房價的邏輯：徐遠的房產財富48講

挺巧，剛看完北大教授徐遠的《房價的邏輯》，然後就看到房產稅來了。 很多人問我，一個搞軌道交通的爲啥要看這個呢？我想，知識自身沒有邊界，更何況，我們城市基礎設施的資金來源，很大是“衆籌”來的，也就是誰享受誰付費。怎麼收取的這部分費用？那就是土地出讓金。至於交的和享受到的，能否對等，那是另外一個話題。房價裏包涵了周邊一切資源的費用。 徐遠是北大教授，這本書是我在看他《工業化與城市化》的時候翻到的，作者跟我是同齡人，江蘇宿遷洋河鎮人（不知道作者酒量如何），求學和工作在北大，北大國發學院聚集了我國精英經濟學家，包括林毅夫、黃益平、周其仁等，周其仁的《城鄉中國》也值得我們翻翻。唉，人與人相比，差距咋那麼大呢？ 作者的主要觀點如下： 一、中國的大城市房子沒有泡沫，大城市的房子，尤其是北京、上海等地方的房子還有一倍的空間； 二、長期看，房價年增長率=經濟增長率+通貨膨脹率+城市化率；保守估計是6%左右，也就是15年翻一倍。世界銀行估計我國到2030年前能保持5%的經濟增長，所以，實際可能會達到8%，大約9年一倍。（70規律不知道大家是否知道） 三、國外大城市的房價從長期看，也是漲的。德國長期不漲，是因爲德國城市規模都不大，老齡化的原因，柏林更加特殊，因爲冷戰的歷史影響了柏林的房價。但即使如此，德國大城市的房價在歐債危機後的2014年也迅速增長了。 四、房地產稅遲早出來，但需要比較久的時間，涉及徵收成本，也涉及社會穩定，因爲房產稅是存量稅。作者認爲，不會太高，也不會影響房價，因爲國外收房產稅的城市，房價還是漲的。 看完，我直呼，中國大媽就是厲害，因爲這麼多年來，大媽們對房價從來就是認爲，房子永遠是漲的！不需要理論支持😁 我不敢妄評作者這些觀點。但至少我有兩個特別突出的體會： 一、之前我經常反駁說，這個世界沒有永遠一直上漲的東西。看完，我反思了這個觀點，我認爲，在紙幣時代，在當前經濟危機解決的方式方法看，黃金、核心城市核心地段的房子可能價格就是上漲的。前提是經濟增長！ 二、我不太同意作者說的，長期看，房子收益率比股票大約高2個點。爲什麼？這個觀點來自西格爾教授《股市長期法寶》。見下圖。這個圖，說的是，長期看，股票是收益最大的，大約是6.6%。爲什麼，就是因爲風險+經濟增長率。也就是說，在金融理論裏，收益率有一個風險溢價，也就是我們老說的，富貴險中求。如果大城市核心地段的房子真能無腦上漲，那就是無風險利率了。這顯然不太可能，因爲如果大家都知道這個道理和規律，就會提前給予房子以溢價，從而把房子的收益控制在平均收益裏。其次，如果房子真能有這個收益，那麼應該有一個金融理論或經濟理論支持，股票是可以解釋的，股票的背後是企業，長期看，企業的收益就是股票的收益。而房子作爲投資品或金融屬性，就只有抗通脹。但房子比黃金強的是，具有實用價值，住或商用。所以，我倒認爲，房子一定能保值和增值，應該比股票低，而比黃金高。 圖片 最後說一下房產稅，我覺得房產稅對降房價的作用沒想象那麼大，房產稅更大的作用是給政府收入增加一個來源。老齡化，少子化，城市的分化，勢必讓部分地區的財政更加困難。但有多大效果，拭目以待吧。

接前一本《城裏的房子》，這是徐遠寫的第二本書，內容方面確實有一定的重疊性，但仍然值得一看，常讀常新。對房地產投資的全局性思考、辯證思維、逆向思考有參考價值，多數觀點相對新穎，但部分觀點建議有進一步實事求是、動態性、全局性考慮的，文中作了備忘，沒有誰對誰錯，最終還是要交個歷史去檢驗。 結合一二線城市房地產的投資，目前的房價，與日本相比並沒有想象的那麼高，但房價的增長預期不在、大家的投資信心不在，價格的泡沫依然相對明顯，這方面長期來看，依靠兩方面來消化：一方面是利率的逐步下調，包括美聯儲這次降息的動作，預計國內也會跟進；而是房價通過以時間換空間的下行，消化租售比，若能達到1:50左右，會是一個相對比較合理的狀態，但也有可能達不到這個比率，這也說明房地產從價格上依然有一定的泡沫。