人地之間：中國增長模式下的城鄉土地改革

《治大國如小戶型收納》 前些日子，我驅車前往寧波磻溪村，打算徒步四明山五連坑環線。導航終點是一座廢棄的車站，酷暑烈日下的村莊闃無一人，破敗如鬼域，寂靜如寒冬。復行數十步，突見一位阿婆從石屋中走出，反倒被嚇了一跳。 由於天氣過於炎熱，我出發後不久便折返，未能得見五坑。據說山中的銅坑、陶坑、外陶坑、烏坑、遮坑這幾個村莊，早已成爲徹底的「無人區」。從山腳處磻溪村的情狀來看，想來傳言不虛，這個江南富庶之地依舊鄉村凋敝。 在讀這本《人地之間》時，那日場景再次浮現眼前，成爲「土地過度城市化」和「人口不完全城市化」之困局的具象化存在。 所謂「土地過度城市化」，簡單來說就是產業園區和基礎設施建得太多了。在分稅制改革（1994）後經濟高速發展的三十年，地方政府利用「土地財政」和「土地金融」推動了超常規的城市空間擴張和基礎設施建設。 地方政府對「土地財政」和「土地金融」的依賴，其原因則可總結爲「國際和國內兩層逐底競爭」「二、三產業交互強化型溢出」以及「三領域行政性壟斷」。 所謂「逐底競爭」就是一種將價格壓低到底線以贏得生意機會的競爭方式。1994年，與分稅制改革的施行一起，中央政府推動人民幣貶值和出口退稅，獲得出口商品在國際市場上的競爭力。而後，各地方政府以極低價格大量供應工業用地，並輔以勞工保護和環境管制的放鬆，與國內其他城市爭搶企業，瓜分製造業出口的紅利。這就是中央與地方分別在國際和國內推動的兩層「逐底競爭」。 「逐底競爭」帶來兩個後果，一是虧本出讓工業用地的地方政府必須通過其他途徑維收支平衡，二是貿易順差和強制穩定匯率帶來的人民幣超發。前者使地方政府走上了「財政養工業，工業養地產，地產養財政」的土地財政之路；後者則成爲應對08金融危機及其後多次經濟下行的大放水的“水源”，促成了「經濟下滑—加槓桿—槓桿上升過快—控制槓桿—經濟下滑壓力—再加槓桿」的循環往復，而房地產扮演槓桿角色撬動了土地金融，使地方政府有錢繼續建設開發區，再以更低價格出讓工業土地，結果進一步強化了「逐底競爭」。前期第二產業工業支持周邊以房地產爲首的第三產業發展，後期房地產撬動金融支持第二產業的繼續發展，就是所謂「二、三產業交互強化型溢出」。 土地財政與土地金融的順利運轉，離不開「三領域行政性壟斷」。國企對能源和原材料的壟斷與銀行在金融領域的壟斷，都是吹大房地產泡沫的輔助工具，而地方政府對土地的壟斷所塑造出的「局域性賣方市場」，則是狠狠扎入房地產的一根管子，直接吹大了泡沫，造成不斷壘高的房價。 地方政府正是在這一輪輪用房地產滋養「逐底競爭」、再用「三領域行政性壟斷」抬升房地產的循環中，陷入了邊際效益遞減的「土地過度城市化」螺旋，無法自拔。 儘管帶來了經濟的騰飛，「土地過度城市化」卻也不可避免地導致了房價泡沫、工業用地低效乃至閒置、地方政府債務危機、強制徵地矛盾等惡果。 與「土地過度城市化」同步發生的是「人口不完全城市化」，簡單來說就是農民工沒法落戶，老了還得回村。由於滯後的戶籍制度限制，大量外來務工人員無力負擔舉家居住的住房，也無法獲得子女的平等就學和升學權力。因此他們往往選擇短暫租住在城市，但仍保留農村的宅基地，所謂「離鄉不放土」。 正常而言，城市化將吸納大量農村人口，在農村騰出大量土地，實現耕地的規模經營。 然而，我國進城的農村人口不得不「兩棲佔地」，導致了農地規模小、破碎化以及宅基地荒廢的「空心村」現象，二者均嚴重降低了土地利用效率。 究其原因，除了僵硬的戶籍制度外，更關鍵的是城市居住用地的緊缺，以及村民對土地財產的轉讓、交易、抵押權利不完整。