商铺投资创富手册

实际案例：麦当劳的客流测算方法 麦当劳作为全球最大的快餐食品连锁店，在进行客流测算时有自己独特的评估方法，下面介绍麦当劳的测算方法，为广大想要进行商铺经营的投资者提供借鉴范本。 （1）确定商圈范围 麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1 ~ 2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下通道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。 商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。 因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能的净利进行分析。 在商圈地图上，他们至少要注上下列数据：①餐厅所在社区的总人口、家庭数。 ②餐厅所在社区的学校数、事业单位数。 ③构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）。 ④餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向。 ⑤有无大型公寓或新村。 ⑥商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等。 ⑦街道的名称。 （2）进行抽样统计 麦当劳在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。 抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7点开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群，等等，然后换算为每15分钟的数据。 （3）实地调查 除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。实地调查可以分为两种：一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。 以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。 通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料———载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定商圈的客流分布情况。 商铺售价如何确定 商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下公式表达： 商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益+未来出售所获增值收益 希望投资者能正确了解所要投资商铺的市场租金———为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是———租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式： 投资回报率＝商铺购买价值／租金

这本书是一本入门级别的书，讲解细致全面，也大概了解了一下商铺的门道。虽然存在一些内容上的重复，但是对于诸如我这样的看一本书拉的战线比较长的读者而言，反复出现反而加深了记忆。 如果能调整一下书籍的编码可能会更好一些。总体上推荐阅读。

书里数据错误较多，整体行文架构冗余，几十万字还没把事情说的很清楚，当然有一定的年代感，这是客观原因

书本内容有诸多重复和错字，相当不严谨。

投资商铺时，要考虑到自己的手上的流动资金、未来预期收入、当地政府对于商铺投资的政策、地理位置、以及周边配套设施（交通 停车场）。 

其中也讲到商铺也要看风水，风水表面上看是封建社会中的迷信，但我看来是地理学当中的科学，只是有些地方过于神话和夸张。

投资商铺决策有三：资金第一，本人多方面考查：位置。是第二。当地政府政策是否支持发展经济。这三条很重要的。

总之挺好，建议针对各种商铺再细化的去有针对性的实战分析下，那样实用性会更强！

有一些参考价值，说的有些啰嗦

书中好多写错的地方 作者好多分析只是单方面客观分析 逻辑上分析应该考虑多面性 还有里面好多大小标题前面的序号排版不对 感觉像是在不同地方摘抄过来 整体不影响观看