中產階級如何保護自己的財富（投資界紅寶書）

一本絕妙的逆向思維的投資書，當然我不是在誇獎作者，而是提醒看這本書的投資者們可以用作者犯的錯誤來警醒自己。 即使抱着空杯心態，看這本書依舊充滿了煎熬，你可以看到風來了的時候豬是怎麼飛上天的，還可以看到一個陶醉在自己的成功裏的自大狂是如何走向毀滅的。看完這本書後我搜索了下作者近況，果然他靠運氣賺的錢全部用認知還了回去。也可以看到戰術上的勤奮（作者對如何選房，如何找筍盤確實有所長），戰略上的懶惰（盲目地認爲房子會一直漲上天去）會帶來如何毀滅性的結果。 那麼，作者到底犯了投資上的哪些錯誤呢？ 1.自大以至於固步自封。我想這是他犯下的最大的錯誤，由於踩中了03-15年的樓市大牛市，作者這位炒房客（即使他要給自己的職業硬加上很多光環和取一個更高大上的名字）通過加槓桿賺到了大量的金錢，所以他很明顯放棄了進一步地學習，閱讀，從而失去了糾正自己的錯誤的機會。 2.將複雜問題簡單化，扭曲自己對現實的認知來爲自己的需求服務。作者沒有認知到自己根本不瞭解標榜爲唯一真理的奧派經濟學，同時也在用一個簡單到荒謬的指標（m2）來預測樓市接下來會一直漲上去，樹會一直長到天上去。諷刺的是，作者明明看到了股市大牛市的破滅，香港樓市神話的破滅，卻用荒謬和可笑的理由（利益相關階級不允許房價下跌）來自我欺騙，自我安慰。搜索了下，甚至作者截止泡沫破滅後的2023年仍然在用m2指標預測24年房價會漲5倍..... 3.盲目上超大槓桿。你可以在本書的一個章節《房產投資行業的忌諱》裏看到這個行業的瘋狂，刷完所有信用卡，窮盡所有流動性，甚至還要自我欺騙這是“忌諱”，這是“賬算的越細，錢輸的越多”。我想本質是作者自己內心的潛意識是明白自己盲目槓桿拉滿是危險的，所以不去計算，假裝危險不存在。 最後我還是想提醒自己，泡沫的破滅永遠發生在大部分人都認爲泡沫不存在時，樹也不會長到天上去，萬事萬物皆週期。

讀書在於開見識增視野，看到自己沒打開的盲區。但讀任何書都要批判性思維，先吸收書中的觀點，再取其精華去其糟粕，融合爲自己的。 書中的觀點可能不適合大多數人，但只能說是不適合你的階層。但書中有些觀點值得思考: 第一，財富交易流動的本質，任何財富不流動，都只是單緯度和低效率的農耕文明，而只有高速的交易才能產生更大的財富， 第二，現金→低週轉資產→現金→高週轉現金。因爲通貨膨脹和gdp等宏觀增長，以及稅負的存在，隱形中不斷侵蝕所有人的資金。而減少這種局面，就需要錨定優質資產。 第三，利用槓桿。沒有槓桿，所有的財富積累都是一眼望到頭和可知的。而槓桿就是實現階級跨越和財富指數增長的關鍵，同時合理的使用槓桿（銀行、信用卡、借款、融資等），有利於對抗隱形吸血和撬動更大財富。 第四，買賣房地產的選擇。比如優選老破小和老公房，杜絕處房情結，鳳姐變冰冰方式，等等。還有比較方法論的“2N”法則，通過每年購入1-2套，五年實現一次輪換增持，實現8年1000萬目標。 第五，經營企業、房租和賣房的考量。類比股市，只有買入標的是優質的有價值的（決定增長空間），合適的時機和好價格（決定安全邊際和增長率），才能真正保值增值對抗風險。而爲了房租而買房是錯誤的動機和不划算的交易，只有根植於增長的價值，順帶的租金纔有意義。 最後，房地產投資的底層邏輯離不開: 持續增長。 拋開這些事，每個階層有每個階層的活法，財富也不代表就是幸福，只有每個人自己想好想要的生活，併爲之而努力奮鬥，而不被外界影響自己的心態。