前者正是地方政府依賴「土地財政」和「土地金融」的必然後果——爲最大化地方財政收入，城市政府對住宅用地實施了嚴格的壟斷限量供應；後者源於已不再匹配當前社會經濟發展階段的農村土地集體所有制。 農村土地區別於國有土地，分爲集體經營建設性用地、宅基地以及耕地三種。 集體經營建設性用地是村集體用來盈利創收的地，但僅限於工商業用途，不能用於建設商品房，必須通過徵地轉爲國有土地後才能進行房地產開發。 宅基地是村集體分給本村村民蓋房子住的地，因其無償供給且缺乏退出機制，又因其沒有完整的產權而無法出售且缺乏經營價值，導致了土地破碎、「一戶多宅」和「空心村」的現象。 耕地顧名思義是用來種莊稼的土地，同樣由村集體分給每戶村民承包經營。保護耕地是我國基本國策，每個地區都有耕地面積與基本農田保有率的指標。但由於農村的空心化以及耕地的確權難題，大量耕地利用效率低下甚至荒廢。 「土地過度城市化」和「人口不完全城市化」實爲一體兩面，本質上就是工業用地供給過剩、住房用地供給不足以及各類土地利用效率低下的問題。 作者陶然在本書的一二兩章分析了問題的「是什麼」和「爲什麼」後，在三至八章提出了「怎麼辦」的建議——包括集體經營性建設用地入市、農村土地漸進國有化、農地整理折抵建設用地指標、構建全國性土地發展權跨區交易市場、城市低效用地「工改工」搭配「工改居」、「兩個競爭加一個騰挪」等多種可能措施，力求在經濟軟着陸的前提下，使地方政府逃出「土地財政」與「土地金融」的綁架。 在我看來，各種具體方案的內核都是通過土地整理提高其利用率，並將可利用的土地轉化爲居住用地。 讀到接近末尾時，突然有種熟悉的感覺湧上心頭，我若有所悟地發覺土地治理與房屋收納竟有異曲同工之妙。 在入住前裝修時，由於當時的經濟原因和審美需要，收納空間規劃草率而不合理。多年生活中購置的越來越多的物品，不能在使用處就地收納，只能堆積在臺面、牆角等不合宜的地方。結果導致有些不常用的櫃門難以打開，而裏面的東西一旦拿出來使用，便不方便放回原位，繼續積壓在櫃門前，形成櫃前雜物堆積、櫃內空間浪費的惡性循環。最終，在洗手間鏡前、餐桌、廚房竈臺、沙發側面等生活核心區，空間稀缺、堆滿物品，不得不臨時購置一個又一個儲物架，不但難看，而且也難以完全滿足收納需求。而同時，飄窗、陽臺等地的空間卻還空空蕩蕩。再加上物品存放凌亂以及儲物空間佈局不合理，收納傢俱的效率實際十分低下。 我們把物品看作人口，收納空間看作居住用地，生活核心區就是人口淨流入城市，其他地方則是人口流出地； 屋主對房屋有要求，不能全部改收納、變倉庫，要有足夠的生活空間，就像國家的耕地保護政策； 臨時添加的置物架不但難看，而且將核心生活空間切得稀碎，就像城中村； 物品被取出後空置了的老櫃子，就像三四線城市閒置的工業園區； 因位置不好而難以利用的空間，則像是廣大的農地。 在不改變房屋大格局的前提下，要改善生活環境，就只能儘可能挖掘房屋的儲物潛力。 首先把陽臺包起來，即「集體經營性建設用地入市」，「漸進國有化」； 陽臺與客廳打通後貼近核心生活區的部分收拾出一部分做個咖啡角，讓杯子、碟子、飲料、零食有個去處，是爲「農地整理折抵建設用地指標」； 把全家各處的傢俱佈局換一換，「構建全國性土地發展權跨區交易市場」，把櫃子架子挪到更需要收納的地方，空出來的地方則可以重新規劃成起居生活空間； 原本太深、太高的櫃子都加個活動隔層，櫃邊的小空間也則塞個超薄抽屜櫃進去，實現「城市低效用地“工改工”搭配“工改居」； 最後，什麼地方的改造成本小就先改造什麼地方，引入「各個潛在更新片區之間作爲土地供應方的競爭機制」，再通過貨比貨買下性價比最高的傢俱，即引入「不同開發商之間作爲潛在土地需求方的競爭機制」，爲更新傢俱而要清空的櫃子裏的東西，先放到已經改造完畢的櫃子裏，有個「騰挪空間」，這就是「兩個競爭加一個騰挪」。 