中产阶级如何保护自己的财富（投资界红宝书）

一本绝妙的逆向思维的投资书，当然我不是在夸奖作者，而是提醒看这本书的投资者们可以用作者犯的错误来警醒自己。 即使抱着空杯心态，看这本书依旧充满了煎熬，你可以看到风来了的时候猪是怎么飞上天的，还可以看到一个陶醉在自己的成功里的自大狂是如何走向毁灭的。看完这本书后我搜索了下作者近况，果然他靠运气赚的钱全部用认知还了回去。也可以看到战术上的勤奋（作者对如何选房，如何找笋盘确实有所长），战略上的懒惰（盲目地认为房子会一直涨上天去）会带来如何毁灭性的结果。 那么，作者到底犯了投资上的哪些错误呢？ 1.自大以至于固步自封。我想这是他犯下的最大的错误，由于踩中了03-15年的楼市大牛市，作者这位炒房客（即使他要给自己的职业硬加上很多光环和取一个更高大上的名字）通过加杠杆赚到了大量的金钱，所以他很明显放弃了进一步地学习，阅读，从而失去了纠正自己的错误的机会。 2.将复杂问题简单化，扭曲自己对现实的认知来为自己的需求服务。作者没有认知到自己根本不了解标榜为唯一真理的奥派经济学，同时也在用一个简单到荒谬的指标（m2）来预测楼市接下来会一直涨上去，树会一直长到天上去。讽刺的是，作者明明看到了股市大牛市的破灭，香港楼市神话的破灭，却用荒谬和可笑的理由（利益相关阶级不允许房价下跌）来自我欺骗，自我安慰。搜索了下，甚至作者截止泡沫破灭后的2023年仍然在用m2指标预测24年房价会涨5倍..... 3.盲目上超大杠杆。你可以在本书的一个章节《房产投资行业的忌讳》里看到这个行业的疯狂，刷完所有信用卡，穷尽所有流动性，甚至还要自我欺骗这是“忌讳”，这是“账算的越细，钱输的越多”。我想本质是作者自己内心的潜意识是明白自己盲目杠杆拉满是危险的，所以不去计算，假装危险不存在。 最后我还是想提醒自己，泡沫的破灭永远发生在大部分人都认为泡沫不存在时，树也不会长到天上去，万事万物皆周期。

读书在于开见识增视野，看到自己没打开的盲区。但读任何书都要批判性思维，先吸收书中的观点，再取其精华去其糟粕，融合为自己的。 书中的观点可能不适合大多数人，但只能说是不适合你的阶层。但书中有些观点值得思考: 第一，财富交易流动的本质，任何财富不流动，都只是单纬度和低效率的农耕文明，而只有高速的交易才能产生更大的财富， 第二，现金→低周转资产→现金→高周转现金。因为通货膨胀和gdp等宏观增长，以及税负的存在，隐形中不断侵蚀所有人的资金。而减少这种局面，就需要锚定优质资产。 第三，利用杠杆。没有杠杆，所有的财富积累都是一眼望到头和可知的。而杠杆就是实现阶级跨越和财富指数增长的关键，同时合理的使用杠杆（银行、信用卡、借款、融资等），有利于对抗隐形吸血和撬动更大财富。 第四，买卖房地产的选择。比如优选老破小和老公房，杜绝处房情结，凤姐变冰冰方式，等等。还有比较方法论的“2N”法则，通过每年购入1-2套，五年实现一次轮换增持，实现8年1000万目标。 第五，经营企业、房租和卖房的考量。类比股市，只有买入标的是优质的有价值的（决定增长空间），合适的时机和好价格（决定安全边际和增长率），才能真正保值增值对抗风险。而为了房租而买房是错误的动机和不划算的交易，只有根植于增长的价值，顺带的租金才有意义。 最后，房地产投资的底层逻辑离不开: 持续增长。 抛开这些事，每个阶层有每个阶层的活法，财富也不代表就是幸福，只有每个人自己想好想要的生活，并为之而努力奋斗，而不被外界影响自己的心态。

房产投资者欧成效说： 屌丝买房子，第一点是贫穷。 思想决定行动。 市中心或理想地段房子贵嘛，所以普通人会从尽量减少支出的思维出发，牺牲地段，去买远郊更便宜的房子。 还是从价格便宜出发，普通人会买低楼层，只要足够便宜，什么楼层都可以。 朝向与景观也无所谓，只要够便宜；临街很吵，没关系；户型、层高是否合理，不重要；没有钱，就苟且。 但普通人还是要维护尊严，特别是有梦想的年轻人。 很多人会买品牌房地产商开发的、有小区环境的一手期房，他们绝看不上老破小，因为这是对“出人头地梦”的否定。 