房產投資者歐成效說： 屌絲買房子，第一點是貧窮。 思想決定行動。 市中心或理想地段房子貴嘛，所以普通人會從儘量減少支出的思維出發，犧牲地段，去買遠郊更便宜的房子。 還是從價格便宜出發，普通人會買低樓層，只要足夠便宜，什麼樓層都可以。 朝向與景觀也無所謂，只要夠便宜；臨街很吵，沒關係；戶型、層高是否合理，不重要；沒有錢，就苟且。 但普通人還是要維護尊嚴，特別是有夢想的年輕人。 很多人會買品牌房地產商開發的、有小區環境的一手期房，他們絕看不上老破小，因爲這是對“出人頭地夢”的否定。 經濟學裏有一階、二階的區別，一階經濟學講的是：我要，我想，我希望……就如普通人買房子，他們考慮的是今天，“在功能齊全的條件下，我希望儘可能便宜”。 二階經濟學考慮的是：我這樣做了以後，你會怎麼做……就如而老手們買房子，考慮的是明天，“我現在買進，但在2025年拋售時，買家們會很感興趣”。 今日讀書：yevon_ou《中產階級如何保護自己的財富》。 yevon_ou，即歐成效，人稱“歐神”，傳說此人十年前就靠炒房賺到10億身家，據說他計劃在60歲之前實現百億。 他在視頻號或者書裏藐視屌絲，彷彿自己是看破一切、高高在上的方外之人。 儘管此人不討人喜歡，但在房地產黃金時代過去的今天，我卻第一次開始認真理解他的財富觀，就如十年前我理解了李笑來。 在某個專業領域，總有些人發現了某些驚天祕密，他們一邊靠此發財，一邊嘲笑着其他人在錯誤的道路上狂奔。 沒辦法，我相信術業有專攻。 作爲普通人，我們應該向比自己強的一切人學習，拋棄過去的成見，考慮未來的成長。 見賢思齊焉，見不賢而內自省也。 【注：看到賢者主動學習，向他看齊；看到不足者就反思自身是否存在這些問題。】

挺有意思的一本書，很多觀點和視角對我有啓發。 印象比較深的有幾點： 1，不要相信媒體。雖然作者是從房地產的視角說這句話的，比如過去這麼多年房市的實際走勢和必然趨勢一定是單邊上漲的，但是媒體一直都是唱空的，因爲唱空符合廣大讀者的心聲，而且聲音越大，讀者越多，媒體也不過是爲了自己的利益，也就是流量而已，事實是什麼，媒體不關心。房地產之外也是如此，自媒體更甚。 2，分層，分級，分類拆解和分析問題的思維方式。這方面，作者絕對是個中高手。這種思維方式，對於我們看清事實本身，非常有幫助。 由於歷史和文化的原因，國人的思維方式有個很典型的特點，那就是喜歡大而泛，喜歡宏觀視角，這種思維方式的優點暫且不論，這裏只說缺點，那就是導致我們對於本因的分析不夠精準，容易流於表面，得出的結論往往是失之毫釐，謬以千里。 分層分級分類拆解的思維方式，可以很好的彌補我們的思維缺陷，比如，對於房價，作者將它拆開，房價的構成有哪幾個部分呢，房子本身的建造價值+學區價值+交通價值，等等。房子升值了，具體是哪一個部分帶動的呢，我們買房，買的是哪一個部分呢，把它拆開，你可以更好的解決問題。裝修房子的時候，也把它拆開，廚衛部分+地板和牆壁+傢俱，哪一個部分花錢最多呢？再比如，把上海市場買房的羣體分成本地人，外地人，外國人，再分區域來看，可以很好的看到過去和未來買方購買力的變化……書中到處都是這樣拆解式的思維方式，非常值得學習。 3，凡事就怕認真。