在這番折騰下，由於房屋空間優化，凌亂的物件有了去處，住戶心態健康了，工作加薪了，儘管屋主貸款付出了一些改造成本，但屋子本身升值了，住戶用漲的薪付漲的房租，足以還清貸款甚至還有盈餘。 思及此處，我感覺作者的一切改革策略要能玩得轉，必須得有住戶的加薪，也就是，可以預見的經濟的快速增長。否則，屋主無動力開啓改造，即使改造了住戶也付不起漲了的房租。住戶的心理健康和租房合同，遲早有一個要崩盤。 治大國如小戶型收納。 擱置得越久，就越髒亂；開始得越晚，就越艱難。

到底是什麼激勵地方政府大力搞招商引資、發展地方經濟？尤其是在經歷94年和0203年兩輪財力集中後，地方爲何還掀起了“大幹快上”工業開發區、新城區建設熱潮？作者解釋是加入WTO後中國對外超常規出口增長所帶來的收入和財富效應，使得地方政府大規模推動“以地爲本”的工業化、城市化成爲可能，並引發了地方政府在土地開發上的強大利益驅動。 作者將中國經濟增長模式概括爲“三二一”模式。“一”是民營企業在下游製造業行業的“一類市場化競爭”。“二”是中央和地方政府在國際、國內 “兩層逐底式競爭”。“三”是國企在上游部門、國有銀行在金融行業、地方政府在商住用地出讓上的“三領域行政性壟斷”。 國有企業在能源、原材料和非金融高端服務業上游的行政性壟斷，民企在消費品製造業下游部門的市場化競爭，二者分別來自20世紀90年代中後期公有制企業改革進程中推動的“抓大”和“放小”政策。地方政府商住用地的行政性壟斷是20世紀末之後的“國際和國內兩層逐底式競爭”和“二、三產業交互強化型溢出”兩個效應共振所帶來的，以“土地財政”和國有銀行支持的“土地金融”爲特色的“中國式地方發展主義”。 伴隨着土地指標管理的日益集權化和建設用地供應的日益地方壟斷化，結果是地價的日益非市場化，工業用地價格過低、商住用地價格過高，地方政府“土地依賴症”越發嚴重。“以地謀發展”的經濟增長模式在帶來高速增長的同時，也塑造出一個強大的且在一定程度上已固化且難以打破的既有利益格局。 過去中國的城市化以土地開發爲核心，但是人口的城市化不足。作者主張，從土地城市化過渡到人口城市化，重要的是農民工市民化。具體措施是提供戶籍、教育、醫療等保障，同時調整土地供應結構，加大居住土地供應壓低房地產價格，讓市民買得起房。問題在於，怎麼解決城市土地供應緊張的問題。 第一，調整存量土地結構，降低工業用地比例，加大居住用地供應。第二，徵地採用“貨幣+物業安置”，徵收一定比例的土地增值收益調節金。第三，採用“兩個競爭加一個騰挪”的模式，即引入市場競爭機制，存在多個土地的需求方相互競爭，存在多個土地供應方相互競爭，製造一個有效的“騰挪空間”，提高徵地和拆遷的效率。第四，以農民自願爲前提，城鄉結合部集體經營性建設用地實施漸進式國有化改革。作者認爲中國未來應該毫不含糊地堅持市場化導向的城鄉土地改革。他的改革思路是在農民自願的基礎上實施漸進國有化，賦予農民對土地的永久使用權，包括和明確轉讓權、交易權、出租權、繼承權、抵押權。 城鄉土地制度的改革與城鄉戶籍體制、城市規劃體制、地方財政體制的改革環環相扣，可謂牽一髮而動全身。任誰也知道，當前改革已到深水區，深化體制機制改革，不僅要有膽識和決心，還要慎之又慎，不可心急，事緩則圓。前幾章寫土地歷史和現狀的部分還不錯，批“經濟體制持續分權理論”和“地方官員晉升錦標賽理論”時作者的現實與天真交雜倒也有趣，後面提方案我就還是保留意見吧，尤其是農民自願基礎上的漸進國有化。總的來說行文邏輯不清，一個觀點反覆論證，讀起來不太順暢，後面兩部不知還出版嘛。