经济学里有一阶、二阶的区别，一阶经济学讲的是：我要，我想，我希望……就如普通人买房子，他们考虑的是今天，“在功能齐全的条件下，我希望尽可能便宜”。 二阶经济学考虑的是：我这样做了以后，你会怎么做……就如而老手们买房子，考虑的是明天，“我现在买进，但在2025年抛售时，买家们会很感兴趣”。 今日读书：yevon_ou《中产阶级如何保护自己的财富》。 yevon_ou，即欧成效，人称“欧神”，传说此人十年前就靠炒房赚到10亿身家，据说他计划在60岁之前实现百亿。 他在视频号或者书里藐视屌丝，仿佛自己是看破一切、高高在上的方外之人。 尽管此人不讨人喜欢，但在房地产黄金时代过去的今天，我却第一次开始认真理解他的财富观，就如十年前我理解了李笑来。 在某个专业领域，总有些人发现了某些惊天秘密，他们一边靠此发财，一边嘲笑着其他人在错误的道路上狂奔。 没办法，我相信术业有专攻。 作为普通人，我们应该向比自己强的一切人学习，抛弃过去的成见，考虑未来的成长。 见贤思齐焉，见不贤而内自省也。 【注：看到贤者主动学习，向他看齐；看到不足者就反思自身是否存在这些问题。】

挺有意思的一本书，很多观点和视角对我有启发。 印象比较深的有几点： 1，不要相信媒体。虽然作者是从房地产的视角说这句话的，比如过去这么多年房市的实际走势和必然趋势一定是单边上涨的，但是媒体一直都是唱空的，因为唱空符合广大读者的心声，而且声音越大，读者越多，媒体也不过是为了自己的利益，也就是流量而已，事实是什么，媒体不关心。房地产之外也是如此，自媒体更甚。 2，分层，分级，分类拆解和分析问题的思维方式。这方面，作者绝对是个中高手。这种思维方式，对于我们看清事实本身，非常有帮助。 由于历史和文化的原因，国人的思维方式有个很典型的特点，那就是喜欢大而泛，喜欢宏观视角，这种思维方式的优点暂且不论，这里只说缺点，那就是导致我们对于本因的分析不够精准，容易流于表面，得出的结论往往是失之毫厘，谬以千里。 分层分级分类拆解的思维方式，可以很好的弥补我们的思维缺陷，比如，对于房价，作者将它拆开，房价的构成有哪几个部分呢，房子本身的建造价值+学区价值+交通价值，等等。房子升值了，具体是哪一个部分带动的呢，我们买房，买的是哪一个部分呢，把它拆开，你可以更好的解决问题。装修房子的时候，也把它拆开，厨卫部分+地板和墙壁+家具，哪一个部分花钱最多呢？再比如，把上海市场买房的群体分成本地人，外地人，外国人，再分区域来看，可以很好的看到过去和未来买方购买力的变化……书中到处都是这样拆解式的思维方式，非常值得学习。 3，凡事就怕认真。投资回报率到底是多少，利率多少最优惠，作者都是一笔笔算清楚，落到纸上，不要偷懒用心估算，对于问题，要么不弄，要弄就弄清楚，不要模棱两可，尤其涉及到交易，一定要亲自动手算，这种认真的态度对我很有启发。 4，局限性。作者被称之为房市世界的“神” 不得不说，对于房市，作者下的功夫让人敬佩，观点和判断非常犀利。但是涉及到房市之外的一些观点，比如对于资本市场，商业的一些观点，显得很浅薄。一个人或许在某一个领域很厉害，但是最好不要对你没有深研的领域发表意见。没有什么真正的神，人都有局限性，尤其当你把某一个领域的成功经验延展到另一个领域时，往往是不适用的，可能会贻笑大方。

正确书名也许应该叫《中产阶级的破产指南》[吐] 这书的逻辑就有毛病……

中产阶级如何保护自己的财富 yevon_ou 51个笔记 ◆ 中产阶级如何保护自己的财富 >> 我的回答是：“不要持有任何货币。”也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券、理财、债券基金。因为全世界的货币，都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样，你去美国、欧洲，哪怕日本，都是这样。 >> 这个世界上真正赚钱的是什么？是债务。在一个M2增长的环境中，什么资产升值最快？是债务。如果年化M2增长12%，而利率只有4%，则什么资产升值最快？是债务。 >> 低级、中级、高三级模式：低级模式，存钱，银行经理跪式服务；中级模式，资产；高级模式，借钱，你去跪银行经理。 >> 构建以房贷为中心的资产组合包。 ◆ 天大的事——我们的房子 >> 我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都是保值的”。只有在特大城市，才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市，才会有本地人、外地人两类人。如果你在二线城市，首先，不能在任何人口流出的区域买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要，其价格有可能跌向零。其次，哪怕是同一座城市，金山、崇明的老公房，其表现也要比“内环内”的老公房差，因为“换房客”的房子总是越换越好。我们必须密切关注新增低层外来人口走向，否则最差的那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。 >> 我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手房的价格并不代表市场真实的价格。“落地打七折”，二手房实际可以交易的远远低于一手房价格。 >> 最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二线盘。我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。而导致的结果，就是我们跑进一个破破烂烂的小区，买了一套破破烂烂的房子——对，就是“老大楼”的一楼。可是这样的房子赚钱啊！重要的是差价和涨幅啊！你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的。你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。我们接触的主要是“民工+小老板”群体，因为只有他们会买二手盘。这个细分市场，才是房地产投资者的主场。 ◆ 你的第一、第二套房子 >> 当你购买“第一套房”时，几乎不需要任何技巧。你唯一需要的，仅仅是下定决心。修真路上有三道槛，第一套、第六套、第十六套。其中，第一套的“筑基”阶段最重要，是一个分水岭。对于买第一套房，关键有三点：守拙，勤奋，大智慧。 “知其雄，守其雌，为天下溪。”老子《道德经》中这句话的意思是，知道自己的长处，知道自己的短处。当你去买第一套房子，则你大概率的99.99%是菜鸟。菜鸟的意思是，你要“听劝”。“菜鸟”最缺乏的能力，恰恰也是自知之明。 >> 知其雄，守其雌，为天下溪 >> 就买房这件事来说吧。房地产投资老手再三告诫的是：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”也就是说，这八个元素统统都是不可以碰的。而资深房地产投资者建议：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”房地产投资者建议你买房龄略老的二手房，这样的房子，虽然没什么“新鲜刺激”，但是随着大势上涨，涨价却是十拿九稳的事。新手最怕上手第一单就亏钱，只要第一单能赚，以后都好说。 >> 不经意间，你为了公司一个会议，甚至为了在老板面前留下一个好印象，就错失了几百万的商机。客户的一个毫不重要的修改理由，你会勤勤恳恳地周末改上48小时。而相应地，买房子，看房子，却是漫不经心的“旁门左道，君子远庖厨”。这样的人，在社会上是失败的。 我们的第三个技巧：大智慧。你一定要分清轻重缓急，哪一个才是正业，哪一个才是旁门左道。你要用非常谨慎的态度去看待“买房”，买房这种事，应该比董事长专程把你叫到办公室，连升三级更重要！ >> 旁门左道，君子远庖厨 ◆ 学区房的大风险 >> 如果一定让我对学区房投资说两句的话，我会谨慎跨界地嘀咕：我对“学票”的价值走势完全不看好。学区房面临断崖式的下跌，它的价值，是很有可能归零的。学区房的第一个问题是，它的“激励机制”是不对的。