投資回報率到底是多少，利率多少最優惠，作者都是一筆筆算清楚，落到紙上，不要偷懶用心估算，對於問題，要麼不弄，要弄就弄清楚，不要模棱兩可，尤其涉及到交易，一定要親自動手算，這種認真的態度對我很有啓發。 4，侷限性。作者被稱之爲房市世界的“神” 不得不說，對於房市，作者下的功夫讓人敬佩，觀點和判斷非常犀利。但是涉及到房市之外的一些觀點，比如對於資本市場，商業的一些觀點，顯得很淺薄。一個人或許在某一個領域很厲害，但是最好不要對你沒有深研的領域發表意見。沒有什麼真正的神，人都有侷限性，尤其當你把某一個領域的成功經驗延展到另一個領域時，往往是不適用的，可能會貽笑大方。

正確書名也許應該叫《中產階級的破產指南》[吐] 這書的邏輯就有毛病……

中產階級如何保護自己的財富 yevon_ou 51個筆記 ◆ 中產階級如何保護自己的財富 >> 我的回答是：“不要持有任何貨幣。”也不要持有任何類似於準貨幣的東西。譬如債券、理財、債券基金。因爲全世界的貨幣，都跑輸“實物資產”。不僅僅是中國這樣，你去美國、歐洲，哪怕日本，都是這樣。 >> 這個世界上真正賺錢的是什麼？是債務。在一個M2增長的環境中，什麼資產升值最快？是債務。如果年化M2增長12%，而利率只有4%，則什麼資產升值最快？是債務。 >> 低級、中級、高三級模式：低級模式，存錢，銀行經理跪式服務；中級模式，資產；高級模式，借錢，你去跪銀行經理。 >> 構建以房貸爲中心的資產組合包。 ◆ 天大的事——我們的房子 >> 我們必須清楚地知道，“並不是每一套房子都是保值的”。只有在特大城市，纔有本地人、外地人和外國人三類人。只有在省會城市，纔會有本地人、外地人兩類人。如果你在二線城市，首先，不能在任何人口流出的區域買最差的A。因爲這樣換房的結果，就是最差的A完全沒有人要，其價格有可能跌向零。其次，哪怕是同一座城市，金山、崇明的老公房，其表現也要比“內環內”的老公房差，因爲“換房客”的房子總是越換越好。我們必須密切關注新增低層外來人口走向，否則最差的那批房產，其價格將是“斷崖式”下跌。 >> 我們一直說，一手房的價格是虛高的。一手房的價格並不代表市場真實的價格。“落地打七折”，二手房實際可以交易的遠遠低於一手房價格。 >> 最賺錢的，最好投資的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二線盤。我們一再強調，不要買一手盤，不要追求品質，不要追求品牌，不要追求光鮮的附加值。而導致的結果，就是我們跑進一個破破爛爛的小區，買了一套破破爛爛的房子——對，就是“老大樓”的一樓。可是這樣的房子賺錢啊！重要的是差價和漲幅啊！你所接觸的，是小老闆，是開餐館的，是開摩托的，是菜場殺魚的。你從這些人手中買進房子，又轉手賣給這些人房子。我們接觸的主要是“民工+小老闆”羣體，因爲只有他們會買二手盤。這個細分市場，纔是房地產投資者的主場。 ◆ 你的第一、第二套房子 >> 當你購買“第一套房”時，幾乎不需要任何技巧。你唯一需要的，僅僅是下定決心。修真路上有三道檻，第一套、第六套、第十六套。其中，第一套的“築基”階段最重要，是一個分水嶺。對於買第一套房，關鍵有三點：守拙，勤奮，大智慧。 “知其雄，守其雌，爲天下溪。”老子《道德經》中這句話的意思是，知道自己的長處，知道自己的短處。當你去買第一套房子，則你大概率的99.99%是菜鳥。菜鳥的意思是，你要“聽勸”。