短期來看，本次全國各城市的大範圍跌幅，國家還是要以穩爲主，預計短期內（3年左右），房價存在一定幅度上行的機會，但最終仍會走向長期的趨勢。國內這次算半軟着陸的將房地產泡沫刺破，對我們這代人長期來說不是壞事情，具體理解還需交給時間，交給後勢去驗證。綜合給予推薦評級，部分摘錄： 根據測算，中國家庭房產總市值在400多萬億元，持有的股票總市值大約只有40萬億元（總市值中家庭直接、間接持有的部分，包含基金、信託、保險、理財等），二者差了一個數量級。 除此之外，中國家庭財富的主要載體還有儲蓄存款（大約100萬億元），另外還有少量其他資產。 總體上看，房產在中國家庭財富中的佔比，大約在70%。 如果財富無處安放，就不會有財富創造。 生不帶來、死不帶走的東西，並不決定一個人的價值。未來如何使用這鉅額的財富，才決定他們的人生價值與底色。 房子的價值，就是城市的價值。沒有發展潛力的城市，房子是不值錢的。 房子是重要的資產，其價格取決於未來現金流的現值。 斗膽預測下中國房價，根據白酒的歷年走勢來看，白酒產量連續多年下降，但是中高端白酒依然狂飆，利潤大幅增長，直到近些年次高端才逐漸遇到瓶頸，但是高端酒依然問題不大，像茅臺還是供不應求。遷移到房產，未來人越來越少，需要的房子必然越來越少，就像白酒產量下滑不可逆一樣。於是需求會轉向好房子，所以核心地段的房子，核心城市的房子還會繼續增長，最多經歷一個短期回調。至於遠期未來北上廣深房子會怎麼樣，就看未來茅臺五糧液會怎麼樣了，暫時還看不清楚。 2018年北京房價是1990年東京房價的1/16。 可以文藝，可以理性，包容世俗，守得質樸。鳥在籠中，恨關羽不能長得低，人活世上，需八戒也需要悟空。 經濟學上早有定論，商品的價格是需求決定的，不是成本決定的。到今天還拿成本定價，說明沒掌握最基本的經濟學原理。 犯其至難，圖其至遠。 這裏補充一個一般規律，食品價格的上漲速度是要超過非食品的。 M0，通貨發行額減去金融機構庫存現金，指銀行體系以外各個單位的庫存現金和居民的手持現金之和。 中國現行貨幣統計制度將貨幣供應量劃分爲三個層次：(1)狹義貨幣供應量(M1)，是指M0加上單位在銀行的活期存款；(2)廣義貨幣供應量(M2)，是指M1加上在銀行的定期存款和城鄉居民個人在銀行的各項儲蓄存款以及證券客戶保證金。M2與M1的差額，即單位的定期存款和個人的儲蓄存款之和，通常稱作準貨幣；(3)最廣義的貨幣供應量(M3)，M2+具有高流動性的證券和其它資產。 M1反映着經濟中的現實購買力；M2同時反映現實和潛在購買力。 但是我們再看同期M2和GDP的比率，美國和中國分別是0.69和1.83，中國大約是美國的3倍。所以，所謂中國的貨幣多，無非就是M2多，M3並不多。 房價增速=經濟增速+通貨膨脹速度+城市化速度。 不考慮很多的細節因素，從長期看，房價增速約等於經濟增速加上通貨膨脹的速度。 城市與農村的競爭，是網絡結構對於點狀結構的降維打擊，農村根本沒有還手之力。 教學更重要的是討論，是學會批判性地理解和吸收信息。這一點，千百年來從沒有變過，未來也不會變。 人們的交流是分很多層次的，淺層交流可以線上完成，深層交流還是要面對面。 線上交流不僅不能完全替代線下交流，而且還會引發更多的交流需求。目前看，引發效應大於替代效應。 在不遠的將來，我國人口總量將停止增長，在沒有發展潛力的城市，人口會加速流出，這就意味着這些城市的房價可能會下跌。 扣除通貨膨脹以後的利率水平，是房價波動的真正祕密。 財政部長樓繼偉在《求是》雜誌上撰文，指出房產稅改革的總方向，是在“保障基本居住需求”的基礎上，“統籌考慮稅收與收費”等因素，合理設置建設、交易、保有環節的稅賦。