這本書，斷斷續續讀了得有兩年。作爲一個城市規劃從業人員，經常會翻翻這本書。 我是強烈推薦閱讀這本書的，無論是從事什麼行業的書友。看到一個不一樣的中國。 說來也慚愧，理性上，我應該多讀一些和工作，和專業相關的書，但在事實上，下了班，再看這樣的書，也實在覺得有點疲倦。 可能也還是，不夠積極主動。還是比較偏被動。 2025年10月4日 於福建泉州 2025年讀的第102本書

城市化下的中國 推薦等級：★★★★ 過去多年，隨着人口和土地城市化步伐的加快，中國從一個龐大的農業國家逐漸轉型爲城市生活日益豐富的國家。當我們回顧這些，有些時候哪怕身在其中也可能當局者迷。 《人地之間：中國增長模式下的城鄉土地改革》既是對於中國過去發展的一種回顧，也是帶領讀者重新認識當下的中國，從而爲自身和國家的未來找到一條更爲合適的道路。關心中國的命運，就是在關心自己的未來。 1.城市之上 說起中國的城市化，主要還是人口城市化和土地城市化。理論上來講，這樣的做法是合理的，可在現實情況中就會出現彼此節奏的不同以至於出現本書提到的“土地過度城市化”和“人口不完全城市化”不協調的局面。 關於“土地過度城市化”，很顯然其中地方政府推動的“土地財政”和“土地金融”起到了很大的作用，這也導致了《基層中國的運行邏輯》中提到很多地方政府的當下和未來的所面對的挑戰裏就少不了維穩和化債。 在一個繁花似錦的年代裏，地方政府曾經藉助土地和城市上演了一幕幕經濟領域內的奇蹟，可當發展的步伐放緩甚至於停滯之後，曾經帶來輝煌和榮耀的也會變成了難以擺脫的沉重負擔。 站在當下，當我們看着城市一座座高樓大廈，既可以緬懷曾經的美好歲月，也不要忘記了當下和未來的艱難挑戰。當經濟魔術的大幕拉開之後，我們也明白過去的那一套顯然無法再奏效，不得不探尋其他的道路。 甩不掉的包袱，看不見的未來，這變成了當下負重前行者們迫切需要面對的現實。正視現實未必就可以過得輕鬆一點，但卻是讓未來變好的關鍵一步。奈何對於那些見證了過去輝煌甚至癡迷的人來說，這一點並不是那麼容易做到。 2.土地魔法 如果說《基層中國的運行邏輯》對於基層的關注讓人受益匪淺，那麼本書從土地這個切口入手就是一個非常不錯且重要的選擇。結合《置身事內》裏對於中國政府和經濟的科普，更加明白所謂的土地魔法是怎麼樣一回事。 土地財政作爲過去數十年中國經濟發展過程中的一個新現象，作者不光試圖進行解釋，更是想要尋找到其中更爲根本的原因。倘若做不到這一點，我們就難以理解其中的邏輯更無法解密所謂的土地魔法。 以往的解釋“地方官員晉升錦標賽理論”有一定道理卻也存在着無法自圓其說的地方。經過作者的分析之後，不難發現並不是說地方官員的晉升帶動了，而是晉升甚至是維持現狀困難之時才選擇了更爲市場化的土地財政。有意思的是這就像一個讓人上癮的魔盒，一旦打開就很難徹底關上。 值得注意的是土地再好使畢竟也是有限的。對於地方政府而言，這更像是個臨時應急的備案，不幸的是在現實情況下臨時的變成了一種新常態。當土地再無可以調動的時候，這個堪稱魔法的遊戲就玩不下去了。 更爲重要的是以往的土地財政更多還是一次性的。一錘子買賣或許當時看似盆滿鉢滿，可是此後的增長和收益未見得就能共享，卻可能要爲可能造成的虧損付出更多的代價。 3.土地謎團 如果說土地財政可以說是施展了魔法，那麼在土地金融的遊戲裏則留下了不少的謎團。