數字解讀萬科：房地產管理之道

#數據解讀萬科，房地產管理之道# 這本書從企業金融角度解讀企業的經營發展之道。 1. 企業生存在於，專注主業。 2. 學會使用融資槓桿和企業經營槓桿。 3.企業的發展壯大關鍵還是要靠自身的“造血”功能——經營性現金流。

Smart City中國人口紅利的頭部企業： 1/王石先生從進口商品代理的個體戶，在小平同志改革開放的春風中勤勞致富，養活了自己、家庭、員工與上下遊，然後嚴倦土豪道路而是IPO、聚焦主業、政企雙贏、向世界500強學習、職業經理人團隊合作，在萬科地產雄霸全球的今天功成身退去以色列遊學 2/這樣的國際企業家是需機遇、需要格局、需要自律的，也許這就是萬科情懷，本書作者也有類似烙印，用"行業歷程、萬科軌跡、上市公司大數據、現金流波瀾起伏"揭示了萬科地產的核心競爭力 3/數字往往是冰冷的，卻最有效果，從而分享人類趨利的天性，也提煉了地產發展中的管理效率與體系價值 4/萬科"中產剛需、低利潤、大規模、輕資產"運營與京東商城異曲同工，它們究竟找到了哪些社會痛點、癢點?又如何高效快樂地與消費者同生共長? 5/作者懂得感恩，成為錢鐘書先生捐贈圖書版權給清華母校的又一人 6/向這些獻身於數字運算及財務管理的高手敬禮，知識經濟裡為我們這些普通學生梳理出"體系、組織、目標、流程與陷阱暗礁"

儘管這本書出版很早，現在的地產變化很大，但給我的啓發，正是通過數據去分析一個企業的精準切入，這樣角度分析的企業更嚴謹和富有邏輯性。給了我更理性地分析一個企業的成長過程，成功或失敗的深層次原因。 很受啓發！

本書講述了萬科成長爲巨頭的9大管理方法，但讀完感覺並不知道萬科真正的動作，目前讀過最沒有說服力的一本書，別人講述理論與行動，用數據支撐，作者這裏用數據支撐理論，毫無行動講述。除了講出了幾個概念性東西外並無指導意義。本書的優點在於框架堅實，脈絡清晰，目的性強。總之收穫不大，讀者完全可以跳過大部分內容快速閱讀，與其說是數字解讀萬科，不如說是將數字強加給萬科以支撐自己的框架。但還是要給作者對數據的熱愛與堅持加一顆星。

好書，做地產營銷的我，儘管我對數字數據不是很敏感，但深深的吸引了我，這使我更深入的瞭解了房地產公司的運作模式，瞭解萬科！優秀的企業管理跟普通公司的差距在哪裡！對於未來作為房地產行業相關的一個行業來說對我們也是極具指導意義的，量化，精細化管理，財務管理等每一個環節都非常重要！更需要去人才，資金，財務，資源的成長積累！ 最後作者發自內心的結尾也甚為感動，用心做事，又低調做人！應當學習的榜樣