這裏的要點，一是“保障基本居住需求”，二是“統籌考慮”，三是“合理設置”，都是慢慢來、不着急的意思。 共有產權是把一次性的土地出讓收入，轉變爲可以多次兌現的住房轉讓收入，增加了政府收入的持久性，是土地財政的新形式。 未來大中城市的住房供應模式已經浮出水面，就是由商品房、共有產權房、廉租房三部分共同組成，分別滿足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求，這就形成了房屋供給“三足鼎立”的格局。 本講要告訴你的是，貨幣政策是房價波動的首要決定因素，甚至比房地產調控的作用還要大。貨幣政策的鬆緊導致的真實利率變化，是房價波動的真正祕密。 房價和利率的這種高度相關性，其實是強調了房子的資產屬性。房子既是消費品，也是投資品。 利率是經濟的心率，是資產價格的節拍器。 應了那個經驗：房地產長期看人口，中期看土地，短期看政策。利率本質上就是宏觀政策調控。 美國、中國、日本這全球三大經濟體的數據都高度支持低利率推高房價的結論。 利率對房價影響重大，是因爲房產是重要的儲蓄手段，當利率低的時候，存錢喫虧，人們把資金拿出來買房，俗稱“存款搬家”。 綜合起來看，經濟增長紅利、城市化紅利、人口基數紅利，這“三大紅利”共同構成了房價上漲潛力的基本面。 四個不常見的因素：1、學齡兒童：代表年輕人口；2、上市企業：代表經濟活力；3、財政收入：代表政府實力；4、服務業：代表生活品質。 進入21世紀以來，美國的經濟主要靠兩大支柱，一個是高科技，另一個是房地產。 先說高科技。21世紀以來，美國形成了很多的高科技園區，比如大家熟悉的硅谷園區、波士頓西部園區，還有北卡羅來納州的三角科技園、得克薩斯奧斯汀的科技園，都很有名。 決定房價增速的是這個國家的經濟狀況。 我們已經知道，房子的價值就是城市的價值，城市越大、收入越高，房子的價值就越大。 泰國、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓的經濟早已起飛，比我國起飛還要早，我國居民去投資房產並沒有優勢。 越南是後起飛國家，是全球第十五人口大國，倘若經濟能夠保持增長，房產有一定的投資價值。 房價不是少數人決定的，而是多數人決定的。 我們每個人，都可以看作一個資產組合。這個組合裏最重要的資產就是我們自己，其次纔是房子、股票、債券、存款等。 房子是城市的股票，地產股是開發商的股票，產品都是房子，現金流都是租金，價值載體都是基礎設施。 大城市房價反映的從來不是平均收入，而是中高收入，豪宅價格反映的是少數富人的收入。在任何人口基數大的地方，房價反映的都不是所有人的平均收入，都會和人均收入脫節。 房地產諮詢公司Knight Frank，馬來西亞的萊坊。 總結起來，房價上漲的原因很多，最重要的有三個，經濟增長、通貨膨脹、城市化。這三個原因中，最根本的還是經濟增長，世界上幾乎所有的經濟體，只要經濟增長了，房價就會漲，我們找不到例外。 歷史在2020年轉折，變局之下，房產依然是財富的重要載體。 目前城市房產存量大約爲330億平方米（8.48億常住人口人均39平方米），平均約爲1.2萬元/平方米（Wind多城成交均價），總價值約396萬億元。 數據來源：IMF、BIS、MSCI、Zillow、Savills。 房價增速=經濟增速+通貨膨脹速度+城市化速度。

看下來充斥着各種想當然的線性外推，後來覺得這本書的唯一優點是可以作爲很好的反向思考論點。作爲一個經濟學家應該認識到具備哪些條件之後，這類資產纔會上漲，然後這些條件在接下來一段時間內是衰減還是增強，或者提出這裏存在哪些風險。通篇所有指標和情況都說明北上廣深會一直漲，21年出版的書說房價還在半山腰。當年看了這本書而去買房的人，那真是滿紙荒唐言，一把辛酸淚啊。