有些時至今日我們也很難徹底看清楚其中的真實情況，甚至不得不爲此繼續付出沉重的代價。 作爲地方政府在推動城市擴張和基礎建設過程中的重要引擎，土地金融在城市化的過程中依託土地財政通過各種融資平臺爲力圖打造的開發區和新區不斷進行投資。 用更爲直白的話來說，賣地掙錢，加槓桿的做法掙更多錢，然後用來建設規劃中的城市。理論上來說，當這一套順利運行的時候，源源不斷的供應讓整個鏈條高速遠轉，可不幸的是如此緊密聯繫的各方一旦出現問題就會變成火燒連營。 最爲直接的問題是當一旦沒有足夠的土地去賣，亦或是賣不上價錢，這個遊戲就無法持續下去甚至是立刻就要面對全線崩盤的殘酷現實。擊鼓傳花的遊戲裏，只要雷不再自己手裏爆就不算什麼，可惜總有爆的那一刻。 抱有僥倖心理的認爲不會發生在眼前，可現實一次次將人們內心的希望火苗澆滅。當不可持續的發展出現停滯，是否能找到新的出路都變成了難以回答的問題，想要重現昔日輝煌似乎也有些癡人說夢。 4.路徑依賴 要說沒人看到這套運行背後的問題那是不現實的，但要說大家都沒有準確預料確實存在的。這就有點像股市裏那些不合常理的一樣，持續的要比我們預計的還要長，可一旦來臨也比我們預期中的還要快。 博傻理論裏只要自己不是最後一個傻瓜，那麼不僅沒有問題還可以趁機分享其中的紅利。一個人這麼想或許問題不大，可當大多數人都這麼認爲那麼前景自然就變得更加不樂觀甚至可以說隨時存在暴雷的風險。 從土地到房地產，這就像一個火力全開的印鈔機，一旦人們沾手就很難徹底擺脫。更爲不幸的是人們一旦接觸過之後就會進行路徑依賴，這不光是對其過於依賴，還失去了尋找其他可能性的動力。 躺着賺錢當然舒服，可舒服的日子過久了一旦消失之後還能過得慣其他的嗎？房地產行業的一路高漲帶來了源源動力，可當這巨大的引擎開始熄火，不僅不能帶來動力反而變成了新的重擔。 我們或許可以站在事後諸葛亮的角度加以點評，可身處其中捫心自問就可以做得更好嗎？面對巨大的利益以及短期的誘惑，哪怕知道長期要承受的人們恐怕也很少有人不心動的。 5.點到爲止 人們對於現實的關注也是對於自身命運的關注，這不僅是情理之中也是非常有必要的。作爲一本研究和分析的書籍，本書可以說在理論上提供了一些思考，然而在觸及現實的時候常常是點到爲止。 某種程度上來說，從本書中你可以獲取理論上的力量，可想要加以實踐就要結合自身的實際經歷。有些或許過於敏感，有些可能暫時無法全面展開，也有一些可能還有自身的特殊性。總而言之，你需要自己加以琢磨。 望聞問切，開出藥方，指望藥到病除是可以理解的。面對中國社會這些重要的問題和挑戰，作者給出的方子是否能被認同以及可以取得什麼樣的效果依然是有待檢驗的。 道理都知道，可就是做不到。藥方開好了卻並不一定遵醫囑的更是不在少數。我們或許在這種理論上的紙上談兵找尋到一些破局之法，可面對眼前困局未必就可以所向披靡。 需要強調的是，正如經濟學理論存在自身的侷限性一樣，本書以及作者提到的依然存在類似的情況。我們或許默認其正確，但也要考慮到其出現錯誤的可能性。 6.寫在最後 對於現實世界的關注，讓人們對此產生濃厚興趣，可就像街頭巷尾對於國家大事以及國際局勢的議論一樣，有些時候我們很難說書中這種就可以瞬間展現出自身的巨大優勢。 當其他的理論甚至是錯誤的佔據上風之時，我們是否能撥亂反正仍是一個值得思考的問題。有鑑於此，我們對於未來的前景恐怕也沒有想象中的那麼樂觀，卻也不至於太悲觀。 樂觀的悲觀主義者，既要有悲觀的清醒認知，又要對希望抱有幾分樂觀的態度。抱最好的期待，做最壞的打算。說起來合理，可在現實的決策中可能是像甘蔗一樣不可能兩頭甜。 理想狀態和現實是有着不容忽視的差距，選擇有限的時候更是不得不重視這些。有些時候哪怕明知不是最好的選擇也要繼續，甚至是在錯誤的道路上一路狂奔。 我們可以想象過去的另一種可能性，卻無法在面對現實的時候拋棄掉其所帶來的歷史負擔。或許錯不在你，但鍋又你背。《污名陷阱》裏類似的情況反覆出現。或許在斬斷過去的鏈條之後就可以重獲新生，又或者不過是昨日的再現罷了。

