数字解读万科：房地产管理之道

#数据解读万科，房地产管理之道# 这本书从企业金融角度解读企业的经营发展之道。 1. 企业生存在于，专注主业。 2. 学会使用融资杠杆和企业经营杠杆。 3.企业的发展壮大关键还是要靠自身的“造血”功能——经营性现金流。

Smart City中國人口紅利的頭部企業： 1/王石先生從進口商品代理的個體戶，在小平同志改革開放的春風中勤勞致富，養活了自己、家庭、員工與上下遊，然後嚴倦土豪道路而是IPO、聚焦主業、政企雙贏、向世界500強學習、職業經理人團隊合作，在萬科地產雄霸全球的今天功成身退去以色列遊學 2/這樣的國際企業家是需機遇、需要格局、需要自律的，也許這就是萬科情懷，本書作者也有類似烙印，用"行業歷程、萬科軌跡、上市公司大數據、現金流波瀾起伏"揭示了萬科地產的核心競爭力 3/數字往往是冰冷的，卻最有效果，從而分享人類趨利的天性，也提煉了地產發展中的管理效率與體系價值 4/萬科"中產剛需、低利潤、大規模、輕資產"運營與京東商城異曲同工，它們究竟找到了哪些社會痛點、癢點?又如何高效快樂地與消費者同生共長? 5/作者懂得感恩，成為錢鐘書先生捐贈圖書版權給清華母校的又一人 6/向這些獻身於數字運算及財務管理的高手敬禮，知識經濟裡為我們這些普通學生梳理出"體系、組織、目標、流程與陷阱暗礁"

尽管这本书出版很早，现在的地产变化很大，但给我的启发，正是通过数据去分析一个企业的精准切入，这样角度分析的企业更严谨和富有逻辑性。给了我更理性地分析一个企业的成长过程，成功或失败的深层次原因。 很受启发！

本书讲述了万科成长为巨头的9大管理方法，但读完感觉并不知道万科真正的动作，目前读过最没有说服力的一本书，别人讲述理论与行动，用数据支撑，作者这里用数据支撑理论，毫无行动讲述。除了讲出了几个概念性东西外并无指导意义。本书的优点在于框架坚实，脉络清晰，目的性强。总之收获不大，读者完全可以跳过大部分内容快速阅读，与其说是数字解读万科，不如说是将数字强加给万科以支撑自己的框架。但还是要给作者对数据的热爱与坚持加一颗星。

好書，做地產營銷的我，儘管我對數字數據不是很敏感，但深深的吸引了我，這使我更深入的了解了房地產公司的運作模式，了解萬科！優秀的企業管理跟普通公司的差距在哪裡！對於未來作為房地產行業相關的一個行業來說對我們也是極具指導意義的，量化，精細化管理，財務管理等每一個環節都非常重要！更需要去人才，資金，財務，資源的成長積累！ 最後作者發自內心的結尾也甚為感動，用心做事，又低調做人！應當學習的榜樣

