買房的革命

《買房的革命》這本講了我國房價漲跌的深層邏輯。作者用了大量的數據，案例，國內政策來剖析房價漲跌的邏輯跟宏觀，微觀的影響。在26年網絡信息時代，我發現分析房地產漲跌方面的視頻很少，幾乎沒有。以至於看這本書時很驚喜和驚訝。驚喜於這本書的深度解釋房地產的發展歷程跟因素。驚訝於作者的把問題的深層原因講解清楚。一些問題方面寫得很犀利，大膽。層層解開房價的漲跌跟社會，經濟發展，政府政策，銀行，企業開發商，普通老百姓的關係網。一度擔心這本書會不會下架。 一、作者剖析房價會漲的原因？ 1.我國的主要收入之一就是靠賣地皮，1994年分稅制後地方政府的收入大部分要上繳到中央。但是地方需要發展，需要發工資，修橋修路搞基建。這些都要花銷大額費用。當時開發商要建房子必須要通過政府買地，政府從農民收來的地一畝幾千塊錢，賣出去就要幾十上百萬，等房子建好開發商賣的價格自然不低。 2.通貨膨脹，以前金本位（儲蓄思維）有多少錢辦多少事。後來信用本位（按揭思維）。大家可以花未來的錢來買東西，房子可以按揭三十年攤開每個月來說不算貴更多人願意去買房子改善生活，提高生活質量。 3.1998年我國出政策公有制變私有制，人們可以買賣房子。自古以來老百姓對一輩子可以擁有一個自己的房子有執念。那時候開始買房子的人慢慢多了。特別一些拆遷戶拿到錢之後購房，看房子沒兩年就漲了那麼多開始多買幾套，讓房價瘋漲，居高不下，也是因爲這個時候開始貧富差距慢慢拉大了，手裏有了錢就會想買資產保值，放在銀行錢會縮水。 4.城市化的必然推動了房子漲價，自古以來人就喜歡往資源豐富的地方遷移。大城市的發展有更多的機會跟公平性，大家都更願意往大城市跑，房價開始分化嚴重，北上廣深房價蹭蹭往上，三四線城市房價低當時還不明顯。 二、房價不會大跌，不會過低的原因。 每次房價高了之後政府會出政策抑制打壓一下，短期會受到影響長期還是會上漲，當時中國正在高速發展。要控制房價不能增長過快也不能讓房價過低，房價過低，社會經濟會低迷，崩盤。 1.地方發展需要錢，地方政府的錢是靠稅收跟賣地。大部分收入來源是賣地賺錢，政府不會讓房價跌太多。 2.如果房價過低會導致前面高價買房的人斷供，銀行壞賬。 3.開發商要回籠資金，買地皮的成本。房價過低開發商爲了節約成本會選用便宜的材料，用材質量沒保障，建好的房子質量差。 4.手裏有多套房的人看房價跌得多，不賣轉出租，提高租金。普通人外出打工生活成本提高，最後還是老百姓買單。 5.國家發展大量印錢。市場上的錢多了。總要流到其他地方。沒流到房子上就會流到衣食住行上，普通人的生活成本就會受到很大的影響。 三、這本書給我的啓發，以及我的不同看法。 這本書出版於2010年，16年前的書，很多觀點放在以前是適合的，很好的，放在現在可能不太適合。需要我們具備獨立的思考能力去分辨，不盲目信書。像現在大環境不好，經濟低迷。企業爲了節約成本，不斷裁員降薪。這種工作不穩定，收入不確定的情況下貸款買房也許並不適合。 普通人如果是僅靠工資是很難富裕的。要學會利用銀行的槓桿投資。作者這裏說的買房子就是很好的例子用銀行的錢去撬動上百萬的房子如果漲了再把它賣掉（這個觀點我認爲如果放在以前是可以的，但放在現在26年人口出生率下降。也許現在做的其他投資會更安全一些）。 這裏有一個反認知的觀點。要學會向有錢的人借錢。西方國家雖然沒有儲蓄思維，但他們會去借銀行買房子花銷，到老了至少留下來了一套房子給後代。表面上大家以爲西方國家沒有儲蓄習慣，但是他們的投資基金股票這些資產加起來比我們儲蓄的還多。西方發達國家向比自己窮的國家借錢。利用別人的錢去幹自己的事。 錢放在銀行是會不斷貶值的，跑不贏通脹。從這個方面來看，我覺得作者說的很有道理，很多人一輩子下來都買不到房子。如果貸款買房子把首付儘量少付一些，貸款時間拉到最長。通過通貨膨脹的稀釋。還的錢就相當於越來越少。在這個前提下是工資會增長。 四、這本書的結構。 這本書前大半部分主要是講房地產的漲跌邏輯以及對普通人乃至整個社會的影響。後小半部分是講普通人理財投資方面的，打破固有的儲蓄思維去投資，錢生錢。 五、我看到的作者。 讀這本書時我感受到了作者的用心良苦，在看他的書很多方面我感覺他希望人不要被情緒帶動。而是多去了解底層邏輯思維，打破認知，與其抱怨還不如提高認知。努力賺錢，利用槓桿來買房。痛斥當時的一些腐敗行爲。希望農民的土地也可以私有化，允許買賣，抵押貸款，讓農民可以拿到錢去投資創業，雖然聽起來很天方夜譚，但是確實希望政府重民生，讓窮人也可以買得上房子，住得好，縮小貧富差距。 書中提到的抑制房價上漲的方法，政策，一二套房首付比例，繳稅種類現在都有體現。從這方面可以看出來作者的社會經濟知識淵博，眼光獨特，具有前瞻性。 PS:“本書出版於2010年，討論的是房地產邏輯。”