這本書前面比後面精彩很多，所以看前面很起勁兒後面看的有點痛苦，戰線拉的很長。 作者認爲當下最爲突出的土地矛盾是以“完全市民化”爲指標的“人口城市化”遠遠慢於以城市建成區空間擴張爲主要表現形式的“土地城市化”，結果出現了“土地過度城市化”和“人口不完全城市化”並存的不協調局面。這些矛盾的出現和激化主要是因爲現有城鄉土地制度以及相關的戶籍、規劃、地方財政體制沒有被全面理順，進而給地方政府帶來了方向有偏的激勵。書中有許多作者關於房地產現狀的思考，也有很多切實解決的案例。印象比較深的是“浙江指標有償轉讓模式”、“重慶地票”和“南海實踐”。作者對這些案例都做了分析建議和一些解決方法，可能針對人口老齡化，國際局勢晦暗不明的當下很多建議似乎不太適應了，但十幾個小時的閱讀還是幫我這個土地政策小白理清了過往的土地制度和一些我們面臨的問題。

難啃，因爲用語略科班。但是水平夠高，思考夠多，作爲學生接觸到了很多從業者或利益相關者在實踐中才接觸得到的問題。 以前更多的從金融角度思考房地產問題，現在補充或深鑽了土地作爲廣義壟斷性資源以及土地財政（出讓金、資金流轉、資源配置等）的角度。受益匪淺。但是補充的角度越多，就越發現的確積重難返了。 其中印象最深的是“過度土地城市化與不完全人口城市化”、“徵地制度改革進程緩慢”、“浙江模式”、“重慶地票”。 和爸爸的交流中又補充了“退林還耕”的由出和實際操作情況。 非常非常感謝陶先生，沒有消極的抱怨，沒有感性的唱衰，有的只是理性的文字和所有社科人都具有的熱切。我始終認爲讀完專業類書籍後讀者對作者懷有的感激便是對作者最大的肯定。 最後記錄下陶先生在結語中的一段話：““土地財政”和“土地金融”發展模式，已經造就了一個非常強大且還在不斷自我強化的博弈模式和利益格局，即使主要參與方，尤其是在招商引資上不斷進行“逐底式”競爭的地方政府，都已看到了這個博弈本身的不可持續性，但任何一方都沒有積極性，更缺乏足夠的力量跳出困局。”

讀完《人地之間》，對政府在這40年發揮作用的這塊拼圖有了更清晰的認識。過去總覺得企業家憑藉創新和魄力，是拉動經濟的主力軍，卻忽視了政府具體在做什麼。中國經濟這幾十年的高速列車，能風馳電掣地往前衝，政府對土地的全盤運作也是關鍵“引擎”。 大家多少都知道土地對發展很重要，日常討論裏“土地財政”“房價漲跌”也是常客。但這本書一深挖，才發現背後的門道遠比想象中複雜。地方政府用“一手低價、一手高價”的策略，把土地玩出了新高度：工業用地像“賠本賺吆喝”一樣白菜價出讓，用低成本吸引企業建廠，瞬間盤活就業和生產；商住用地卻捂在手裏慢慢賣，製造稀缺性，靠高價出讓成了財政收入的“搖錢樹”。這種“以地謀發展”的模式，硬生生造出了出口製造業和城市房地產業的雙輪驅動，也難怪會催生出“土地財政”“土地金融”這些現象。 作者否定了以往流行的“地方官員晉升錦標賽理論”和“經濟體制持續分權理論”。指出這是“國際和國內兩層逐底式競爭”與“二、三產業交互強化型溢出”這兩個結構性效應共同發揮作用的結果。 但硬幣總有兩面，這套玩法帶來的問題也不少。