房价下跌资产严重缩水，赶紧抛售？孟晓苏：别慌，还不是最佳卖房时机（轻观察）

不一定很多人能看明白孟总表达的意思，这就是房地产投资的道，只要记住，短时间房价会跌，长期一定会涨，只要不卖就不存在亏损。对于没时间还房贷的，要主动和银行协商，暂时先不还，用不了两三年经济接近会回暖，压力自然会变小。

首先非常佩服这位专家的勇气，在大家都看跌的房地产行业之中，他着重强调了社会保障性住房和商品房双轨制发展的趋势，不过其本质上对房地产行业还是看涨，别的不说，在这种形势下看涨是很容易成为众矢之的被骂的。 其次，这只是一篇小短文和他自己的一些观点，观点在没有大量理论和全方位实践调查做支撑的时候，若是直接下结论多少有些草率，这也正是这位专家的勇气所在！ 不过，我本人对于该专家所说也是抱有支持态度的，但我更觉得房地产行业并没有专家想象的那么乐观，房地产虽然是众多产业链的上游，既能带动产业发展也能造福民生，但也有相应的泡沫、周期及商品属性，现在地产行业仍处于挤泡沫、去库存周期和回归居住属性之中，相比于其他行业而言只不过房子的波动周期时间更长而已，像股市的牛熊转换时间长的可能需要7-10年，债券3-5年，而房地产则是10-20年为一个牛熊周期。 个人认为现在只是地产行业的政策底，还没有完全到市场底，不过，距离市场的底部也不是特别远了。后续大概率会出现两极分化的行情，中心区域的好房子仍然会供不应求，边缘的郊区会随着人口的减少进一步降价，外加新房不断的更新迭代，存量房的价格将会逐步压缩，除非求大于供。 最后，建设保障性住房的根本问题在于精准实施，如果得不到精准实施，那么房子同样会被资本炒作，到时候就会因为保障性住房的制度不完善而催生出很多其他的问题，重在制度完善、精准实施。若能实现将是地产行业的一次重大变革，也是国民经济支柱的结构性改革！

杠杆需合理，老龄化，少子化， 灵活就业等经济来源的不确定性，看供需双方谁能抗住这波经济周期，房东抗不住房贷就破发，破发概率会多起来，每个小区房价会被破发拉下来。房客忍不住就会早早上车被套住，承接房东给的这波债务。

市场恐慌时卖出，往往是错误的开始。孟晓苏的观点像一剂清醒剂，提醒我们房地产的本质是长期资产而非短期投机品。那些因房价下跌急于抛售的人，可能正重复着历史上所有恐慌性抛售者的错误——在低谷放弃，错过复苏。真正的价值投资不在于预测短期波动，而在于判断资产的长期生命力。核心城市的房产仍具备稀缺性，保障房政策的推进反而会优化市场结构，让商品房回归居住与改善的本质。与其被账面的数字波动困扰，不如思考十年后哪些房子依然会被需要。经济周期起伏是常态，但人类对安居的需求从未改变。

文不对题 诚然，市场都是买涨不买跌，房主不宜慌张跟风抛售，政策不宜带头低价收购破坏市场价格，银行和法院不宜没有温情到导致法拍房增加从而因边际价格波及周围的价格，孟总都呼吁到了，希望真的能起作用。毕竟如开头所说，整体存款的上升，无法弥补房产缩水导致的全国性资产缩水，止跌回稳迫在眉婕。 但是文中更多的，是关于加大保障房建设，文不对题，不是说孟总谈的不对，而是不喜欢作者这种挂羊头卖狗肉的行为。作者标题党，没有围绕标题谈，而是靠标题吸睛，不爱。