雖然是8年前出版的書，但是仍然是一本顛覆了我很多想法和認知的書。 簡單羅列幾點： 1、國內房價高的根源：貨幣流通性高（即銀行發行了太多貨幣）、中國如火如荼的城市化進程、普通人的收入太低而通貨膨脹太高； 2、房價走勢：短期看跌宕起伏，長期看持續上漲； 3、改革開放40年來，平均通貨膨脹率在20左右，所以工資增長遠遠趕不上通貨膨脹； 4、房子要當作資產去經營；內地股市的賭博行爲； 5、政府的宏觀調控確實會短暫穩住房價，原因是政府和銀行不希望房價暴跌或暴漲，因此在宏觀調控之後，若沒有後手，則房價會報復性反彈； 等等… 受益匪淺，感謝作者童大煥

2025年啦，距離2010年時間的車輪又滾了一滾。 2010沒買的拍大腿，買了的笑哈哈。 2025賣了的笑哈哈，買了的拍大腿。 2035還會有人買，也會有人賣。 爺爺跟爸爸說的話，爸爸不聽。 爸爸講的話，孩子也不聽。 孩子還會繼續往下講 繼續不聽 不聽

在這個大的社會週期裏，社會階層在K型加速分化，呈現出富者更富，中產滑向貧窮，地板階層一直躺在地板上。這是​我們這代人正在經歷過的社會週期。

#小曾曾讀書筆記#看這本十年前童大煥寫的《買房的革命》，全程都有一種相見恨晚、悔恨當初爲什麼不早看這本書的感受，就和很久以前想買美團騰訊但是一直沒買現在眼睜睜看着它們天天漲一樣。 首先從整個事情能總結出： 不要看一個人說了什麼，要看他做了什麼，這纔是認知的真正體現。 妹子說得好，雷劈下來的時候一定要在場，但是你又不知道什麼時候會劈下來，所以你得一直在場。 爲什麼會有“讀再多書也過不好這一生”的說法？我反而越來越堅信，讀更多的書，生活纔會更美好。 其次關於本書，儘管寫於2010年，但是裏面的預測基本上在這十年一一實現，裏面的觀念放到現在都很時髦。作者從更深層的角度剖析原因，豐富地羅列和論證觀點，講解了作爲普通大衆如何增長財產性收入的頗具點。十年前，隨便問身邊的親朋或者路人，他們可能都會說會跌的；現在再問問身邊的人，觀念完全發生了變化。大衆的態度，就是市場發展的潮流。 最後，看完本書，我希望，今年能有一次撬動銀行槓桿的機會。

今天是2020年12月21日，這本10年前出版的書仍然讓我受益匪淺！ 作者對於房產的認知真的很超前，“城鎮化到大城市化”，“人口北移”，“高密度救中國”，“長三角，珠三角超級城市羣”，“寧買城中老破小，不買遠郊大別墅”等觀點，哪怕放到十年後的今天，都適用於房產投資人做參考，還有就是，這些觀點對於沒買過房子的人來說，可能不是真正的可以理解…… 另外站在10年後的今天，更正書中的一些觀點： 首先，剛需買房記住三點【可自主，可投資，可出租】，所以，無論投資或自主【千萬別買商鋪，別買公寓，別買LOFT，別買寫字樓】 其次，不管投資自主，千萬【別買北部西部中部三四五線城市】的房產，農村人口和這些小城市的人口都會同時外流，後邊還會加速外流……“馬太效應”會愈演愈烈！ 最後，自主或投資，最好買一線，或者珠三角長三角的強二線，中部西部北部哪怕是二線城市，長遠（10年以上）來說不看好……因爲（滿二或滿三方可交易，滿五免稅，因此，新房有可能等五年甚至更久才能出手）以後南北方雖然同屬二線城市，但是差距會越來越大（這樣的差距從15年開始已經迅速拉開） 簡單羅列幾點： 1、國內房價高的根源：貨幣流通性高（即銀行發行了太多貨幣）、中國城市化還有20年，大概會到2040年左右，普通人的收入太低而通貨膨脹太高； 2、房價走勢：短期看跌宕起伏，長期看持續上漲； 3、改革開放40年來，平均通貨膨脹率在20左右，所以工資增長遠遠趕不上通貨膨脹； 4、房子要當作資產去經營；內地股市是賭博行爲； 5、政府的宏觀調控確實會短暫穩住房價，原因是政府和銀行不希望房價暴跌或暴漲，因此在宏觀調控之後，若沒有後手，則房價會報復性反彈； 等等… 受益匪淺，感謝作者童大煥

