全球房地產

英國🇬🇧住房質量佳、保養好，百年老宅佔比高。2016年英國存量住房中，房齡超50年的佔比76%，超70年的佔比37%，百年老宅佔比達21%。即使是在“一戰”中受到轟炸的房屋，經過修復後仍能屹立至今，高度保留了百年前的式樣與結構。郊區的住房由於開發較晚，近50%的住房房齡不到50年。而鄉村地區保留了大量城堡式建築、莊園和傳統民居，百年老宅的比例高達28%。 倫敦等主要大城市漲幅更突出。倫敦是英國政治、經濟、文化、金融中心，倫敦以0.65%的土地佔比，承載了超過20%的總增加值和13%的人口，房價漲幅領跑全國。1995—2018年，倫敦房價累計上漲540%，年均漲幅8.4%，明顯高於全國308%和6.3%的水平。同期，劍橋、牛津、曼徹斯特、卡迪夫等大城市年均漲幅分別爲7.9%、7.6%、7.4%和6.4%，也都高於全國水平。 德國房價長期保持穩定，房價漲幅與通脹基本同步。1970—2017年，房價指數上漲234%，CPI上漲242%。 目前來看，我國住房市場已經從高增長階段踏入總量穩定、高質量發展的新時代，同時市場將會向一、二線城市和主要城市羣集中，未來我國房地產市場還會有巨大空間。區域經濟發展不平衡推動人口從經濟發展水平較低的地區向經濟發展水平較高的地區遷移。我國39個一、二線城市2018年常住人口城鎮化率和人均GDP相關係數高達0.88，31個省、自治區和直轄市的這兩個指標的相關係數達0.57。2000—2015年，“城—城”流動人口占比從20.8%持續增加至37.9%。未來，人口將繼續向經濟發達區域中心城市和城市羣集聚。 伴隨房地產業的快速發展，中國的房地產企業從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大。行業發展模式從粗放走向成熟，如何向國外百年房子做好，是接下來地產界開發商需要思考的問題；專而精，專而好，盡顯核心區“好房子”。房地產泡沫是一個貨幣現象，政府的貨幣金融政策是關鍵推手。

就當我胡說八道吧 1. 上海政府地都賣的差不多了，不得靠稅收賺錢。房地產稅現在大部分屋子都沒開始繳納，其他國家當地政府大部分財政收入都是靠這個。房地產稅難道指望市場差的時候頒佈嘛？ 不得等市場好了再說？ 2. 老說現在出生率少了，國家人口少了關上海什麼事？ 只要保證保障房是一個完全封閉的市場。上海門一開其他省的朋友沒理由不來呀，再不行放開國外友人買房。超一線城市咋會缺人？ 趁換擋期 我倒是覺得現在是讓其他省抓緊這個時機，拉點企業回去。留點人才在家裏，後期好發展。最好跟德國一樣一個州搞一個代表性企業，各省相對均衡發展。 然後趁抓緊完善一下上海的租賃，大型公司做半托管收取雙方服務費。公司跟房東打交道，租客跟公司打交道，維修也方便，租期也更靈活。最主要後期政府直接找公司做登記，租金收入該交稅交稅。 個人合同不登記交稅，賣房按空置房源納稅。政府又是一筆收入。 如果租賃跟保障房可以完善好，作爲兜底。奢侈品炒成天都行，愛馬仕炒成1000萬跟咱有啥關係，超市塑料袋要是20一個那我倒是很惱火。 （中心結論：拉長線，只要gj一心想好，有啥理由價格上不去？） 注：超一線城市

在槓桿可控的情況下，買房，最少還有10年機會，買好房，好城市，好地段，好開發商，高品質的房，2025年後再賣掉房齡15年的房子

書裏預測的，今天沒有發生，卻有恍如隔世之感 對個人，房子不單獨看，要和資產負債，收入支出，其他資產一起，讓自己和家庭的財務狀況安全。 對集體，政策穩定更重要。人口增長？土地出讓，金融政策，保持長期主義。 瞭解更多相關知識和經歷，會更好判斷。 隨便寫寫，第一次看這類書，逼自己寫一個書評。