笔记摘抄： 1）房地产目前尚未完全回暖，要激活房地产市场，需要使用超常规手段：首先应立即全面取消北上深限购政策，其次应大规模建设保障房，填补市场缺口，盘活市场有效需求。 2）房产价值的剧烈缩水，显著影响了老百姓的消费预期与行为。孟晓苏：美国经济崛起的经验表明，内需驱动才是大国发展的核心动能。 3）限购和限售政策应当用于保障房领域——通过明确申购资格标准，设置交易限制年限，确保保障性住房资源真正服务于住房困难群体。同时，政府需强化保障房后续管理投入，不能让低收入群体承担太多的物业费和社会服务成本，凸显保障房体系的社会福利属性。从政策逻辑看，保障房建设与管理应遵循计划经济为主导的模式，而过往因保障房体系建设滞后，误将保障性住房政策用于整个商品房，才出现了限售、限购、限贷等限制性措施。 4）尽管如此，对于新市民及年轻群体而言，他们真要购买保障房，也需要倾其全部身家，掏空“6个钱包”​，还需要通过银行贷款，当几年房奴。但几年之后，当保障房可以进入市场交易时，相较于商品房，它就具备了两倍的潜在增值空间，这一经济激励将显著提升其市场吸引力。还有“以租代购”模式，​“以租代购”可借鉴房改历史经验，将承租人已支付租金折抵购房款，既符合公平原则，也契合政府保障民生的职能定位。在此过程中，需发挥银行低息贷款支持，并通过资产证券化(REITs)拓宽融资渠道。目前REITs在保障房领域的应用规模尚小，亟待进一步发展。所以，相较于租赁型保障房对地方财政的长期压力，配售型保障房凭借预售回款、税收返还等机制，资金周转效率更高。政府若能以土地及少量财政资金为杠杆，撬动银行信贷及社会资本，即可实现保障房建设的良性循环。 5）除了新建保障房，还有将商品房收储转为保障房，但该政策实践具有双面性，关键在于精准施策。当前7.9亿平方米的待售商品房中，近4亿平方米为商办用房，商办房不含高地价，具备显著的改造潜力。以北京、上海等一线城市为例，商办用地价格仅为商品住宅用地的1/3，房价水平同样较低——北京房价高位时，商品住宅均价达6万元/平方米，而商办房均价仅约2万元/平方米。因此，在落实中央关于收购商品房转为保障房的政策时，应避免将目光局限于商品住宅，商办房也是商品房，收购商办房改造成保障性住房是可行的。 6）除了新建保障房，还有将商品房收储转为保障房，但该政策实践具有双面性，关键在于精准施策。当前7.9亿平方米的待售商品房中，近4亿平方米为商办用房，商办房不含高地价，具备显著的改造潜力。以北京、上海等一线城市为例，商办用地价格仅为商品住宅用地的1/3，房价水平同样较低——北京房价高位时，商品住宅均价达6万元/平方米，而商办房均价仅约2万元/平方米。因此，在落实中央关于收购商品房转为保障房的政策时，应避免将目光局限于商品住宅，商办房也是商品房，收购商办房改造成保障性住房是可行的。 7）谈房地产未来发展空间：从住宅发展现状与国际经验对比来看，中国房地产行业仍存在巨大发展潜力与空间。孟晓苏：其一，城镇户籍居民住宅质量存在提升空间。其二，新市民群体住房需求亟待释放。其三，与国际成熟市场相比，我国房地产业发展周期仍处于早期阶段。 8）谈对目前房地产市场的担忧：一是需警惕法拍房激增对房价形成冲击；二是地方政府需纠正政策执行偏差。 9）其一，法拍房激增对房价形成强烈冲击，法拍房拉低了二手房价格，又影响到了一手房。有一段时间，受经济下行影响，大量购房者因失业等原因丧失还款能力，银行加速处置抵押物、法院强制执行，导致法拍房数量短期内大幅攀升。法拍房起拍价通常为市场价的70%，实际成交价更是普遍腰斩，这种超低价交易通过“边际价格理论”产生连锁反应——单个法拍房成交价直接对周边300米范围内房价形成打压，若区域内法拍房占比超过15%，周边区域的房价都需要重新评估。