好比我是一个导演，连续几部戏票房大卖。随着我水平越来越高，声望越来越高，明收入、潜收入，各项好处肥腴得天上人间，这些都是“正激励”。意思是，“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。 而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东！你周边的房子都成了“学区房”。房子纷纷升值，房东发了大财，而辛勤付出的老师一分钱回报也没有。所以这个“激励机制”是不对的。你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？不是的。你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年，此后一路走下坡路，哪一年都比今年差，因为老师没有激励。 >> 是非之地，君子裹足。 ◆ 利率与房价的精算法 >> 利率每加息0.25%，房价下跌1%——不是30%，也不是50%，而是精确的1%。 然而，很多大咖的學術文章後來都被證明是謬論�� >> 就学术文章而言，有一定的套路共性。其有一个潜规则是，绝对不可批评政府的经济政策。而另一方面，下里巴人的“房型、交通、采光”，他们又不懂，所以，学院派的文章，基本集中在“利率、汇率、宏观财政政策”上。这样，既显得高大上，又觉得是指点江山、高屋建瓴。 >> 一般来说，利率上升，房价下跌。利率下降，房价上升。这个道理，简直就和“加息抑制M2增长”“加息祸害股市”一样金科玉律，一样蔚为主流。 >> 你发现加息后，每个月的月供增加了。但其实也可以理解成你买了一套更贵的房子 >> 每加息1%,10年期月供增加约4%，20年期7%,30年期10%。拉到极限，也就一次年轻人加薪。你即使把利率拉到9%——这是不可思议的，几十年未遇一次，而且要花好几年时间慢慢地加上去——但月供幅度也就+15%，小年轻一年的加薪幅度就补回来了。房贷总是越还越轻的。 >> 利率对房价的影响最大上限不超过5%，这就是我们的结论。 ◆ 楼市的季节性现象 >> 其实，一年之中最重要的月份是什么？是3月、4月。 >> 从元月二十日开始的90天内，楼市开始暴涨。基本上可以保持3月10%、4月5%、5月5%，甚至6月5%的速度。然后动力逐渐消散，力量逐渐衰竭。也就是说，一旦暴击，楼市会呈现四个月30%的涨幅。此后，6～8月天气极热，没有人看房，缓慢零星增长。到了9月，因为是秋季，6～8月压抑的购买力会促使人们重新去看房。但你切记，9月是“小阳春”，或许有5%的涨幅，或许不死不活。全年的决战从来不在“金九银十”，对于房地产投资者来说，9月、10月基本是被忽略掉的。最后，迟滞到了11月、12月。进入12月，租房市场基本上完蛋了，因为外国人都要回去过圣诞节。 而我们有一个“反向思维”，一年中最重要的月份，其实是12～1月。为什么？因为这个时候，是一年中最淡的淡季，基本上是没有人买房的。根据上面月份的分析，这时形成了一个绝对的“市场真空”。因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群。而12～1月，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。如果你“反向操作”的话，是最容易买到笋盘的。本身这个时候价格就会比平时低10%左右。“年末不卖房，年末只买房”是我们的原则。更重要的是，年末会猛然冲出笋盘，而笋盘可以活一段时间，不被人扫走，直到被你扫到。当别人都在红红火火过年的时候，你要做那个唯一的“在大年夜买房的人”。买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。无论如何，都不能因为偷懒或者与家人团聚，“年终奖没发下来”, “等钱筹齐了再看房子”之类的理由拖到春节后。春节后，大家都拿到年终奖了，价格就上来了。 >> “在双数年的年末和单数年的年头，即12月、1月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的10～11月，一轮行情结束。” ◆ 楼市的回报有多高 >> 正确的做法就应该是，“抛掉”。再重新拿300万元，按揭买1000万元的房子。你要尽量把“单利100%”，变成“复利100%”，这样才是赚得最多，利润最大化的做法。 ◆ 零首付精算法 >> 对于房价最基本的一个技巧，就是“高评”。通过写高价格，获得更多的贷款，达到“零首付”或者低首付。举例来说，一套1000万元的房产，如果写高到1400万元交易额，则可贷款980万元，实际首付20万元。高评最主要的问题，是税费。 >> 实际操作中，也是多七成贷款，付一成税，我们概括起来常说“借六还七”。 >> 因为“按揭”的本意和“信用卡分期”是一样的，前高后低，借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直。所以房贷其实你只借了一半，说是30年100万元的贷款，其实你只借了15年。因此，10年期按揭贷款和5年企业贷款是等价的，都是只借了5年。 >> 很多普通老百姓“不贷款，少贷款”的做法是错误的。你正确的做法，应该是尽可能地压低合同价，把税省到最低，然后在力所能及的范围内贷款，贷满七成。事实上，“写高”的人非常少，“写低”是绝对主流。“低评”到了极限，就是“全款”，因为你本身贷款就不多。 ◆ 获得更多的现金——借贷的技巧 赤裸裸地…… >> 凡是说“北美”的肯定是加拿大人。凡是说985的肯定不是北、清、复、交。凡是说在BAT工作的，必定是百度员工，阿里和腾讯是不会自报BAT的。 凡是说“家住内环”的，肯定是浦东内环。 ◆ 长线负债率 >> NPER（4.9%/12，总月供，总负债） ◆ 贷款的外围世界 >> +2，或者4+3贷款，指的是你按揭贷款没满七成，则同一家银行可以在限额内给你再叠一笔消费贷款，把你的总额度撑到70%。 >> 2008年房地产调控，其中两条“二套”政策，一则二套首付70%，二则利率上浮10%。请问，有没有办法使得“二套”贷满七成，而且利率不上浮？答案是有的。贷满七成的主要方法，是叠加贷，即“4+3”。而利率不上浮的主要方法，是固定利率贷款。 >> 接力贷的意思，就是主贷人没有任何贷款记录，符合首套七成八折优惠条件。而主贷人不需要还款能力，由辅助贷款人提供担保、连带还款。因此，接力贷是大杀器。京沪本地居民，仅仅靠接力贷，就能获得六张首房首贷的房票，一般家庭够用了。接力贷的规则如下： （1）大多数银行要求主贷人的年龄小于65岁。 （2）接力贷不上征信，但是同一家银行系统会看到。 （3）最长30年。 （4）几乎没有费用。 >> 内房贷的意思，是指在香港的银行办理房贷，购买内地的房子。因为全部的流程手续从香港走，所以不受内地“二套”贷款的限制。同时，因为购买的是内地的房产，也不用受香港金管局的限制，利率可以低到1.75%，贷30年，无限套。“内房贷”是近年才有的事。随着内地一系列新的“粤港”合作文件签订，“内房贷”将迎来很长一个发展时期。“内房贷”目前主要的瓶颈就是业务刚刚开始，银行开展该业务还不是很成熟。目前，“内房贷”能接受的楼盘，对于城市而言，已知可做的只有深圳、北京、上海。 补充说明一句，“内房贷”不是所有人都可以申请，仅面对香港市民。 ◆ 一些基础财务函数 >> 计算月供的正确方式，应该是打开Excel，输入：PMT（利率，期数，金额）。其中，第一个参数，指的是月利率，一般是4.9%×90%/12。 >> 每10000元月供50元 >> 平均贷款年限 知道了平均利率、总月供，才可以计算平均贷款年限。公式是：NPER（利率，月供，借款金额）。如上例，其平均贷款年限是NPER（5.90%/12, 57883.07,4581870），答案是67个月，五年半多点。也就是这个人的财务结构，和我借你一笔458万元，67个月，5.9%的利率，等额本息贷款，二者是完全等价的。 >> 还清贷款 你需要多少年才可以彻底还清贷款？