過去十年，我們身邊太多的人通過房產投資實現財富的快速積累，究其原因，是趕上了好時代。在一些地方，只要能湊齊首付，閉着眼睛買，房價都能翻番，資產都能升值。 但接下來的十年，市場會發生哪些變化？增量市場向存量市場轉變，持有成本顯著增加以抑制投資需求，房產稅的推出勢必會深刻影響到整個行業，房地產和貨幣金融之間的互動……這些問題如果不弄清楚，原來引以爲傲的投資案例也會成爲今後失敗的樣板。 向前看，瞭解那些最前沿最聰明的人在想什麼問題，從而不斷培養自己的眼光，是和讀歷史，閱人情一樣重要的事情。

我在恒大暴雷之後，回頭重讀了這本恒大研究院寫的書 ——讀夏磊、任澤平《全球房地產》 一、我是在什麼心情下翻開它的我讀這本書的時間點很尷尬。 不是2020年它剛上市的時候。那會兒它跟着《新週期》打包賣，腰封上印着"黃奇帆、吳曉波、管清友推薦"，作者欄寫着"恒大集團首席經濟學家"。那年房地產市場還在衝最後一段上坡，售樓處的音樂聲比誰都大。 我是後來才翻開它的。準確說，是在恒大出事之後。 這就帶來一個很難忽略的閱讀體驗：你手裏拿着一本由恒大研究院出品、恒大首席經濟學家署名的書，書裏第五章寫"德國房價長期穩定之謎"，第十章討論房產稅，最後一頁的結論是—— 房地產過度金融化是風險之源。 而這本書的孃家，正是那幾年中國房地產過度金融化的最大樣本之一。 我知道這個聯想有點刻薄。一個機構的研究能力，和它自己的經營行爲，理論上是可以分開的。但我還是得老實說：這個反差，貫穿了我讀完全書的整個過程。它讓我在讀每一章的時候，都下意識多問一句——你是真的信這個，還是隻是寫得好？ 二、它其實是一本"制度解剖學"先把書本身說清楚。 《全球房地產》，夏磊、任澤平著，中信出版集團2020年4月出版，464頁，22.7萬字。結構很乾淨：上篇六章，分別解剖中國香港、英國、美國、日本、德國、新加坡六個經濟體的房地產市場；下篇四章，回頭講中國——70年簡史、住房制度支柱、未來趨勢、房地產稅。 但真正的野心在導論裏。整整70頁，只講一件事：住房制度決定房地產市場。 土地、金融、稅收、保障、租賃，五大制度是基因，市場表現是表型。有什麼樣的制度，就有什麼樣的房價曲線。這是全書的方法論，也是它敢叫"全球房地產"的底氣。 這個框架的好處是，它能解釋一些此前解釋不了的事。比如同樣是泡沫，爲什麼日本破滅後躺了二十年，而香港跌完還能再漲？同樣是人口密集、土地緊張，爲什麼新加坡能實現居者有其屋，香港卻人均只住16平方米？ 答案不在貨幣政策裏，在制度裏。 這話聽着很像口號，但書裏確實是拿數據在做，而不是講故事。這也是我願意給它及格線以上分數的原因：它至少試圖建立一個可被檢驗的框架。 三、我最服氣的兩章第五章"德國房價長期穩定之謎"，是全書最紮實的一章。 作者拆出三條機制：穩健的金融制度（按揭首付高、以固定利率爲主，房價漲了也沒法輕易加槓桿套現）、完備的租賃制度（租戶保護極強、租金上漲受限）、均衡的稅收制度。三件事合起來，把"房子"從投機品降級成了日用品。 有意思的地方在於，德國並不是靠蓋更多房子來穩房價的，而是靠讓買房這件事在財務上變得不划算。這是一個反直覺、但相當鋒利的觀察。 第一章講香港，我讀得最難受。 1980到2017年，香港名義房價漲了近16倍，年均8%；2018年房價收入比接近48倍，人均居住面積16平方米。書裏把病根拆成四件事：供地不足、金融低利率高槓杆、保有環節稅負低、公營房屋條件差。 內地學香港學了很多年。現在回頭讀這一章，很難不出一身汗。 四、真正的硬傷在哪裏但我沒法給它更高的分數。問題有三個，一個比一個深。 第一個：制度決定論是一種單因論。 "住房制度決定房地產市場"——這句話在導論裏被反覆強調，強調到我開始起疑。因爲如果把話說滿，它就必須回答一個問題：爲什麼同一套制度在不同階段，會表現出完全不同的結果？ 中國內地的土地財政、預售制、按揭體系，2010到2020年這套骨架基本沒變，市場卻從"黃金十年"一路走到了"深度調整"。