📚書名：房價的邏輯：徐遠的房產財富48講 ✍🏻作者：徐遠，美國杜克大學經濟學博士畢業，現任北京大學國家發展研究院教授、博士生導師，北京大學數字金融研究中心研究員 ⏰閱讀時長：3小時37分鐘 🌞推薦指數：⭐⭐⭐ 📖書籍簡介：本書是從經濟學家角度來看待房地產，通過自己的多年研究，市場觀察對房地產當前情況及發展做了分析回答。 1⃣️高房價迷局：（1）房價有無泡沫？無，因爲目前房價跟日本九十年代比還差十幾倍，長期看，房價還有上漲空間。（2）房價收入比高？不高，因爲房價收入比中的“收入”是“未來的中高收入”，而非現在的收入。（3）貨幣超發推高房價？否，因爲更全面的M3指標，我國貨幣並未超發。 2️⃣房價增速計算公式：房價增速=經濟增速+通貨膨脹速度+城市化速度，長期看，未來大城市房價平均每年增長6%，12年翻一番（2017年爲基期），生育率下降和人口老齡化，不會降低大城市的房價。 3⃣️未來房屋格局：（1）房產稅：不會很快出臺，因爲徵收成本太大，稅收收入也不會太多，不利於社會穩定，會漸進推出，力度有限：房產稅不會改變房價方向。（2）“限購、限貸”會長期存在嗎？估計會長期存在。因爲是把住房的居住屬性和投資屬性分開。（3）真實利率和房價增速呈現非常清楚的反向變動關係，真實利率高的時候，房價增速低。 📖書籍感想：說實話，看這本書的前部分真的是忍不住罵人，覺得完全是挑戰常識，該說專家不愧是磚家，有了觀點以後再選擇事實來論證，但有的認真思考了下，發現還是有道理的，比如老齡化，生育率下降會導致房價下跌，其實看中國的很多大城市並沒有因爲這些因素下降反而上升。當然，並不代表贊同他所有觀點。這也是這本書值得一讀的原因，可以窺見真正有影響力的專家對房地產市場的看法。 整本書其實充斥着兩個觀點，一個是房價長期來看會持續上漲的。還有一個是低階層家庭沒必要買房的。如果從歷史來看確有其理，但是如果具體來看，房子只有哪裏的房子這個事實，脫離位置講房子就是耍流氓，像鶴崗那裏的房子我是看不到上漲趨勢，像深圳0幾年高槓杆買房的現在實現了財富自由，對於房子的任何解讀，不能脫離國家基本面，但更要看到城市甚至區位基本面，畢竟買房最重要的是位置。 讀這本書的時候，也在想常識就一定正確嗎？所謂的常識也只是周邊人，媒體等灌輸給我們的，比如長期喝純淨水會缺鈣，流鼻血要抬高下巴等等，我們很多時候看到後就相信的，並沒有思考其中的原理甚至懶得百度，當然我們也沒必要對自己求全責備，如果說愛自己是自我成長的第一步，那學會質疑是自我成長的第二步。

徐老師： 您當年用“GDP + 通脹 + 城市化”簡單相加，線性外推得出“核心城市房價長期上漲”的結論。如今北京上海不少區域從高點腰斬，這個現實對您的模型已經構成了非常直接的證僞。 在基礎經濟學訓練裏，我們都學過：避免變量重複計數，警惕歷史數據過擬合，謹慎對待線性外推，並確保理論具備明確的可證僞性。 所以我是真心好奇：您是在什麼時候決定放棄這些最起碼的學術規範，繼續向公衆兜售這套敘事的？是判斷失誤，還是有別的考量？ 很多相信您結論的人，正在爲此付出現金流和整個人生資產結構的代價。

研究上海房價有一小段時間了，果然很難找到十全十美的房。不過在有限預算內的心得感受，也在這裏總結一下吧： 第一，現在已經處於租房與買房的月現金流支出差異不大的階段了。 也就是如果按照20%的組合貸最低首付比例，在同一地點同一房型，月租房租金與扣除公積金後(按照國企公積金打滿的標準)的月實際還款金額差異是很小的。 所以在這種情況下，買房肯定是划算的，因爲止跌回穩大政策下，房價資本利得很難下行很多了，持續租房與買房的月現金流差異不大，但如果選擇買房，30年後還是可以得到一份資產的，並不會像租房一樣一無所獲。所以如果有首付條件，上海婚前首套可以考慮買房上車(舉例如果200w總價，就是準備200×20%=40w首付，外加10+w裝修就可以)。 