尽管近期相关部门已采取措施遏制法拍房快速增长，但尚未从根源上解决其对市场价格体系的破坏性影响。另一个让我担心的问题是地方政府对财政资金收购商品房的政策执行存在偏差。 10）从长远规划来看，房地产市场亟须进行结构性调整：应当扩大保障房在开发总量中的占比，适度压缩改善型商品房规模。当前每年近18亿平方米的商品房开发体量明显偏高，未来需向保障房建设倾斜。 11）谈年轻人不买房问题：年轻人应依靠保障房解决住房需求，​“以租代买”是解决年轻人住房问题的理想模式。在解决年轻人住房问题上，我认为“以租代买”是一种极为理想的模式。对于初入社会、经济基础较为薄弱的年轻人而言，租房是满足当下居住需求的必要选择。真正意义上的“以租代买”​，是指未来购房保障房时，所支付的租金能够抵扣房价，并且过往的全部租金都应计算在内。需要强调的是，实现这一模式的关键前提是，年轻人所租赁的必须是政府提供的保障房，而非农民的小产权房。只有依托政府保障房体系，才能为“以租代买”提供坚实的制度保障和规范的操作流程，切实保障年轻人的权益，让他们“以租代买”的目标得以顺利实现。从长远来看，保障房在解决年轻人住房问题上具有不可替代的重要作用，实现“住有所居”目标的关键一环。 12）谈未来房价走势：短期下降，长期看涨。近期房价仍会延续下降态势。根据3月份的房价数据，下行趋势明显，所以我并不认同毫无根据的预测房价会上涨。但从全球范围和长期视角来看，房价总体呈现上涨趋势。就我国而言，历史上房价下跌的时期并不多，近期的下跌只是阶段性现象。如今，地价持续坚挺，很多地方涌现出了“地王”​，出现了类似国外“面粉贵过面包”的价格倒挂情况。回顾我国房地产市场发展历程，以往出现此类现象，常常是房地产市场复苏的序幕。房地产市场能否实现复苏，关键在于保障房能不能大量推出，让房地产能够度过这一劫。保障房投资也是房地产，加大保障房的投入，不仅能够提升房地产投资总量，还能带动施工等相关产业恢复生机，帮助房地产市场走出困境。因此，我认为房价短期会下降，长期会上涨。至于房价何时开始上涨，这取决于财政政策的调整。只有当财政资金摒弃低价收储等打压房价的举措并逐步退出干预时，我们才能够进一步探讨房价上涨的可能性。 13）谈普通家庭如何应对资产缩水：理性看待资产缩水，普通家庭无须恐慌抛售房产。孟晓苏：当前房地产市场中，资产缩水只是暂时的，这就好比股票下跌时，很多人急于卖出，却往往忽略了市场规律，此时并非最佳卖出时机。房屋对于老百姓而言，更多是满足居住需求的长期资产。房价下跌会对老百姓造成较大损失，但只要不选择出售，这种损失就尚未实际发生。所以，面对楼市波动，大家不应盲目跟风、追涨杀跌，否则很可能遭受损失。要让老百姓能够安心继续持有房屋，银行在其中起着关键作用。对于那些尚未还清住房抵押贷款的购房者，银行不应轻易将他们的房子进行法拍，而是应该给予两三年的缓冲期，允许他们继续按时支付利息，延长还款期限。而对于失业下岗、收入锐减的人群，银行甚至可以考虑暂时免除他们的利息，同样给予两三年的缓期，这对于缓解他们的经济压力、稳定生活有着重要意义。在楼市低迷的当下，银行要与居民携手共渡难关。银行不能仅仅从自身利益出发，而应顾全国家经济平稳发展的大局，以更加灵活、人性化的政策助力房地产市场和居民生活恢复稳定。

读到夸赞“商改住”就看不下去了，明明槽点非常多…… 太高高在上，与人民群众生活脱节，根据想要的结论强行拼凑论点论据，颇有诡辩之嫌。

更多的是关于加大保障房建设相关的， 我是26年3月回来看这篇25年的报道，房价又跌了

孟老的观点不一定都看的明白，很少有能把问题说的这么清楚的观点，又简短又犀利…所谓反者道之动，看问题的视角要对立统一，要置身事内，也要置身事外，但不能到九霄云外看问题，不要过了河站在岸边教民众假装摸石头，真正下场，才是真正上场！

逻辑水平类似西贝应对预制菜的做法