房地產轉型與重塑

前段時間有人問我爲什麼寫字樓空置率這麼高，還建這麼多，今天我找到了答案。 在很長一段時間，中國的地方政府都會做這樣的期盼（往往是不切實際的期盼），即把一片土地規劃成寫字樓，規劃未來建成商務中心、金融中心，滿足各種功能，好像在地圖上一畫，規劃定位一推出，土地一賣，寫字樓一建成，企業自然就都來了，稅收、就業就都來了，經濟和產業就大發展了。這樣政府的工作太容易了，似乎只要賣地就行了，其他的都可以交給開發商。“羊毛出在羊身上”，既然依賴開發商，就要讓開發商賣住宅多賺點錢，然後開發商就能幫助把寫字樓、購物中心、酒店都建成，幫助政府完成城市建設，幫助政府發展經濟。 寫字樓是政府規劃，由開發商建設的，政府希望通過寫字樓來引入企業增加稅收，把這個建設與招商的任務給了開發商。 其實開發商也不想搞這個事情，但看在可以通過賣住宅有頗豐的利潤，就勉強答應了。 但這個寫字樓對於開發商來說也是一個沉重的包袱，如果賣不出去，資金會沉澱，資金鍊就會斷。開發商是想通過把一棟樓分拆爲多個包，例如一層一層賣掉，但這樣會降低入駐企業的質量，降低稅收水平，ZF不會同意，所以持續出了相關政策，約束寫字樓的出售。這樣一來，寫字樓就更難出售了，相當於是買家少了，寫字樓流動性就變小了。 這種情況，受傷的還是開發商。之前房地產上升通道還好，有買房者幫分擔了，現在處在下行階段，開發商就更慘了。

房地產業生猛增長，粗放擴張的時代已經過去了，新的房地產模式將會是什麼樣的，這本書給了一個很好的思考。輕資產，重服務，多元化，低利潤，溫和增長等等特別是打通各種不動產的，進行多元化經營的思考，應用空間非常廣闊

1，高槓杆，高負債，高週轉 2，地方政府財政收入綁定 3，地產金融化，金融地產化 4，未來地產:集中到大城市，精細化運營，強調差異化，物業服務等長期運營項目。不可能僅僅蓋房子就結束這種“一錘子買賣”，而是通過“物業費”“長租公寓租金”“商業中心租金”等方式，收取長期運營費用 5，爲什麼開發商傾向於住宅，而不是自持運營非住宅業務（1，住宅當期利潤直接提現2，不需要運營，商業中心運營不好可以回倒閉的3，流動性好，住宅容易買賣）。那麼怎麼解決？Reits！ 6，五個角度:開發商，銀行，地方政府，購房者，資本市場！屁股決定腦袋

之前偶爾看作者的公衆號，寫中國地產經濟的珠玉之作不少，這本書排不上號。 書中最大的亮點是作者仔細分析了目前這種房地產開發模式，購房者究竟弱勢在哪些地方，而開發商又鑽了哪些空子使得系統性風險擴大。 學了財務這麼多年，我一直不理解，什麼叫輕資產管理、什麼叫供應鏈管理？依靠自己在供應鏈上的優勢地位，想方設法壓迫上下游企業承擔風險、從而優化自身企業的財務指標，或者讓金融結構介入、成爲風險承擔一份子，真的有必要寫在教科書裏嗎？如果房地產開發商去做運營管理，那麼存貨作爲一項資產去了哪裏？總不至於不出財務報表披露的庫存就不算庫存吧？不讓世人知道的劣質資產就不是劣質資產吧？ 大明王朝裏有一句話我很喜歡，有些事不上稱沒四兩重，上了稱一千斤都打不住。

本書詳細的介紹了我國房地產行業的發展脈絡及底層邏輯，對於想了解現狀及未來行業發展的讀者有一定幫助。 但是本書對於未來行業轉型的看法有個大前提需滿足：即房地產行業裏價值鏈上的各方人員共識一致的情況下轉型。政府部門需要從土地財政轉型爲目前提倡的以發展新質生產力爲主，消費爲輔的財政模式；房地產公司由賺快錢，附屬金融功能轉變爲營造空間，提供服務，長期主義賺小錢；居民則需要轉變當地主、收房租，當包租婆轉變爲通過房屋改造居家環境，營造家庭氛圍的棲息之所。 在這三方轉型中，只要大環境發生變化或任一方無法達成共識，就可能無法按照作者的方向轉型。 也許做時間的朋友，秉持長期主義興許可能實現作者想要的效果。

經濟高速發展、通貨膨脹、資產泡沫下的房地產高歌猛進，高槓杆高週轉和房價一直漲的神話甚至帶有龐氏騙局特點，當複雜因素和特殊階段下中央又提三道紅線、房住不炒按下房地產剎車鍵，也是基於市場、政治和民生問題疊加，但不可否認房地產在中國經濟重中之重地位。現階段房地產過度打壓已淪落到保交樓局面，開發商想跑路、政府糾結民生穩定和盤活房地產上下游行業、居民擔憂資產貶值和謹慎買房，單純用市場手段已無法解決問題，打板子開放商只會造成房價踩踏下跌、房子停工爛尾、居民斷貸銀行抽貸，繼而社會輿情傳導發酵成全社會緊縮和更大系統性問題，甚至只發文件引導不親自下場的邊緣性行爲般的傳統行政手段也是小馬拉大車不頂用，作者提出強有力的政府手腕，多部門聯動、確認解決問題先後順序和範圍、調動過橋資金再變現開發商資產回款、引導銀行資金供給、行動時間表和免責授權等，總體在法律框架內、有限資金下與市場各方對手博弈，四兩撥千斤推動問題短期解決，而長遠要建立房地產新發展模式，讓房地產結合reits、本地生活、會員體系等，融入互聯網+社交、消費等和以人爲本理念，將不動產空間變成場景和線下流量入口，真正從服務資產到服務人、從重資產升值到考驗資產持有和運營、從一錘子買賣變成細水長流，進而迸發房地產領域新事物新動能和可持續發展長效機制。另，全文有點囉嗦。

兔主席出品都很有思想，思考很深，也很“燒腦”。

此時我國的房地產正處於水深火熱之中，也面臨着整個行業的轉型中，房地產綁架了中國的經濟這是毋庸置疑的，而之前20年房地產企業簡單粗暴的瘋狂發展，最終一個鍋蓋和十口鍋的局面難以收場！ 書中介紹的房地產並非只有普通住宅，而是涵蓋商業地產，倉儲，文旅酒店，寫字間等不動產領域都會面臨着不同程度的轉型乃至推倒重來的狀態！

以後房地產大概率兩極分化，人口淨流入核心資源區域仍然會慢慢漲，甚至有些被很多人搶的區域暴漲，其他地區就會穩住價格而已，再降也沒人買

這不是你的世界，這是錢和權的世界！