第四代住宅：60平房子配40平陽臺，真的好住嗎？（輕紀實）

摘錄當城市裏的房子越來越像一個精密的盒子，人們開始重新渴望陽光、空氣和泥土。 第四代住宅正是在這樣的需求中出現：幾十平方米的空中花園，讓高層住宅第一次擁有了近似院子的尺度。有人在這裏種菜、養花、曬太陽，也有人迎來蚊蟲、暴雨、缺水、清潔、隔音和隱私等一連串現實問題。那些住進第四代住宅的人，既在享受一種久違的自然生活，也在爲這份生活付出時間、精力和金錢。更值得追問的是，爲什麼今天的人如此執着於一塊土地、一陣穿堂風和能夠看見四季的窗外？當房子從資產重新回到生活本身，第四代住宅或許提供了一個觀察城市居住變遷的切口：我們真正想買下的，究竟是一套房，還是一種久已失去的生活？

“好房子”是國家政策導向概念，住建部定的四大內核是“安全、舒適、綠色、智慧” 。第四代住宅 /城市森林花園住宅側重於立體綠化，具有區域性特點（我國南方），只是衆多“好房子”模式之一。住建部沒有官方定義，沒有國家強制國標，它只是行業、房企營銷概念 。 （一）豆包 AI 生成“好房子”標準。1、強制性底線國標：《住宅項目規範》GB 55038‑2025，2025‑05‑01實施。 這是新建住宅必須強制執行的最低門檻，也是“好房子”的基礎底盤 。重點硬性指標：（1）層高，住宅層高不應低於3.0m（原2.8m）；（2）電梯，4層及以上必須設置電梯（舊規7層起）；（3） 隔聲，分戶牆、分戶樓板計權隔聲≥50分貝，強制檢測樓板隔聲，推行浮築樓板構造，重點解決樓上樓下噪音干擾；（4） 防護欄杆，陽臺、外廊臨空護欄≥1.2m ；（5） 設備，設置空調專用機位，電梯、樓道必須移動通信信號全覆蓋；（6）日照、防水、防火、抗震全部提標，衛生間通行淨寬加大，兼顧輪椅通行，強化適老化基礎條件等。注意：這是底線強制標準；真正意義上的“好房子”是高於這條底線，沒有一套全國統一強制的“評優分數線”，目前以推薦性標準、團體標準、地方導則爲主 。 2、推薦性評價國標：《住宅性能評定標準》GB/T 50362‑2022 。分爲安全性能、適用性能、耐久性能、環境性能、經濟性能等5大維度打分，可以評出1A、2A、3A住宅，3A即爲最高等級的高品質住宅，屬於自願申報，非強制。 3、政策層面“好房子”五大建設維度（住建部口徑），簡稱“五好”——好標準、好設計、好材料、好建造和好運維。 （二）豆包 AI 生成“第四代住宅”協會推薦標準及常見宣傳誤區。現行可參照文件：中國工程建設標準化協會團體標準 T/CECS 855‑2021《城市森林花園住宅設計標準》，屬於行業協會推薦標準，不具備強制效力。市場宣傳的誤區（購房需要甄別）：（1）只做大陽臺、普通露臺，沒有6米挑高，不能種樹，只是營銷口頭叫四代宅，並不滿足團體標準定義。（2） 空中花園後期違建封陽臺風險極大：按設計要求必須永久開敞；業主私自封閉，規劃部門可認定違建。（3）維護成本高：屋面級防水、排水堵塞、落葉清理、蚊蟲、高空墜物、樓板荷載，都是現實痛點。（4）得房率虛高：贈送的花園是使用權，不計入不動產權證套內面積，並不屬於產權面積。 （三）書友看法。比如，書友東固山人認爲，“（這本書）沒有講清第四代住宅的優缺點，主要講陽臺去了。其實，第四代住宅在規劃選址、戶型設計、建材裝修、綠色節能等方面都與現有住宅有了新的標準。”同時，問題方面“大陽臺在實際使用過程中出現的陽臺承重、噪音擾民、侵犯隱私、蚊蟲侵襲的問題也是反映比較多的。”總體上講得客觀、理性，值得有意者參考借鑑。

人被困在越來越精密的盒子裏久了，會開始想念一陣穿堂風，想念泥土沾在指尖的觸感，想念四季真的能從窗外走進來。於是有人把四十平米的陽臺搬進六十平米的房子，種菜、養花、曬太陽，也順帶接住蚊蟲和暴雨。這不是在買一套房，是在贖回一種快要失傳的活法。我們拼命工作換來的那扇窗，到底是爲了看風景，還是爲了確認自己還活着、還能呼吸、還能被自然輕輕碰一下。