“菜鳥”最缺乏的能力，恰恰也是自知之明。 >> 知其雄，守其雌，爲天下溪 >> 就買房這件事來說吧。房地產投資老手再三告誡的是：“遠郊、一手、品牌、精裝、CEO盤、小戶型、高單價、酒店式公寓。”也就是說，這八個元素統統都是不可以碰的。而資深房地產投資者建議：“市區邊緣、二手、國有開發商、毛坯、親民盤、大戶型、低單價、純住宅。”房地產投資者建議你買房齡略老的二手房，這樣的房子，雖然沒什麼“新鮮刺激”，但是隨着大勢上漲，漲價卻是十拿九穩的事。新手最怕上手第一單就虧錢，只要第一單能賺，以後都好說。 >> 不經意間，你爲了公司一個會議，甚至爲了在老闆面前留下一個好印象，就錯失了幾百萬的商機。客戶的一個毫不重要的修改理由，你會勤勤懇懇地週末改上48小時。而相應地，買房子，看房子，卻是漫不經心的“旁門左道，君子遠庖廚”。這樣的人，在社會上是失敗的。 我們的第三個技巧：大智慧。你一定要分清輕重緩急，哪一個纔是正業，哪一個纔是旁門左道。你要用非常謹慎的態度去看待“買房”，買房這種事，應該比董事長專程把你叫到辦公室，連升三級更重要！ >> 旁門左道，君子遠庖廚 ◆ 學區房的大風險 >> 如果一定讓我對學區房投資說兩句的話，我會謹慎跨界地嘀咕：我對“學票”的價值走勢完全不看好。學區房面臨斷崖式的下跌，它的價值，是很有可能歸零的。學區房的第一個問題是，它的“激勵機制”是不對的。好比我是一個導演，連續幾部戲票房大賣。隨着我水平越來越高，聲望越來越高，明收入、潛收入，各項好處肥腴得天上人間，這些都是“正激勵”。意思是，“做得好，加工資”。一個人可以拿到他的勤勞報酬。 而在“學區房”制度下呢？學區房的受益者是房東！你周邊的房子都成了“學區房”。房子紛紛升值，房東發了大財，而辛勤付出的老師一分錢回報也沒有。所以這個“激勵機制”是不對的。你以爲你買定“學區房”，從此鬆了一口氣，小孩子就能受到良好教育了？不是的。你買的那一年，是該學校“教學質量”最好的一年，此後一路走下坡路，哪一年都比今年差，因爲老師沒有激勵。 >> 是非之地，君子裹足。 ◆ 利率與房價的精算法 >> 利率每加息0.25%，房價下跌1%——不是30%，也不是50%，而是精確的1%。 然而，很多大咖的學術文章後來都被證明是謬論�� >> 就學術文章而言，有一定的套路共性。其有一個潛規則是，絕對不可批評政府的經濟政策。而另一方面，下里巴人的“房型、交通、採光”，他們又不懂，所以，學院派的文章，基本集中在“利率、匯率、宏觀財政政策”上。這樣，既顯得高大上，又覺得是指點江山、高屋建瓴。 >> 一般來說，利率上升，房價下跌。利率下降，房價上升。這個道理，簡直就和“加息抑制M2增長”“加息禍害股市”一樣金科玉律，一樣蔚爲主流。 >> 你發現加息後，每個月的月供增加了。但其實也可以理解成你買了一套更貴的房子 >> 每加息1%,10年期月供增加約4%，20年期7%,30年期10%。拉到極限，也就一次年輕人加薪。你即使把利率拉到9%——這是不可思議的，幾十年未遇一次，而且要花好幾年時間慢慢地加上去——但月供幅度也就+15%，小年輕一年的加薪幅度就補回來了。房貸總是越還越輕的。 >> 利率對房價的影響最大上限不超過5%，這就是我們的結論。 ◆ 樓市的季節性現象 >> 其實，一年之中最重要的月份是什麼？是3月、4月。 >> 從元月二十日開始的90天內，樓市開始暴漲。基本上可以保持3月10%、4月5%、5月5%，甚至6月5%的速度。然後動力逐漸消散，力量逐漸衰竭。也就是說，一旦暴擊，樓市會呈現四個月30%的漲幅。此後，6～8月天氣極熱，沒有人看房，緩慢零星增長。到了9月，因爲是秋季，6～8月壓抑的購買力會促使人們重新去看房。但你切記，9月是“小陽春”，或許有5%的漲幅，或許不死不活。全年的決戰從來不在“金九銀十”，對於房地產投資者來說，9月、10月基本是被忽略掉的。最後，遲滯到了11月、12月。進入12月，租房市場基本上完蛋了，因爲外國人都要回去過聖誕節。 而我們有一個“反向思維”，一年中最重要的月份，其實是12～1月。爲什麼？因爲這個時候，是一年中最淡的淡季，基本上是沒有人買房的。根據上面月份的分析，這時形成了一個絕對的“市場真空”。因爲拋盤永遠存在，永遠會有急需賣掉房子籌錢的人羣。而12～1月，市場上根本沒有普通買房者了，價格就會降低。如果你“反向操作”的話，是最容易買到筍盤的。本身這個時候價格就會比平時低10%左右。“年末不賣房，年末只買房”是我們的原則。更重要的是，年末會猛然衝出筍盤，而筍盤可以活一段時間，不被人掃走，直到被你掃到。當別人都在紅紅火火過年的時候，你要做那個唯一的“在大年夜買房的人”。買房一定要在除夕前，市場極淡的時候下手。無論如何，都不能因爲偷懶或者與家人團聚，“年終獎沒發下來”, “等錢籌齊了再看房子”之類的理由拖到春節後。春節後，大家都拿到年終獎了，價格就上來了。 >> “在雙數年的年末和單數年的年頭，即12月、1月一定要入場，漲漲漲漲漲，到單數年的10～11月，一輪行情結束。” ◆ 樓市的回報有多高 >> 正確的做法就應該是，“拋掉”。再重新拿300萬元，按揭買1000萬元的房子。你要儘量把“單利100%”，變成“複利100%”，這樣纔是賺得最多，利潤最大化的做法。 ◆ 零首付精算法 >> 對於房價最基本的一個技巧，就是“高評”。通過寫高價格，獲得更多的貸款，達到“零首付”或者低首付。舉例來說，一套1000萬元的房產，如果寫高到1400萬元交易額，則可貸款980萬元，實際首付20萬元。高評最主要的問題，是稅費。 >> 實際操作中，也是多七成貸款，付一成稅，我們概括起來常說“借六還七”。 >> 因爲“按揭”的本意和“信用卡分期”是一樣的，前高後低，借款本金不斷減少。雖然房貸是一條非平均曲線，但是也大致勻直。所以房貸其實你只借了一半，說是30年100萬元的貸款，其實你只借了15年。因此，10年期按揭貸款和5年企業貸款是等價的，都是隻借了5年。 >> 很多普通老百姓“不貸款，少貸款”的做法是錯誤的。你正確的做法，應該是儘可能地壓低合同價，把稅省到最低，然後在力所能及的範圍內貸款，貸滿七成。事實上，“寫高”的人非常少，“寫低”是絕對主流。“低評”到了極限，就是“全款”，因爲你本身貸款就不多。 ◆ 獲得更多的現金——借貸的技巧 赤裸裸地…… >> 凡是說“北美”的肯定是加拿大人。凡是說985的肯定不是北、清、復、交。凡是說在BAT工作的，必定是百度員工，阿里和騰訊是不會自報BAT的。 凡是說“家住內環”的，肯定是浦東內環。 ◆ 長線負債率 >> NPER（4.9%/12，總月供，總負債） ◆ 貸款的外圍世界 >> +2，或者4+3貸款，指的是你按揭貸款沒滿七成，則同一家銀行可以在限額內給你再疊一筆消費貸款，把你的總額度撐到70%。 >> 2008年房地產調控，其中兩條“二套”政策，一則二套首付70%，二則利率上浮10%。請問，有沒有辦法使得“二套”貸滿七成，而且利率不上浮？答案是有的。貸滿七成的主要方法，是疊加貸，即“4+3”。而利率不上浮的主要方法，是固定利率貸款。 >> 接力貸的意思，就是主貸人沒有任何貸款記錄，符合首套七成八折優惠條件。而主貸人不需要還款能力，由輔助貸款人提供擔保、連帶還款。因此，接力貸是大殺器。京滬本地居民，僅僅靠接力貸，就能獲得六張首房首貸的房票，一般家庭夠用了。接力貸的規則如下： （1）大多數銀行要求主貸人的年齡小於65歲。 （2）接力貸不上徵信，但是同一家銀行系統會看到。 （3）最長30年。 （4）幾乎沒有費用。 >> 內房貸的意思，是指在香港的銀行辦理房貸，購買內地的房子。因爲全部的流程手續從香港走，所以不受內地“二套”貸款的限制。同時，因爲購買的是內地的房產，也不用受香港金管局的限制，利率可以低到1.75%，貸30年，無限套。“內房貸”是近年纔有的事。隨着內地一系列新的“粵港”合作文件簽訂，“內房貸”將迎來很長一個發展時期。“內房貸”目前主要的瓶頸就是業務剛剛開始，銀行開展該業務還不是很成熟。目前，“內房貸”能接受的樓盤，對於城市而言，已知可做的只有深圳、北京、上海。 補充說明一句，“內房貸”不是所有人都可以申請，僅面對香港市民。 ◆ 一些基礎財務函數 >> 計算月供的正確方式，應該是打開Excel，輸入：PMT（利率，期數，金額）。其中，第一個參數，指的是月利率，一般是4.9%×90%/12。 >> 每10000元月供50元 >> 平均貸款年限 知道了平均利率、總月供，纔可以計算平均貸款年限。公式是：NPER（利率，月供，借款金額）。如上例，其平均貸款年限是NPER（5.90%/12, 57883.07,4581870），答案是67個月，五年半多點。也就是這個人的財務結構，和我借你一筆458萬元，67個月，5.9%的利率，等額本息貸款，二者是完全等價的。 >> 還清貸款 你需要多少年纔可以徹底還清貸款？把NPER中的月供再加一點，譬如再加2萬元、3萬元你的工薪收入，如NPER（5.9%/12,57883+30000,4581870）=46.5，這樣，你只需要4年不到就可以徹底還清債務。你可以自己嘗試一下，在NPER函數中，通過輸入NPER（利率，總月供，總負債）、NPER（利率，總月供+20000，總負債）、NPER（利率，總月供+50000，總負債）來完成。 >> IRR是算不確定現金流的回報率。好比有一筆投資，第一個月賺2萬元，第二個月虧3萬元，第三個月賺4萬元，第四個月虧5萬元……IRR最好的用處是：算保險費，揭穿保險公司的條款，非常有用。 ◆ 公積金的用法 >> 公積金最好的用法，就是根本不要去用它。爲什麼？因爲這涉及幾個麻煩，如金額太小，公積金可能反而更貴。 >> 公積金可以小賺幾萬元，但不多；某些場合還不如純商貸，爲了公積金耽擱交易流程頗不值得，撿了芝麻，丟了西瓜。 純公積金貸款，不檢查二套。也就是你第一套純商貸，碰也不要碰公積金。第二套做“純公積金”，組合貸款不行。如果是純公積金的話，則它可以把你當作首套處理。如果是“組合貸款”的話，就不享受這個優惠，因爲公積金系統是“分立”的，甚至連“貸款審覈部”都沒有。 