第二，如果還是想要選擇租房，那麼這兩種情況才更划算，一是租房的品質明顯超過可以買到的房的品質，比如爲了不犧牲生活質量而選擇面積更大配套更好的房去租，那確實可以獲得比買房更好的居住體驗；二是租房可以帶來一定的投資屬性，比如租房離公司更近，可以助力業績能力增長，爲未來帶來更好的發展和收入預期，這個也是沒問題的。 第三，如果想要買房，不管是剛需還是過渡和改善，儘量選擇具有稀缺屬性的房子。這裏所謂的稀缺屬性，包括交通，配套，學區，小區等等，畢竟房子的價值並非土地的價值本身，而是它所屬的所有可享用社會資源的總和。 落地到上海，在有限的預算內，能內環就不中環，能中環就不外環；離地鐵站要近；學區的話過渡房階段可以不考慮；能正經商品房或者老公房就不要動遷房。 第四，談價很重要。2024.10-12月的上海處於低總價二手房去化明顯的階段，這時候政策來了，量也上去了，價卻沒怎麼動，等到後面存量消化差不多，新房又會面臨一波上揚，再到後來就會進入到存量二手房價格上漲的行情了。 現在上車二手，性價比最高的是那種，業主已經看好改善房了，需要賣出滿五唯一的房產來籌新房首付。這時業主急售，價格可談空間很大，如果付款方式好(全款或貸款)，買方市場下可以往報價90%去打折談，問題不會很大。

轉了別人的評價，作者的主要觀點如下： 一、中國的大城市房子沒有泡沫，大城市的房子，尤其是北京、上海等地方的房子還有一倍的空間； 二、長期看，房價年增長率=經濟增長率+通貨膨脹率+城市化率；保守估計是6%左右，也就是15年翻一倍。世界銀行估計我國到2030年前能保持5%的經濟增長，所以，實際可能會達到8%，大約9年一倍。（70規律不知道大家是否知道） 三、國外大城市的房價從長期看，也是漲的。德國長期不漲，是因爲德國城市規模都不大，老齡化的原因，柏林更加特殊，因爲冷戰的歷史影響了柏林的房價。但即使如此，德國大城市的房價在歐債危機後的2014年也迅速增長了。 四、雖然人口老齡化，但人的壽命更長了，而且家庭拆分更小了，房子的需求不會減少。 突出的體會：在紙幣時代，在當前經濟危機解決的方式方法看，黃金、核心城市核心地段的房子可能價格就是上漲的。前提是經濟增長！ 長期看，房子收益率比股票大約高2個點。爲什麼？這個觀點來自西格爾教授《股市長期法寶》。長期看，股票是收益最大的，大約是6.6%。爲什麼，就是因爲風險+經濟增長率。也就是說，在金融理論裏，收益率有一個風險溢價，也就是我們老說的，富貴險中求。如果大城市核心地段的房子真能無腦上漲，那就是無風險利率了。這顯然不太可能，因爲如果大家都知道這個道理和規律，就會提前給予房子以溢價，從而把房子的收益控制在平均收益裏。其次，如果房子真能有這個收益，那麼應該有一個金融理論或經濟理論支持，股票是可以解釋的，股票的背後是企業，長期看，企業的收益就是股票的收益。而房子作爲投資品或金融屬性，就只有抗通脹。但房子比黃金強的是，具有實用價值，住或商用。所以，我倒認爲，房子一定能保值和增值，應該比股票低，而比黃金高。

這一部分，我再次強調了住房的“資產價值”。比如，改善住房不僅是改善居住條件，更是改善財務狀況。再比如，養老買房不僅是買房孝敬父母，也是“百歲人生”的一份養老保障。在幫你認清房產的資產價值以後，我給了一個城市清單，告訴你哪些城市的投資價值最大。這個清單主要是根據投資價值開列的，不考慮居住價值，會根據新情況微調。 第五部分包含8講，我們講了主要國際大都市的房價狀況，這些大都市包括東京、紐約、首爾、香港等。梳理數據之後我們發現，這些城市房價都很高，投資回報率並不高。從全球範圍內看，大城市房子貴是普遍現象，接受這個事實、認清客觀規律，有利於我們做出正確、明智的決策。 在這一部分，我重點分析了日本、美國、德國這幾個發達經濟體的房價。