把NPER中的月供再加一点，譬如再加2万元、3万元你的工薪收入，如NPER（5.9%/12,57883+30000,4581870）=46.5，这样，你只需要4年不到就可以彻底还清债务。你可以自己尝试一下，在NPER函数中，通过输入NPER（利率，总月供，总负债）、NPER（利率，总月供+20000，总负债）、NPER（利率，总月供+50000，总负债）来完成。 >> IRR是算不确定现金流的回报率。好比有一笔投资，第一个月赚2万元，第二个月亏3万元，第三个月赚4万元，第四个月亏5万元……IRR最好的用处是：算保险费，揭穿保险公司的条款，非常有用。 ◆ 公积金的用法 >> 公积金最好的用法，就是根本不要去用它。为什么？因为这涉及几个麻烦，如金额太小，公积金可能反而更贵。 >> 公积金可以小赚几万元，但不多；某些场合还不如纯商贷，为了公积金耽搁交易流程颇不值得，捡了芝麻，丢了西瓜。 纯公积金贷款，不检查二套。也就是你第一套纯商贷，碰也不要碰公积金。第二套做“纯公积金”，组合贷款不行。如果是纯公积金的话，则它可以把你当作首套处理。如果是“组合贷款”的话，就不享受这个优惠，因为公积金系统是“分立”的，甚至连“贷款审核部”都没有。 公积金贷款有且仅有两条准则：贷款不超过余额40倍，缴交年限满12个月。这两个条件都满足了，他们就一定贷给你。 >> 公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去，就是为了买房子用的。 >> 如果你公积金余额很高，高过了月供很多倍，我们给你的建议是，你最好的做法是提现。这是比“年冲”“月冲”更好的做法。 >> 公积金余额其实是可以提现的，提现条件：新房产证六个月之内，凭房产证提现；死亡；放弃国籍；满60岁退休。一本房产证，如果你没申请公积金贷款、组合贷款的话，你就可以申请全额提现。哪怕有商贷，一样可以把公积金全部都取出来。当你一次性把公积金由十几万清为零后，随着你的工资，它又在每月几千几千地增加。这笔钱也不要浪费，是可以冲还房贷的。具体的做法是，找到你在银行办房贷的信贷员，在银行的电脑系统中，输入操作你的公积金扣款账号。不上房产证者，不能提现，但可以扣。凭着你的贷款买房，就把全家人的死钱变成了活钱。 ◆ 截断和再抵押 >> 截断 抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。 >> 再抵押的分析 图4-8，告诉我们几个道理： （1）抵押至少double起。如果原有的按揭是200万元，则你“截断”换成抵押，至少应该是400万元。在这个位置，利率曲线下降得非常快，一下子由28%降到了15.66%。我们知道，15%基本上是“老派多军”比较能接受的一个利率。所以，你抵押换按揭，至少要贷款金额翻倍，这是起步线。

在非典以后，中国的大部份老百姓开始明白一个道理，就是可以通过买房，同时利用银行按揭这个扛杆来做投资，而且收益比投资其他投资品更大，还有实物房产在手，这个逻辑符合国人的心里想法~~最差也能保本，我有套房。 其实这正正是因为通过城市化的运动及经济的增长，货币的增发，再加上当时需要利用房地产来做车头拉动一系列的上下游行业，只不过老百姓不用去理会这些相对需要点专业知识的东西，他们只需要知道长远看房产是看涨便可以。 作者在前半部份用友人聊天的方式提出了一些不同于大众理解的经济学原理，每每都是“错！错！错！”，虽然我不完全认同，但是有些观点也特别新颖，也是值得深思的，如用负债来赚钱，就是说明了扛杆的妙用，而处房情结，也就指出了投资者的幼稚。 08年四万亿大放水其实也是经济发达地区首先获益，这并不是谁优先，而且与经济发展有高度相关性，所以也导致了越发达的地区房价涨的越快，经济欠发达地区也就只是搞搞基建，经济上不去，房价爬不高。 比较有良心一点是，对于手上有点小钱的初阶、想多投一到两套房的投资者来说，书中的一些做法是可以参考的，但要是以其所述的方式去做“专业房产投资人”却不容易，因为并不只是“第一桶金”那么简单，按所提出的逻辑是要每年都能拿出同样等值于房产价值的资本再投资。当然，作者也是通过其自身的实操利用房产获得了不少收益，但要说懂房地产，那就真的只能送上“呵呵”两字。 但只论利用房产投资，只论结果，他的一套逻辑是做得到的，只是不易複製。