公積金貸款有且僅有兩條準則：貸款不超過餘額40倍，繳交年限滿12個月。這兩個條件都滿足了，他們就一定貸給你。 >> 公積金是政府與國民的一個契約。你每月存8%的工資進去，就是爲了買房子用的。 >> 如果你公積金餘額很高，高過了月供很多倍，我們給你的建議是，你最好的做法是提現。這是比“年衝”“月衝”更好的做法。 >> 公積金餘額其實是可以提現的，提現條件：新房產證六個月之內，憑房產證提現；死亡；放棄國籍；滿60歲退休。一本房產證，如果你沒申請公積金貸款、組合貸款的話，你就可以申請全額提現。哪怕有商貸，一樣可以把公積金全部都取出來。當你一次性把公積金由十幾萬清爲零後，隨着你的工資，它又在每月幾千幾千地增加。這筆錢也不要浪費，是可以衝還房貸的。具體的做法是，找到你在銀行辦房貸的信貸員，在銀行的電腦系統中，輸入操作你的公積金扣款賬號。不上房產證者，不能提現，但可以扣。憑着你的貸款買房，就把全家人的死錢變成了活錢。 ◆ 截斷和再抵押 >> 截斷 抵押貸款真正的用法，應該是把你的按揭還了，重新再抵押。 >> 再抵押的分析 圖4-8，告訴我們幾個道理： （1）抵押至少double起。如果原有的按揭是200萬元，則你“截斷”換成抵押，至少應該是400萬元。在這個位置，利率曲線下降得非常快，一下子由28%降到了15.66%。我們知道，15%基本上是“老派多軍”比較能接受的一個利率。所以，你抵押換按揭，至少要貸款金額翻倍，這是起步線。

在非典以後，中國的大部份老百姓開始明白一個道理，就是可以通過買房，同時利用銀行按揭這個扛杆來做投資，而且收益比投資其他投資品更大，還有實物房產在手，這個邏輯符合國人的心裏想法~~最差也能保本，我有套房。 其實這正正是因爲通過城市化的運動及經濟的增長，貨幣的增發，再加上當時需要利用房地產來做車頭拉動一系列的上下游行業，只不過老百姓不用去理會這些相對需要點專業知識的東西，他們只需要知道長遠看房產是看漲便可以。 作者在前半部份用友人聊天的方式提出了一些不同於大衆理解的經濟學原理，每每都是“錯！錯！錯！”，雖然我不完全認同，但是有些觀點也特別新穎，也是值得深思的，如用負債來賺錢，就是說明了扛杆的妙用，而處房情結，也就指出了投資者的幼稚。 08年四萬億大放水其實也是經濟發達地區首先獲益，這並不是誰優先，而且與經濟發展有高度相關性，所以也導致了越發達的地區房價漲的越快，經濟欠發達地區也就只是搞搞基建，經濟上不去，房價爬不高。 比較有良心一點是，對於手上有點小錢的初階、想多投一到兩套房的投資者來說，書中的一些做法是可以參考的，但要是以其所述的方式去做“專業房產投資人”卻不容易，因爲並不只是“第一桶金”那麼簡單，按所提出的邏輯是要每年都能拿出同樣等值於房產價值的資本再投資。當然，作者也是通過其自身的實操利用房產獲得了不少收益，但要說懂房地產，那就真的只能送上“呵呵”兩字。 但只論利用房產投資，只論結果，他的一套邏輯是做得到的，只是不易複製。