買房，買不到中心城市先買郊區，別想着一步到位，慢慢折騰，所謂的財源滾滾是要把錢財用起來給滾起來。中國通脹率百分之二十多，普通工薪族拿什麼去跑贏？年輕人越早學會攢錢越好，還要自學理財，別指望別人能教你，什麼都得靠自己，誰不是邊摸索着邊拓展自己的安全邊際呢！沒有十拿九穩的事情，你行的！一起加油買房，買好房[捂臉] 哦！通脹率那麼高，這理財收益率要能趕上通脹率纔行！！！加油吧！

這本書印證了中國房地產近15年的發展趨勢，可以說有種類似“預言家”的感覺。 書中提到中國房價高的原因有以下幾點 1.貨幣供應量大幅度增加，但是社會收入分配不合理。事實上很多億萬富翁是花不完自己的財富的，也就是說大部分資金實際上是並沒有流動的。他們執着於將錢投入股市、樓市等進行投資，很少有人關注實體投資，因爲回報率較低，沒有辦法實現複利增值。 2.大部分土地供應量被用於建設經濟適用房、保障房 ，而這些房產卻大部分流向實際上並不需要他們的人手中，有限的房產供應量助推房價上漲。 3.中國城市化進程是不斷加快的，一個城市的發展潛力是取決於人羣聚集程度的，人才是第一發展要素 ，而城市化程度越高的城市，因其配套設施更能吸引人羣聚集，在有限的空間裏人們想要享受較高的生活品質 ，房地產是處在一個賣方市場，人們的需求量和供給在十幾年前肯定是處在一個不平衡的狀態，正如文中說的“你總不可能睡大街，當流浪漢吧”，房價升高也是城市化進程中的必經之路。 文中很多觀點給了我很多啓發，平時要養成看中央政府工作報告和相關文件政策的好習慣，社會的發展軌跡基本上與政策是相吻合的，這是我們中國14億人口大國國家治理的重要方式。 如今2025年了，房地產目前就是處在消化庫存的時代，中央也一直強調“房住不炒”，目前全國多個省市都進行試點，由政府、事業單位出資購買存量房用於廉租房、經濟適用房、宿舍等。目前隨着房地產市場遇冷及相關宏觀調控政策的影響，想要依靠炒房獲取所謂的財產性收入已經是相當困難。作爲個人，在堅持國家政策時尋求新的財產性收入改善自身生活品質是有必要的。 希望未來能加強相關方面的學習，這本書有其侷限性，但是給我很大啓發，謝謝作者

憤怒、辱罵和恐嚇絕不是戰鬥，而恰恰是無能和怯懦的表現。憤怒是人的本能，而智慧則需要更高的理性。如果一個人讓憤怒淹沒了理性，那麼成爲悲劇的只能是自己。 影響21世紀人類社會進程最深刻的兩件事情，一是以美國爲首的新技術革命（互聯網即是見證——作者注），二是中國的城市化運動。許多人沒有牢記這一點，將會錯過很多變革和投資的時機。我想強調的一點是，中國的城市化運動，更驚心動魄的是大城市化運動。而大城市化運動的過程，必然影響到房價。2006年相關數據的分析結果顯示：房地產信貸供給每增加1%，房價就增加0.45%；反之亦然。致富之道不在儲蓄，而在投資理財。美國居民儲蓄率低但消費旺盛，這與他們持有大量股票、基金等金融資產有關。美國雖然儲蓄率幾乎爲零，但如果把其持有的金融資產考慮進去，其實際儲蓄率則達40%左右，高於中國的30%左右的儲蓄率。金融資產增值帶來個人財富增加，所以美國居民纔會大膽消費，並支持了美國以內需爲驅動力的經濟增長。 “戰略上城市包圍農村”理論的現實實踐。古人說“不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬世者，不足以謀一時”，說的是在任何決策過程中，都必須有全局視野和長遠目光。購房亦然。大勢判斷是性命攸關的，在大勢判斷面前，任何技巧都是雕蟲小技、無關緊要。大勢判斷出錯，再精明也難免大敗局。城市化絕對不是中國大城市的包袱，而是整個中國經濟社會發展的最大發動機，也是中國政治民主化、個人自由化的千載難逢的歷史機遇！

這本書很適合年輕人看，然而大部分年輕人不愛看書的，可惜了。如若要從“當下時刻”瞭解一個國家的話，可以從“醫”“食”“住”“行”四個方面系統的切入，會有一個全面而直觀的瞭解。而這本書，便可讓你瞭解有關“住”的方面。如若你內在儲備豐富，亦可引導你發散性思考。這是我的一點薄思，共勉。