刚刚读完了圆圆的《请停止无效努力》学到了如何培养自己的结构式思维方式。当看到这本书时，巧得很这本将上本书中提到的结构性思维延伸到了如何理财，用这种思维做投资理财会让财富更快累积。 在书的最后，作者很有趣的将社会人进行了分类，说全社会上大致90%的人，会严格按照效率最大化的“上流、中产、底层”的行为模式来指导自己的人生的。可以通过观察一个人的“格调、品位”，来判断他的社会阶级。上流就该有上流的生活，省事省力。中产就该有中产的生活，追求性价比。底层就该有底层的生活，省钱第一。但是，还有9%的人群，却在伪装地活着，他们尽量使得自己的阶层看起来“不同”，主要是把自己伪装成更高一个阶层。这个阶层的人在特殊的场景时刻会刻意地伪装，使用远超于平时生活水准的配置。女白领全身武装，去参加富二代的约会；有的司机，家里穷得揭不开锅了，每天同一身西装，浆得笔挺，准时上班；有一些小老板，生意没做多少，却一定要买辆豪车。这些都是强行拔高社会阶层的例子。在这里需要重点指出的是，“拔高”是非效率的。你本身是中产阶级，非要模仿上流社会的生活，会对你的生活造成非常大的支出负担。“伪装”是一种无效率的行为。另外还有1%的人，自然是伪装得“比真实阶层低一点”。这让我想到了巴菲特和 Facebook的扎克伯格[偷笑]

书名有点标题党，內容实际是房产投资者实操炒房经历的体会和这个行业的状况，不可否认这确实是实现财富增长的一条捷径，但不是一般人可以轻易实现的，况且作者也不可能告知你真正的秘籍，不过对于购房方面还是学到了一些经验。如果想在一线城市购房，尤其在上海购房还是值得看看此书的。

这是一本房地产死多头写的书，里面充满着“屁股决定脑袋”的各种论点，对于手里没仓位（房子）的人而言，读起来可能会觉得不那么自在。尤其是当下房市行情不好，读者更容易先入为主地带入批判性视角去看这本书。但多空观点在这里其实并不重要，这本书在“教人买房”上做得不错，就值得一看了。 在我看来，本书主要有三类内容。第一类具有商人气息，教人选房（买入原材料）、装修（加工产品）、卖房（卖出成品），这类内容是我读此书的主要目的。第二类则是交易员视角，教人加杠杆、滚仓。高杠杆太危险，绝不能只看到收益不看到风险，所以了解一下就好。我把理论派的都算作第三类，包括讲解一些经济学理论、介绍炒房流派、为炒房者辩护等，还挺有趣。这里整理一下第一类内容的一些要点： 选房卖房不要在任何人口流出区域买最低档的房。 远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓，统统别碰。 市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅，建议考虑。 关注硬指标：地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料等，忽略软指标：品牌、精装修、广告、处房情结等 看房二百套，自然有笋盘。 年末不卖房，年末只买房。 学区房 = 房子 + 学票。所以学区房要买小，因为学票才是重点。在学历快速贬值的现在，学票存在暴跌风险，不要去买入学票溢价过高的学区房。 卖房必须提前清退租客，保持房屋干净整洁。 买卖是买卖，租赁是租赁。好租的房子未必好卖，好卖的房子未必好租。两个群体需求是不一样的。 这些建议中一个重点就是，关注房子本身，不要为附加物支付过高的溢价。然后就是多看房、关注市场的周期（什么时候买房者资金充裕，什么时候是市场淡季等）。 装修凤变冰相关章节中，作者介绍了许多技巧，比如：任何一段墙壁都有电源；有下水的地方都要通水；适当做大厨房、卫生间；用玻化砖而非地板；注重整体视觉空间等。核心思想是用省心少维护、低成本的装修，让老房子能有更好的视觉观感和舒适的居住空间，从而提升房子的租金和售价。 虽然上面的内容主要也是为炒房服务的，但是学习之也有助于买到更保值的自住用房。