最直觀的就是城市土地分配失衡，工廠佔了太多地，而老百姓急需的住宅用地卻不夠用。很多農民工在城裏打工多年，貢獻了汗水和青春，卻始終沒法真正安家落戶。前幾年的“去庫存”“棚改”政策，表面上讓三四線城市的樓市熱鬧了一陣，實際上加劇了資源錯配——三四線城市房子越建越多，大城市房價依舊高不可攀，地方債務更是水漲船高。 作者提出的改革方向也非常接地氣：必須給農民更多土地自主權，讓土地能真正在市場上活起來；同時擺脫對“賣地經濟”的依賴，把資金精準投到民生和可持續發展項目上；讓農民工能永久性舉家搬遷，提供可支付的體面家庭居住條件和子女平等就學條件。看完這些分析，真心盼着這些細緻的建議能被重視，讓土地政策朝着更公平、更高效的方向改革。只有讓發展紅利真正落到老百姓頭上，讓普通人能買得起房、找得到好工作，踏實生活，國家未來的路才能走得又穩又遠。 如何從“地”的發展轉到“人”的發展上？這個問題太難了，也許想通了，解決了，中國的經濟也就破局了！

這是去年自組社科系列最後一本，欲藉此看清頗爲好奇的土地財政領域，結果是作爲非專業讀者倍感喫力。前兩章藉助知識儲備與AI，相對順暢且有獲，第三章末考慮棄讀，追求完美的信念支撐了我——不是爛書，只是難讀。於是踏着不求甚解的輕快腳步閱畢，故後部分筆記較少，收穫寥寥。 近幾年我對房地產的認知逐漸從略帶調侃的困惑轉向理解：如今是紅利消退後的週期反噬階段，應從全局高度維穩以避免系統性風險，否則都不好過。大致邏輯如下： 1994年分稅制改革導致地方財力收縮，土地財政通過“土地-金融-財政”三角循環填補收支缺口，並推動了城鎮化與經濟高增長。代價則是債務規模與槓桿率雙升、房地產泡沫風險累積、收入分配差距擴大、經濟結構失衡等制度性矛盾凸顯。當前傳統模式難以爲繼，需要尋求破局之道，建立可持續發展模式。

作者是香港中文大學（深圳）的教授。本書的副標題是中國增長模式下的城鄉土地改革。 作者總結了一套中國改革開放以來的經濟增長模式，並分析了在此模式下，對國民經濟、社會發展、城鄉土地利用等多方面的影響，論述了“土地財政”下地方政府、企業、居民等各方的經濟行爲，以及存在的問題，並給出了他的解決方案。 作者將中國當前的增長模式總結爲：集權的經濟管理體制下，民營企業在下游製造業行業進行“一類市場化競爭”；中央和地方政府在國際、國內展開“兩層逐底式競爭”；國企在上游部門，國有銀行在金融行業，地方政府在商住用地出讓上實施“三領域行政性壟斷”。 作者給出的解決方案是：首先要通過國企、金融、住宅用地供應體制三個領域的市場化改革，逐步打破“三領域行政性壟斷”，如此纔能有效降低民營企業的生產成本與城市低收入人口的生活和居住成本。與此同時，切實推動人民幣匯率形成機制的市場化改革，推動提高徵地成本和集約利用存量低效用地的城鄉土地改革，加快“農民工市民化”的戶籍改革和保護勞工、環境的社會與生態治理體制改革，最終跳出“國際和國內兩層逐底式競爭”，通過建立一個全面、平衡的良性市場經濟體制，來實現以國內循環爲主的“國內、國際雙循環”。 讀後還是很受啓發的。

原來只看了緒論和第一、二章（這三章真的是人人必讀啊），這次終於把全書都看完了，不錯！ 第四章關於土地增值收益分配寫得很不錯：“政府對土地增值收益幾乎完全的捕獲”。 整體看下來，我有一種感覺：當討論到政策改革和具體措施時，很像那個經典問題——如何把一頭大象放進冰箱？三步：打開冰箱門，把大象放進去，關上冰箱門 （當然，這些步驟可以更細緻、更理性，但“房間裏的大象”到底爲什麼要、以及如何要被放進冰箱裏呢）。 另外，看完經典的前三章後，可以先看結語來導覽全書。