總的來說屬於概念先行的時期。第四代住宅最大的問題是隱私性違背現代性的發展趨勢，這個問題幾乎是不可逆的。想解決這個問題，低密度住宅概念是必須要針對性設計和出臺行業規範，傳統土建形式上基本都是套模板，而第四代住宅甚至需要每棟樓都單獨進行設計來彌補私密性和室內空間採光不足的問題。

沒有講清第四代住宅的優缺點，主要講陽臺去了。其實，第四代住宅在規劃選址、戶型設計、建材裝修、綠色節能等方面都與現有住宅有了新的標準。大陽臺在實際使用過程中出現的陽臺承重、噪音擾民、侵犯隱私、蚊蟲侵襲的問題也是反映比較多的。

中國工程建設標準化協會對＂城市森林花園住宅＂作出定義：每戶擁有面積不小於套內建築面積40%、高度不小於兩個自然層的開敞式戶屬空中花園；懸挑陽臺需鋪種植土，最薄不小於30公分，種植面積不小於陽臺總面積50%；需單獨設置灌溉系統。

優居研究院《2023年陽臺空間新趨勢報告》也顯示：北方地區大部分陽臺空間是全封閉式的；黃河以南，敞開式陽臺逐漸增多；長江以南，陽臺空間幾乎都是開放式的。與此同時，從溫度上來看，開敞陽臺在北方會因低溫、風沙等天氣因素導致利用率受限——冬季好幾個月無法進行有效的室外活動，開敞陽臺的可用時間大幅縮短。 北方：幾塊活動玻璃門，變為溫室，無南北之分。 南方：南北之分，天氣之別，影響了植物生長。南方最簡單的是幾十粒綠豆，放廁紙上，每日加水濕潤。簡單還有，木瓜樹正試種，

對於大多數從小居住商品房的人，這本書是很好的啓發，如果以後出去住，我是比較傾向於這種的，就是不知道第四代住宅的房子以後會是什麼行情，沒怎麼了解過房產，不好評價。 我家是農村的自建房，只不過陽臺和室內的面積比這種第四代住宅更大一點，所以非常熟悉這樣的生活。的確，天氣因素影響非常之大，我家是有一個玻璃牆和天幕，相當於是有一個有口子的小碗，一半是完全露天，一半是玻璃罩着，所以遇到極端天氣，影響沒有那麼大。植物之類都是大盆栽，也不會太受影響。總結了一下，能種菜種花，享受日光，偶爾和鄰居說兩句話，休息日的白天可以不出家門就感受到陽光，風，天空，是其他房子無法企及的，不過的確需要很多的心思去打理，但我覺得，打理有時候是能讓人心平靜下來的事情 想到一個事，疫情有一年我一個人被關在家裏，那時候還在上學，生活無比的空虛，手機也玩的日夜顛倒，要不是有個大陽臺能看看天空，怕不是幾個月都在黑暗和燈光下（由於一些原因，我房間是常年不開窗，不開簾子的）

“第一代住宅是茅草房、土坯房，滿足了人類最基本的遮風避雨需求，談不上舒適。第二代住宅是磚瓦房、筒子樓，有了獨立廚衛，但公共空間狹小，缺乏私密性。第三代住宅便是如今人們最熟悉的商品房，有物業管理，小區內也有綠化和公共區域，居住品質大幅提升——但也帶來了新的問題：每家每戶被封閉在鋼筋水泥的空間裏，陽臺不大，人與自然往往隔離開來。 而第四代住宅試圖解決的，正是第三代住宅的這個核心矛盾——如何在高層住宅中，重新找回人與自然的連接。作爲新鮮事物，目前互聯網上關於第四代住宅真實居住體驗的文章並不多。” 作爲一個南方肉迷，對第四代住宅心嚮往之！

陽臺實際上是西方建築設計的產物。因爲西歐，尤其是英國，多雨少陽光，人總是想要有一個地方曬曬太陽。所以，外國的公寓的陽臺，主要作用就是讓人在那裏曬太陽。而中國人自古以來生活的環境決定了大多數人就不缺曬太陽，所以，陽臺的作用大多數就是用來晾衣服的。 這種大陽臺設計，應該就只適合多雨少晴並且沒有年年必來的大風災害的四川重慶吧。 北方有冬天的冷空氣南下，有時還有沙塵暴。南方夏秋之交有熱帶風暴和颱風。大陽臺，在強風災害頻繁的地方，確實是一個高空墜物的巨大隱患。 其實，我心目中的第四代住宅，不是侷限於大陽臺設計，應該是因地制宜的設計。房子迴歸消費品屬性，房子是用來住的不是用來炒的。那麼，用來住的，人們就會希望住得更加舒適呀。以前古代人建造的房屋，還會追求冬暖夏涼呢。