2021*03 《數字解讀萬科：房地產管理之道》 2015-04 總體來說，這是一本懂財務的人寫的書，站在財務的立場來講管理之道 我努力嘗試去讀懂財務的思路，然鵝，我怕是讀了個寂寞。 除了超級難的概念理解外，綜合來說財務是以最原始的規律來約束企業的運營。 向標杆學習，向來不缺意識，缺的是方法和行動。萬科成立於1984年5月30日，萬科的兩個標杆：2004年之前是香港的新鴻基，2004年之後是美國的帕爾迪。 帕爾迪比新鴻基更重視股東回報——淨資產收益率。 2005年之後，萬科通過規模擴張獲得了超常發展，大量啓動業務外包，自己主抓融資、資源整合，房地產開發的過程環節則完全依賴於外部協作。 萬科的銷售額從2005年突破100億元到2007年突破500億元僅用了2年的時間，從500億元到2010年突破1000億元也僅用了3年時間。 1、投資管理 美國的地產“四大天王”：帕爾迪（PHM）、霍頓（DHI）、桑達克斯（CTX）和勒納（LEN）。 萬科的最佳土地儲備週期是2～3年，遠低於國際大型住宅企業的普遍水平（例如，美國帕爾迪一般保持在6～8年） 萬科的價值觀包括：對人永遠尊重、追求公平回報和牢記社會責任。 2、融資管理 企業融資的最高境界是實現投融匹配，長投短融，萬科的融資效率：用足財務槓桿。 3、運營管理 運營能力，又叫週轉能力，是企業的4大能力之一。運營效率的高低，直接決定了企業利潤產生的速度和資金積壓的多少。 萬科等優秀地產公司的管理實踐表明：贏在週轉。週轉越快，創造的利潤就越多。 企業的ROA來自於兩條腿：利潤率和週轉率，萬科走的是“低利潤率×高週轉率=高ROA”的發展之路。 4、資金管理 現金流之源：經營性現金流 產業鏈視角的資金管理：現金週期 資金基準線：最佳現金持有率 5、成本管理 房地產企業的價值來源：優質的工程質量、優質的居住環境、優質的物業管理等。 萬科的加減法：1.剛性成本：嚴控開支（土地成本、建造成本和甲供材料、設備成本）2.柔性成本：大力投入（綠色建築產業化）住宅產業化是住宅領域的一次大變革，一是研發成本，二是建造成本，住宅產業化後，土建成本要比採用傳統方式高20%左右。 對於一個28層的項目而言，通常從封頂到落架需要6個月時間，而萬科通過產業化，只需要2個月時間。 企業的費用分爲銷售費用、管理費用和財務費用3類，統稱爲期間費用。管理費用率（均值5.85%），銷售費用率（2.77%），財務費用率（1.58%） 萬科在銷售費用管理上的戰略思想——銷售做減法，品牌做加法。 6、風險管理 現金流風險 7、業績管理 投資和融資是企業創造綜合績效的“雙輪”。 淨資產收益率（ROE）體現了股東每一元錢的投入所能帶來的利潤 8、成長管理 融資前現金流淨額：如果連續2～3年出現負數，說明資金鍊非常危險 均好性纔是長期制勝的根本。 9、價值管理 經濟增加值（EVA）：兩大驅動因素，投入資本（IC）和經濟增加值率（EVAR）。 只有當企業的投入資本回報率（ROIC）高於加權平均資本成本（WACC）時，才能創造價值，否則就是毀損價值。加權平均資本成本一律採用國務院國資委的標準——5.5% 看過萬科的發展之路，每個十年都是輝煌的，是堪稱之爲標杆的，索尼、新鴻基、帕爾迪…下一個十年是誰？作者的分析力和案例庫也很厲害，似乎也是我最想做的。此刻雖然有點心煩，但還是能清醒的認知差距，所以不想說什麼了。 2021.01.16 一個心煩意亂的凌晨 @ 西北婦幼醫院曲江院區

以數據爲切入點分析萬科的管理之道，能夠做到行業裏的標杆，說明可以學習和借鑑的地方很多。當很多企業在發展的過程中，加槓桿、多元發展時。萬科一直行走在理性的安全邊界，利用低利潤率和高週轉率，精細化管理，穩中求進。 文中還用很多企業來與萬科的模式和數據形成對比，分析利弊。房地產業收外部宏觀調控和行業法規的影響較大，這個應該屬於不可控因素，而自身的管理卻是可控的。所以評價一家企業的成敗不該總是以國家的政策和調控來說事，自身的發展離不開對投資分析、風險把控、經營管理等方面的不斷研究改進。

雖然有捧萬科臭腳之嫌，但本書跟其他妖豔貨色迥然不同。地產公司財務管理分析框架法度森嚴，內容邏輯結構合理，數據的選擇應用非常恰當，數據可視化的表現形式新穎，是本好書，七星。 只是好書一般沒人看沒市場，所以買不到紙質書，遺憾。

作者根據財務報表中的數據進行大量分析，從中分析公司的經營情況，戰略部署，資金管理，成本管控做了，企業管理者應該瞭解財務報表中的數據關係，進行各方面調整，由於不瞭解財務會記學科，但還是堅持看下來了，讓我對地產公司的經營運轉有了大致的瞭解，例如：定位，融資，現金流，帶息負債，成本，分紅等等，其中多次提到萬科的經營戰略：低利潤與高週轉率，保證一定現金流。未來發展地產行業講走向正規化。

作者對國內房地產上市公司經營數據進行彙集、構架、推演，從房地產公司經營管理中投資、融資、招採、成本、營銷等方面，結合相關公司的經營情況，以萬保金招爲主要對比研究對象，以萬科爲中心，對中國房地產標杆企業經營管理、穩定發展進行了數字解讀！致敬！