剛剛讀完了圓圓的《請停止無效努力》學到了如何培養自己的結構式思維方式。當看到這本書時，巧得很這本將上本書中提到的結構性思維延伸到了如何理財，用這種思維做投資理財會讓財富更快累積。 在書的最後，作者很有趣的將社會人進行了分類，說全社會上大致90%的人，會嚴格按照效率最大化的“上流、中產、底層”的行爲模式來指導自己的人生的。可以通過觀察一個人的“格調、品位”，來判斷他的社會階級。上流就該有上流的生活，省事省力。中產就該有中產的生活，追求性價比。底層就該有底層的生活，省錢第一。但是，還有9%的人羣，卻在僞裝地活着，他們儘量使得自己的階層看起來“不同”，主要是把自己僞裝成更高一個階層。這個階層的人在特殊的場景時刻會刻意地僞裝，使用遠超於平時生活水準的配置。女白領全身武裝，去參加富二代的約會；有的司機，家裏窮得揭不開鍋了，每天同一身西裝，漿得筆挺，準時上班；有一些小老闆，生意沒做多少，卻一定要買輛豪車。這些都是強行拔高社會階層的例子。在這裏需要重點指出的是，“拔高”是非效率的。你本身是中產階級，非要模仿上流社會的生活，會對你的生活造成非常大的支出負擔。“僞裝”是一種無效率的行爲。另外還有1%的人，自然是僞裝得“比真實階層低一點”。這讓我想到了巴菲特和 Facebook的扎克伯格[偷笑]

書名有點標題黨，內容實際是房產投資者實操炒房經歷的體會和這個行業的狀況，不可否認這確實是實現財富增長的一條捷徑，但不是一般人可以輕易實現的，況且作者也不可能告知你真正的祕籍，不過對於購房方面還是學到了一些經驗。如果想在一線城市購房，尤其在上海購房還是值得看看此書的。

這是一本房地產死多頭寫的書，裏面充滿着“屁股決定腦袋”的各種論點，對於手裏沒倉位（房子）的人而言，讀起來可能會覺得不那麼自在。尤其是當下房市行情不好，讀者更容易先入爲主地帶入批判性視角去看這本書。但多空觀點在這裏其實並不重要，這本書在“教人買房”上做得不錯，就值得一看了。 在我看來，本書主要有三類內容。第一類具有商人氣息，教人選房（買入原材料）、裝修（加工產品）、賣房（賣出成品），這類內容是我讀此書的主要目的。第二類則是交易員視角，教人加槓桿、滾倉。高槓杆太危險，絕不能只看到收益不看到風險，所以瞭解一下就好。我把理論派的都算作第三類，包括講解一些經濟學理論、介紹炒房流派、爲炒房者辯護等，還挺有趣。這裏整理一下第一類內容的一些要點： 選房賣房不要在任何人口流出區域買最低檔的房。 遠郊、一手、品牌、精裝、CEO盤、小戶型、高單價、酒店式公寓，統統別碰。 市區邊緣、二手、國有開發商、毛坯、親民盤、大戶型、低單價、純住宅，建議考慮。 關注硬指標：地段、樓層、朝向、景觀、層高、水泥用料等，忽略軟指標：品牌、精裝修、廣告、處房情結等 看房二百套，自然有筍盤。 年末不賣房，年末只買房。 學區房 = 房子 + 學票。所以學區房要買小，因爲學票纔是重點。在學歷快速貶值的現在，學票存在暴跌風險，不要去買入學票溢價過高的學區房。 賣房必須提前清退租客，保持房屋乾淨整潔。 買賣是買賣，租賃是租賃。好租的房子未必好賣，好賣的房子未必好租。兩個羣體需求是不一樣的。 這些建議中一個重點就是，關注房子本身，不要爲附加物支付過高的溢價。然後就是多看房、關注市場的週期（什麼時候買房者資金充裕，什麼時候是市場淡季等）。 裝修鳳變冰相關章節中，作者介紹了許多技巧，比如：任何一段牆壁都有電源；有下水的地方都要通水；適當做大廚房、衛生間；用玻化磚而非地板；注重整體視覺空間等。核心思想是用省心少維護、低成本的裝修，讓老房子能有更好的視覺觀感和舒適的居住空間，從而提升房子的租金和售價。 雖然上面的內容主要也是爲炒房服務的，但是學習之也有助於買到更保值的自住用房。