房價下跌資產嚴重縮水，趕緊拋售？孟曉蘇：別慌，還不是最佳賣房時機（輕觀察）

不一定很多人能看明白孟總表達的意思，這就是房地產投資的道，只要記住，短時間房價會跌，長期一定會漲，只要不賣就不存在虧損。對於沒時間還房貸的，要主動和銀行協商，暫時先不還，用不了兩三年經濟接近會回暖，壓力自然會變小。

首先非常佩服這位專家的勇氣，在大家都看跌的房地產行業之中，他着重強調了社會保障性住房和商品房雙軌制發展的趨勢，不過其本質上對房地產行業還是看漲，別的不說，在這種形勢下看漲是很容易成爲衆矢之的被罵的。 其次，這只是一篇小短文和他自己的一些觀點，觀點在沒有大量理論和全方位實踐調查做支撐的時候，若是直接下結論多少有些草率，這也正是這位專家的勇氣所在！ 不過，我本人對於該專家所說也是抱有支持態度的，但我更覺得房地產行業並沒有專家想象的那麼樂觀，房地產雖然是衆多產業鏈的上游，既能帶動產業發展也能造福民生，但也有相應的泡沫、週期及商品屬性，現在地產行業仍處於擠泡沫、去庫存週期和迴歸居住屬性之中，相比於其他行業而言只不過房子的波動週期時間更長而已，像股市的牛熊轉換時間長的可能需要7-10年，債券3-5年，而房地產則是10-20年爲一個牛熊週期。 個人認爲現在只是地產行業的政策底，還沒有完全到市場底，不過，距離市場的底部也不是特別遠了。後續大概率會出現兩極分化的行情，中心區域的好房子仍然會供不應求，邊緣的郊區會隨着人口的減少進一步降價，外加新房不斷的更新迭代，存量房的價格將會逐步壓縮，除非求大於供。 最後，建設保障性住房的根本問題在於精準實施，如果得不到精準實施，那麼房子同樣會被資本炒作，到時候就會因爲保障性住房的制度不完善而催生出很多其他的問題，重在制度完善、精準實施。若能實現將是地產行業的一次重大變革，也是國民經濟支柱的結構性改革！

槓桿需合理，老齡化，少子化， 靈活就業等經濟來源的不確定性，看供需雙方誰能抗住這波經濟週期，房東抗不住房貸就破發，破發概率會多起來，每個小區房價會被破發拉下來。房客忍不住就會早早上車被套住，承接房東給的這波債務。

市場恐慌時賣出，往往是錯誤的開始。孟曉蘇的觀點像一劑清醒劑，提醒我們房地產的本質是長期資產而非短期投機品。那些因房價下跌急於拋售的人，可能正重複着歷史上所有恐慌性拋售者的錯誤——在低谷放棄，錯過復甦。真正的價值投資不在於預測短期波動，而在於判斷資產的長期生命力。核心城市的房產仍具備稀缺性，保障房政策的推進反而會優化市場結構，讓商品房迴歸居住與改善的本質。與其被賬面的數字波動困擾，不如思考十年後哪些房子依然會被需要。經濟週期起伏是常態，但人類對安居的需求從未改變。

文不對題 誠然，市場都是買漲不買跌，房主不宜慌張跟風拋售，政策不宜帶頭低價收購破壞市場價格，銀行和法院不宜沒有溫情到導致法拍房增加從而因邊際價格波及周圍的價格，孟總都呼籲到了，希望真的能起作用。畢竟如開頭所說，整體存款的上升，無法彌補房產縮水導致的全國性資產縮水，止跌回穩迫在眉婕。 但是文中更多的，是關於加大保障房建設，文不對題，不是說孟總談的不對，而是不喜歡作者這種掛羊頭賣狗肉的行爲。作者標題黨，沒有圍繞標題談，而是靠標題吸睛，不愛。