有一些重要的發現，需要注意。 第一，關於日本：日本在1990年的確發生了嚴重的房地產泡沫，這個泡沫造成的影響直到2003年才消化掉。2013年以後，日本經濟的低迷與泡沫沒有直接關係，但是可能有間接關係。 造成日本房地產泡沫的原因很多，包括長期原因和短期原因，長期原因包括長期的經濟增長、日本企業很強的競爭力，短期原因包括日元快速升值和當時日本的低利率政策。 在日本泡沫吹大的過程中，日本政府的政策負有直接的責任，可以說是一手放大了泡沫，然後又把泡沫刺破，留下一地雞毛。比較今天的中國和當時的日本，看起來中國政府已經多多少少吸取了日本的教訓。 第二，關於美國：美國大城市的房價很高，紐約房價大約是北京、上海的2倍，洛杉磯、舊金山、波士頓房價也很高，但是也有例外。芝加哥是美國第三大城市，房價就很低，和南京、合肥差不多。 芝加哥的房價低，原因是芝加哥的經濟停滯、人口流出。芝加哥在高科技行業的競爭中並沒有佔據足夠的優勢，氣候條件也不太好，是城市慢慢衰落的重要原因。 芝加哥的經驗表明，決定城市房價的是這個城市的發展潛力，而不僅僅是規模。中國的城市房價也已經開始分化，未來房價的潛力取決於城市發展潛力。 第三，關於德國：德國的房價曾經很低，但是2012年以後增長很快，低房價已經成爲歷史。德國曆史上低房價的經驗，自己都不能保持，其他國家更難複製。早點放棄既要經濟增長又要房價低的幻想，有利於做出明智的選擇。 第六部分包含5講，我們分析了房產投資中可能存在的一些坑。 關於商業地產，不是能不能買的問題，而是買的東西和住宅根本不一樣。住宅像股票，公寓像債券。住宅的續期問題已經解決，商住公寓的續期成本會很高。 此外，商業地產的限制比住宅要多很多，商業地產的土地有固定的到期期限，到期了延長起來成本會比較高，這和住宅是很不一樣的。另外，商業地產的舒適程度低、融資成本高、持有成本高，也是不利條件。 關於東南亞房產，東盟十國的絕大多數國家都沒有太大投資價值，而且對外國人有很多限制。越南可能是個例外。越南是世界第十五人口大國，胡志明市和河內兩個大城市規模已經很大，如果經濟能夠繼續增長，房價的潛力也會很可觀。 共有產權房雖然是中低收入家庭買房上車的一個可選擇的方式，但是也不是沒有缺點。因爲位置較偏、配套較差，價格優勢並不明顯，而且會佔用買房名額，並不是中高收入家庭買房上車的首選。當然，對於直接買商品房希望很小的中低收入家庭，還是有購買價值的。仔細挑選的話，不僅可以解決居住問題，還有一定的投資價值。 旅遊地產是房地產討論中的一個熱點，但是一不小心也是個坑。旅遊地產的買點在於風景和氣候，但是宜居時間一般不太長，空置期間很長，管理成本比較高。對於普通家庭而言，旅遊地產並不是好的資產配置。

當覺得自己的前路不明時，看點和自己未來規劃相關的東西始終是能給自己注入新的能量的。 本書首先爲我們明晰了未來房價的格局與走勢，詳細地講解了影響房價的幾大核心因素，並且爲我們梳理了諸多購房誤區，對人們進行房產配置有着極重要的指導意義。

正方觀點：北上廣深杭，房價永遠漲(前提是經濟不崩盤) 前提和結論在目前看來，都是毋庸置疑的——畢竟除了房產，老百姓確實沒有更穩妥和高收益的投資選項了。同時，萬一經濟崩盤，老百姓最愁的會是生存問題，房價高低漲跌就也無所謂了… … 雖然如此，爲了保證視角全面，還是需要聽聽反方的論點和論據。 普通購房者的takeaway： 這8個因素放在一起，我們就可以完全理解中國房價的決定因素。常見的四個已知要素分別是：1. 城市規模（用GDP總量或者人口總量衡量）；2. 人口流入；3. 人均收入（用職工名義平均工資衡量）；4. 土地供應。 不常見的四個要素：5. 兒童數量增速；6. 財政收入；7. 上市公司數量；8. 服務業佔比，就是一個城市經濟中第三產業的比重。 房價增速=經濟增速+通貨膨脹速度+城市化速度