2021*03 《数字解读万科：房地产管理之道》 2015-04 总体来说，这是一本懂财务的人写的书，站在财务的立场来讲管理之道 我努力尝试去读懂财务的思路，然鹅，我怕是读了个寂寞。 除了超级难的概念理解外，综合来说财务是以最原始的规律来约束企业的运营。 向标杆学习，向来不缺意识，缺的是方法和行动。万科成立于1984年5月30日，万科的两个标杆：2004年之前是香港的新鸿基，2004年之后是美国的帕尔迪。 帕尔迪比新鸿基更重视股东回报——净资产收益率。 2005年之后，万科通过规模扩张获得了超常发展，大量启动业务外包，自己主抓融资、资源整合，房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作。 万科的销售额从2005年突破100亿元到2007年突破500亿元仅用了2年的时间，从500亿元到2010年突破1000亿元也仅用了3年时间。 1、投资管理 美国的地产“四大天王”：帕尔迪（PHM）、霍顿（DHI）、桑达克斯（CTX）和勒纳（LEN）。 万科的最佳土地储备周期是2～3年，远低于国际大型住宅企业的普遍水平（例如，美国帕尔迪一般保持在6～8年） 万科的价值观包括：对人永远尊重、追求公平回报和牢记社会责任。 2、融资管理 企业融资的最高境界是实现投融匹配，长投短融，万科的融资效率：用足财务杠杆。 3、运营管理 运营能力，又叫周转能力，是企业的4大能力之一。运营效率的高低，直接决定了企业利润产生的速度和资金积压的多少。 万科等优秀地产公司的管理实践表明：赢在周转。周转越快，创造的利润就越多。 企业的ROA来自于两条腿：利润率和周转率，万科走的是“低利润率×高周转率=高ROA”的发展之路。 4、资金管理 现金流之源：经营性现金流 产业链视角的资金管理：现金周期 资金基准线：最佳现金持有率 5、成本管理 房地产企业的价值来源：优质的工程质量、优质的居住环境、优质的物业管理等。 万科的加减法：1.刚性成本：严控开支（土地成本、建造成本和甲供材料、设备成本）2.柔性成本：大力投入（绿色建筑产业化）住宅产业化是住宅领域的一次大变革，一是研发成本，二是建造成本，住宅产业化后，土建成本要比采用传统方式高20%左右。 对于一个28层的项目而言，通常从封顶到落架需要6个月时间，而万科通过产业化，只需要2个月时间。 企业的费用分为销售费用、管理费用和财务费用3类，统称为期间费用。管理费用率（均值5.85%），销售费用率（2.77%），财务费用率（1.58%） 万科在销售费用管理上的战略思想——销售做减法，品牌做加法。 6、风险管理 现金流风险 7、业绩管理 投资和融资是企业创造综合绩效的“双轮”。 净资产收益率（ROE）体现了股东每一元钱的投入所能带来的利润 8、成长管理 融资前现金流净额：如果连续2～3年出现负数，说明资金链非常危险 均好性才是长期制胜的根本。 9、价值管理 经济增加值（EVA）：两大驱动因素，投入资本（IC）和经济增加值率（EVAR）。 只有当企业的投入资本回报率（ROIC）高于加权平均资本成本（WACC）时，才能创造价值，否则就是毁损价值。加权平均资本成本一律采用国务院国资委的标准——5.5% 看过万科的发展之路，每个十年都是辉煌的，是堪称之为标杆的，索尼、新鸿基、帕尔迪…下一个十年是谁？作者的分析力和案例库也很厉害，似乎也是我最想做的。此刻虽然有点心烦，但还是能清醒的认知差距，所以不想说什么了。 2021.01.16 一个心烦意乱的凌晨 @ 西北妇幼医院曲江院区

以数据为切入点分析万科的管理之道，能够做到行业里的标杆，说明可以学习和借鉴的地方很多。当很多企业在发展的过程中，加杠杆、多元发展时。万科一直行走在理性的安全边界，利用低利润率和高周转率，精细化管理，稳中求进。 文中还用很多企业来与万科的模式和数据形成对比，分析利弊。房地产业收外部宏观调控和行业法规的影响较大，这个应该属于不可控因素，而自身的管理却是可控的。所以评价一家企业的成败不该总是以国家的政策和调控来说事，自身的发展离不开对投资分析、风险把控、经营管理等方面的不断研究改进。

虽然有捧万科臭脚之嫌，但本书跟其他妖艳货色迥然不同。地产公司财务管理分析框架法度森严，内容逻辑结构合理，数据的选择应用非常恰当，数据可视化的表现形式新颖，是本好书，七星。 只是好书一般没人看没市场，所以买不到纸质书，遗憾。

作者根据财务报表中的数据进行大量分析，从中分析公司的经营情况，战略部署，资金管理，成本管控做了，企业管理者应该了解财务报表中的数据关系，进行各方面调整，由于不了解财务会记学科，但还是坚持看下来了，让我对地产公司的经营运转有了大致的了解，例如：定位，融资，现金流，带息负债，成本，分红等等，其中多次提到万科的经营战略：低利润与高周转率，保证一定现金流。未来发展地产行业讲走向正规化。

作者对国内房地产上市公司经营数据进行汇集、构架、推演，从房地产公司经营管理中投资、融资、招采、成本、营销等方面，结合相关公司的经营情况，以万保金招为主要对比研究对象，以万科为中心，对中国房地产标杆企业经营管理、稳定发展进行了数字解读！致敬！