筆記摘抄： 1）房地產目前尚未完全回暖，要激活房地產市場，需要使用超常規手段：首先應立即全面取消北上深限購政策，其次應大規模建設保障房，填補市場缺口，盤活市場有效需求。 2）房產價值的劇烈縮水，顯著影響了老百姓的消費預期與行爲。孟曉蘇：美國經濟崛起的經驗表明，內需驅動纔是大國發展的核心動能。 3）限購和限售政策應當用於保障房領域——通過明確申購資格標準，設置交易限制年限，確保保障性住房資源真正服務於住房困難羣體。同時，政府需強化保障房後續管理投入，不能讓低收入羣體承擔太多的物業費和社會服務成本，凸顯保障房體系的社會福利屬性。從政策邏輯看，保障房建設與管理應遵循計劃經濟爲主導的模式，而過往因保障房體系建設滯後，誤將保障性住房政策用於整個商品房，纔出現了限售、限購、限貸等限制性措施。 4）儘管如此，對於新市民及年輕羣體而言，他們真要購買保障房，也需要傾其全部身家，掏空“6個錢包”​，還需要通過銀行貸款，當幾年房奴。但幾年之後，當保障房可以進入市場交易時，相較於商品房，它就具備了兩倍的潛在增值空間，這一經濟激勵將顯著提升其市場吸引力。還有“以租代購”模式，​“以租代購”可借鑑房改歷史經驗，將承租人已支付租金折抵購房款，既符合公平原則，也契合政府保障民生的職能定位。在此過程中，需發揮銀行低息貸款支持，並通過資產證券化(REITs)拓寬融資渠道。目前REITs在保障房領域的應用規模尚小，亟待進一步發展。所以，相較於租賃型保障房對地方財政的長期壓力，配售型保障房憑藉預售回款、稅收返還等機制，資金週轉效率更高。政府若能以土地及少量財政資金爲槓桿，撬動銀行信貸及社會資本，即可實現保障房建設的良性循環。 5）除了新建保障房，還有將商品房收儲轉爲保障房，但該政策實踐具有雙面性，關鍵在於精準施策。當前7.9億平方米的待售商品房中，近4億平方米爲商辦用房，商辦房不含高地價，具備顯著的改造潛力。以北京、上海等一線城市爲例，商辦用地價格僅爲商品住宅用地的1/3，房價水平同樣較低——北京房價高位時，商品住宅均價達6萬元/平方米，而商辦房均價僅約2萬元/平方米。因此，在落實中央關於收購商品房轉爲保障房的政策時，應避免將目光侷限於商品住宅，商辦房也是商品房，收購商辦房改造成保障性住房是可行的。 6）除了新建保障房，還有將商品房收儲轉爲保障房，但該政策實踐具有雙面性，關鍵在於精準施策。當前7.9億平方米的待售商品房中，近4億平方米爲商辦用房，商辦房不含高地價，具備顯著的改造潛力。以北京、上海等一線城市爲例，商辦用地價格僅爲商品住宅用地的1/3，房價水平同樣較低——北京房價高位時，商品住宅均價達6萬元/平方米，而商辦房均價僅約2萬元/平方米。因此，在落實中央關於收購商品房轉爲保障房的政策時，應避免將目光侷限於商品住宅，商辦房也是商品房，收購商辦房改造成保障性住房是可行的。 7）談房地產未來發展空間：從住宅發展現狀與國際經驗對比來看，中國房地產行業仍存在巨大發展潛力與空間。孟曉蘇：其一，城鎮戶籍居民住宅質量存在提升空間。其二，新市民羣體住房需求亟待釋放。其三，與國際成熟市場相比，我國房地產業發展週期仍處於早期階段。 8）談對目前房地產市場的擔憂：一是需警惕法拍房激增對房價形成衝擊；二是地方政府需糾正政策執行偏差。 9）其一，法拍房激增對房價形成強烈衝擊，法拍房拉低了二手房價格，又影響到了一手房。有一段時間，受經濟下行影響，大量購房者因失業等原因喪失還款能力，銀行加速處置抵押物、法院強制執行，導致法拍房數量短期內大幅攀升。法拍房起拍價通常爲市場價的70%，實際成交價更是普遍腰斬，這種超低價交易通過“邊際價格理論”產生連鎖反應——單個法拍房成交價直接對周邊300米範圍內房價形成打壓，若區域內法拍房佔比超過15%，周邊區域的房價都需要重新評估。