低的幻想，有利于做出明智的选择。 第六部分包含5讲，我们分析了房产投资中可能存在的一些坑。 关于商业地产，不是能不能买的问题，而是买的东西和住宅根本不一样。住宅像股票，公寓像债券。住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。 此外，商业地产的限制比住宅要多很多，商业地产的土地有固定的到期期限，到期了延长起来成本会比较高，这和住宅是很不一样的。另外，商业地产的舒适程度低、融资成本高、持有成本高，也是不利条件。 关于东南亚房产，东盟十国的绝大多数国家都没有太大投资价值，而且对外国人有很多限制。越南可能是个例外。越南是世界第十五人口大国，胡志明市和河内两个大城市规模已经很大，如果经济能够继续增长，房价的潜力也会很可观。 共有产权房虽然是中低收入家庭买房上车的一个可选择的方式，但是也不是没有缺点。因为位置较偏、配套较差，价格优势并不明显，而且会占用买房名额，并不是中高收入家庭买房上车的首选。当然，对于直接买商品房希望很小的中低收入家庭，还是有购买价值的。仔细挑选的话，不仅可以解决居住问题，还有一定的投资价值。 旅游地产是房地产讨论中的一个热点，但是一不小心也是个坑。旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间一般不太长，空置期间很长，管理成本比较高。对于普通家庭而言，旅游地产并不是好的资产配置。

当觉得自己的前路不明时，看点和自己未来规划相关的东西始终是能给自己注入新的能量的。 本书首先为我们明晰了未来房价的格局与走势，详细地讲解了影响房价的几大核心因素，并且为我们梳理了诸多购房误区，对人们进行房产配置有着极重要的指导意义。

正方观点：北上广深杭，房价永远涨(前提是经济不崩盘) 前提和结论在目前看来，都是毋庸置疑的——毕竟除了房产，老百姓确实没有更稳妥和高收益的投资选项了。同时，万一经济崩盘，老百姓最愁的会是生存问题，房价高低涨跌就也无所谓了… … 虽然如此，为了保证视角全面，还是需要听听反方的论点和论据。 普通购房者的takeaway： 这8个因素放在一起，我们就可以完全理解中国房价的决定因素。常见的四个已知要素分别是：1. 城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；2. 人口流入；3. 人均收入（用职工名义平均工资衡量）；4. 土地供应。 不常见的四个要素：5. 儿童数量增速；6. 财政收入；7. 上市公司数量；8. 服务业占比，就是一个城市经济中第三产业的比重。 房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度