香港的制度也沒變，房價卻經歷了好幾輪暴漲暴跌。 真正在變的，是貨幣週期、人口結構、城市化階段、居民收入預期。這些變量在書裏被放進了"環境"，而不是"基因"。這就讓整本書的解釋力在關鍵時刻會塌掉——它很擅長事後歸納，不太擅長事前預警。 第二個：它太想找到一個樣板了。 德國模式、新加坡模式，在全書的敘事裏都帶着明顯的光環。"居者有其屋"這個詞在目錄裏出現了兩次，一次講新加坡，一次講啓示。 問題在於，這兩個模式都有很強的不可複製性。 新加坡是一個城市國家：土地高度國有、組屋覆蓋八成以上人口、公積金把強制儲蓄和住房死死綁定。這套東西能跑通，前提是它只有幾百萬人、只有一個城市、有一個強到可以直接重新分配土地的政府。把它平移到任何超大規模國家，都不現實。 德國的"穩定"後來也被打了折。2010年之後，隨着歐央行長期維持低利率，德國主要城市房價明顯上行，柏林、慕尼黑的漲幅相當可觀。"德國房價長期穩定"這個前提，在書出版後的幾年裏就被部分證僞了。 作者寫這兩章時應該知道這些差異，但在"尋找答案"的敘事驅動下，這些前提條件被講得不夠重。 第三個：對房產稅時點的判斷，落空了。 第十章是全書技術含量最高的一章——測算房產稅能否替代土地出讓收入，討論出臺的最佳時機和預期影響。 2021年10月，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，看起來預言成真。然後2022年3月，明確表態年內不具備擴大試點的條件。到今天，這件事仍然懸着。 我不認爲這是作者的錯——預測政策時點本來就是極難的事。但它暴露了這本書的一個底色：它本質上是一份對政策喊話的研究報告，而政策並不照着研究報告走。 五、六年後回頭看，哪些說對了站在今天回看，這本書的判斷有被驗證的，也有被現實修正的。 說對的：房地產的支柱地位會下降、行業集中度會上升、房企必須轉型、居民槓桿率是硬約束、"人往大城市走、地往小城市批"的供需錯配是長期病竈。其中"人地掛鉤"這個建議，這幾年至少在方向上被接受了。 沒那麼準的：對市場空間的估算。第九章"未來中國房地產市場空間有多大"，給出的圖景相當樂觀。這在2020年是可以理解的——全國商品房銷售面積2021年衝到接近18億平方米的歷史峯值，幾乎沒有人會在那個時點預判到，接下來幾年會近乎腰斬。 這不是要苛責作者。整個行業、整個賣方研究圈，在那一年給出的答案都差不多。 六、那它對我到底還有什麼用我合上書之後的判斷是：這是一本寫對了病因、開錯了藥方的書。 它對"病"的診斷相當到位——過度金融化、土地供給錯配、租賃市場缺位、住房保障不足，這幾條今天再看，一條都不冤枉。 但它的藥方是寫給決策者的：改革住房制度、建立長效機制、人地掛鉤、租購併舉。這些建議都正確，但都不在你我能操作的範圍內。 這大概就是這一類"體系內研究者寫的書"的共同宿命：解釋力很強，行動指南很弱。 所以我對它的推薦是分人的。 如果你想要一個理解中國房地產從哪來、爲什麼會走到今天的框架，這本書是中文世界裏最系統的幾本之一。上篇六章的橫向對比做工紮實，值得當工具書反覆翻。 但如果你想從中找到"我該不該買房"的答案，那你會失望——它從頭到尾都在討論制度，而制度是慢變量，房子是你未來三十年的現金流。這兩件事不在一個時間尺度上。 至於開頭那個反諷，我最後是這麼消化的：問題不在於"恒大的人有沒有資格講過度金融化"，而在於——講過度金融化的人，正在一家過度金融化的公司上班。 這件事本身，比書裏任何一句話都更值得記住。 在一個所有人都在上槓杆的年代，寫出一份正確的風險提示，和在那個年代真的不上槓杆，是兩種完全不同的能力。 前一種能力很值錢。 後一種更值錢。 延伸一句：這本書和任澤平同年出的《新週期》是打包賣的。如果只讀一本，讀《全球房地產》——它的上篇是真正的研究，而下篇，是那個時代最真誠、也最無奈的一份政策說明書。