儘管近期相關部門已採取措施遏制法拍房快速增長，但尚未從根源上解決其對市場價格體系的破壞性影響。另一個讓我擔心的問題是地方政府對財政資金收購商品房的政策執行存在偏差。 10）從長遠規劃來看，房地產市場亟須進行結構性調整：應當擴大保障房在開發總量中的佔比，適度壓縮改善型商品房規模。當前每年近18億平方米的商品房開發體量明顯偏高，未來需向保障房建設傾斜。 11）談年輕人不買房問題：年輕人應依靠保障房解決住房需求，​“以租代買”是解決年輕人住房問題的理想模式。在解決年輕人住房問題上，我認爲“以租代買”是一種極爲理想的模式。對於初入社會、經濟基礎較爲薄弱的年輕人而言，租房是滿足當下居住需求的必要選擇。真正意義上的“以租代買”​，是指未來購房保障房時，所支付的租金能夠抵扣房價，並且過往的全部租金都應計算在內。需要強調的是，實現這一模式的關鍵前提是，年輕人所租賃的必須是政府提供的保障房，而非農民的小產權房。只有依託政府保障房體系，才能爲“以租代買”提供堅實的制度保障和規範的操作流程，切實保障年輕人的權益，讓他們“以租代買”的目標得以順利實現。從長遠來看，保障房在解決年輕人住房問題上具有不可替代的重要作用，實現“住有所居”目標的關鍵一環。 12）談未來房價走勢：短期下降，長期看漲。近期房價仍會延續下降態勢。根據3月份的房價數據，下行趨勢明顯，所以我並不認同毫無根據的預測房價會上漲。但從全球範圍和長期視角來看，房價總體呈現上漲趨勢。就我國而言，歷史上房價下跌的時期並不多，近期的下跌只是階段性現象。如今，地價持續堅挺，很多地方湧現出了“地王”​，出現了類似國外“麪粉貴過麪包”的價格倒掛情況。回顧我國房地產市場發展歷程，以往出現此類現象，常常是房地產市場復甦的序幕。房地產市場能否實現復甦，關鍵在於保障房能不能大量推出，讓房地產能夠度過這一劫。保障房投資也是房地產，加大保障房的投入，不僅能夠提升房地產投資總量，還能帶動施工等相關產業恢復生機，幫助房地產市場走出困境。因此，我認爲房價短期會下降，長期會上漲。至於房價何時開始上漲，這取決於財政政策的調整。只有當財政資金摒棄低價收儲等打壓房價的舉措並逐步退出干預時，我們才能夠進一步探討房價上漲的可能性。 13）談普通家庭如何應對資產縮水：理性看待資產縮水，普通家庭無須恐慌拋售房產。孟曉蘇：當前房地產市場中，資產縮水只是暫時的，這就好比股票下跌時，很多人急於賣出，卻往往忽略了市場規律，此時並非最佳賣出時機。房屋對於老百姓而言，更多是滿足居住需求的長期資產。房價下跌會對老百姓造成較大損失，但只要不選擇出售，這種損失就尚未實際發生。所以，面對樓市波動，大家不應盲目跟風、追漲殺跌，否則很可能遭受損失。要讓老百姓能夠安心繼續持有房屋，銀行在其中起着關鍵作用。對於那些尚未還清住房抵押貸款的購房者，銀行不應輕易將他們的房子進行法拍，而是應該給予兩三年的緩衝期，允許他們繼續按時支付利息，延長還款期限。而對於失業下崗、收入銳減的人羣，銀行甚至可以考慮暫時免除他們的利息，同樣給予兩三年的緩期，這對於緩解他們的經濟壓力、穩定生活有着重要意義。在樓市低迷的當下，銀行要與居民攜手共渡難關。銀行不能僅僅從自身利益出發，而應顧全國家經濟平穩發展的大局，以更加靈活、人性化的政策助力房地產市場和居民生活恢復穩定。

讀到誇讚“商改住”就看不下去了，明明槽點非常多…… 太高高在上，與人民羣衆生活脫節，根據想要的結論強行拼湊論點論據，頗有詭辯之嫌。

更多的是關於加大保障房建設相關的， 我是26年3月回來看這篇25年的報道，房價又跌了

孟老的觀點不一定都看的明白，很少有能把問題說的這麼清楚的觀點，又簡短又犀利…所謂反者道之動，看問題的視角要對立統一，要置身事內，也要置身事外，但不能到九霄雲外看問題，不要過了河站在岸邊教民衆假裝摸石頭，真正下場，纔是真正上場！

邏輯水平類似西貝應對預製菜的做法