利息相關聲明：作者團隊成員 看到微信讀書也有了電子版，還有這麼多書友的評論，真的是很感動。認真學習了大家的評價，特別是批評，非常感激。特此介紹幾點情況，供大家參考： 1、困難確實很多，不足之處請見諒。從最初的選題策劃、到章節框架、到章節研究、到數次增刪、到精要成書、到校對付印、到推廣宣傳，全程參與。10個人左右、歷時2年，但我們不是一個專門寫書的團隊，公司事務、其他研究工作、商業化、國際史料、語言挑戰、經費等諸多挑戰，都是擺在我們眼前的事實。因此，此書確實還有很多有待提升的空間，但如果從探索的角度看，至少還是有拋磚引玉之價值。 2、房地產涉及的是系統性的制度安排，誰都不沒有上帝之眼和手。經濟、政治、社會、文化、體制等各方面所處的階段和社會主要矛盾，都會影響到對房地產的定位。國際經驗也只是提供借鑑和教訓，絕非要照搬照抄誰。過去二十年房地產是拉動經濟增長的重要支柱產業，未來二十年的定位則要從房住不炒四個大字中去體悟。房價上漲在過去可能是中間目標或操作手段，但未來，房價平穩則很可能是接近最終目標的命題。 3、宏觀、微觀、客觀。宏觀是爲了站在整體的角度去認識房地產；微觀是爲了鮮活地展現和還原歷史和市場的細節真相，特別是差異；客觀則是爲了秉持對過往改革實踐者的尊重和感恩，不要輕易把某些事和人釘在恥辱柱上，同時也是要認清當下所面臨的問題與困難，新時代的改革從來也不是一蹴而就，我們也希望能夠提供更多的參考試點方案。 還有很多想分享的，會繼續補充[微笑]

任澤平·夏磊 《全球房地產》極簡大綱+知識點+口訣 一、本書大綱（上篇案例+下篇中國） 導論：核心命題 住房制度決定房地產市場——五大支柱：土地、金融、稅收、保障、租賃。 上篇·全球六大經濟體 中國香港：供地極少+低利率高槓杆+保有稅低→深陷高房價困局。 英國：土地供應不足+金融市場化+人口流入→房價剛性上漲。 美國：過度金融化（次級貸、衍生品）→資產價格跌→流動性枯竭→信用緊縮（次貸危機三部曲）。 日本：貨幣寬鬆吹大泡沫，突然緊縮刺破→失去二十年；土地金融屬性強+重交易輕保有稅。 德國：金融穩健（不高槓杆）、完備租賃制度（租購同權）、土地供給均衡、稅收抑制投機→房價長期穩定。 新加坡：政府建組屋（HDB）佔八成+公積金支持+嚴格轉售限制→居者有其屋、高自有率。 下篇·中國房地產 三階段：福利公房(1949-78)→房改啓動(78-94)→商品住房時代(98至今)。- 制度反思：人地錯配（人口進大城市、土地給中小城）、金融政策不穩、重交易輕保有稅、租賃短板、保障不連續。 中國建議：人地掛鉤（人口流入地多供地）+金融穩定（控槓桿、政策連續）+租購併舉+房地產稅慎重。 二、關鍵知識點（必記） 1. 五大制度支柱（分析任何國家房市的框架） 土地制度：供地多少、招拍掛/劃撥比例→直接影響供給和地價。 金融制度：首付比、利率、按揭可得性→過度寬鬆=泡沫溫牀。 稅收制度：交易稅vs保有稅（如房產稅）→保有稅低助長囤房投機。 保障制度：公屋/組屋覆蓋率→高保障減壓商品房需求。 租賃制度：租購同權、機構化運營→租賃發達可分流買房剛需（德國模式）。 2. 任澤平經典三角（貫穿全書） 長期看人口：青壯年流入的核心城市有支撐，流出城市無支撐。 中期看土地：供地緊→高房價，供地足→平穩（香港緊vs德國足）。 短期看金融：降準降息→量價升；加息限貸→降溫。 3. 正反典型案例對比 反面（警示）：香港/英國=供地不足+高槓杆；美/日=過度金融化+貨幣政策搖擺→危機或高泡沫。 正面（範本）：德國=金融穩+租購同權；新加坡=保障房主導+公積金匹配。 4. 對中國啓示（書中結語） 人地掛鉤：新增建設用地指標向人口淨流入城市羣傾斜。 金融穩定：避免貨幣大放水又急剎車，嚴控居民/房企過度槓桿。 租購併舉：立法保障租客權益，培育機構化長租房。 房產稅：先立法、先試點空置/高端，慎作短期調控工具。 三、極簡口訣（背這個） 住房制度五根柱，土地金融稅保租； 長期人口中期地，短期金融看鬆緊； 香港英供地少，美日金融泡破早； 德國租穩價平，新加坡組屋保； 人地掛鉤金融穩，租購併舉稅慎討。 四、一句萬能金句  《全球房地產》核心結論：住房制度（土地、金融、稅收、保障、租賃五大支柱）深度塑造房地產市場表現——供地不足與過度金融化是高房價與危機之源，德國穩健金融加租購同權、新加坡強保障組屋是實現房價穩定與居者有其屋的正向範本；中國改革關鍵是"人地掛鉤、金融穩定、租購併舉"。

房地產在全球每個國家都至關重要。它是民生的保障、國民經濟的支柱、財富的象徵、大類資產配置的核心、金融危機的策源地。 爲什麼世界各經濟體的房地產市場表現差異巨大？有的陷入高房價困境導致沉重的經濟和社會問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發大規模經濟金融危機，如美國和日本；有的卻成功實現房價長期穩定和居者有其屋，如德國和新加坡。 十多年來，我們帶着這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現。住房制度決定房地產市場！住房制度是破譯房地產運行的基因密碼！土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關鍵！ 房價還會漲嗎？房子還能買嗎？房產稅會推出嗎？危機會爆發嗎？中國房地產市場平穩健康發展的康莊大道在哪？本書正解！

一星差評…… 寫完了自己有沒有讀讀啊？大佬還需要出書圈錢嗎？ 起承轉合，前因後果，循序漸進，這幾個字認識嗎？ 我就想看看香港房價爲什麼這麼高，正好這本書有這麼一章，講的什麼亂七八糟驢脣不對馬嘴的？講金融政策那節，開頭說了個房貸按揭，扭頭就說土地供給。拜託，土地供給問題不是你下一節要講的嗎？結果真到土地供給那節，兩三頁結束了。給了一堆圖表啊數據啊，看起來很專業，但是根本不知道給的這些數據和要表達的觀點之間有什麼關聯。要是有負分，我真想給負分。